عصر اعتبار

ارزیابی سیاست‌گذاری مسکن در چین

عصر ساختمان- در آوریل ۲۰۱۰م، شورای دولتی سیاست‌گذاری در حوزه مسکن محدودیت‌های خرید را اعمال نمود تا رونق بازار مسکن را کاهش دهد. گرچه هدف از سیاست‌گذاری محدودیت خرید، جلوگیری از افزایش سریع قیمت مسکن بود، ولی این سیاست نتوانست تقاضای مسکن را سرکوب نماید.

ارزیابی سیاست‌گذاری مسکن در چین
نسخه قابل چاپ
دوشنبه ۰۴ تير ۱۳۹۷ - ۱۶:۵۵:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از شبکه مطالعات سیاست گذاری عمومی، پیش از دهه 1990م، چین سیستم رفاه مسکن را دنبال می‌نمود و مسکن عمومی برای کارکنان شرکت‌های دولتی عرضه می‌کرد. تحت این سیستم، میانگین فضای زندگی در مناطق شهری از 4.5 متر مربع در 1949 به 6.7 متر مربع برای هر شخص در سال 1978م رسید (1). برای غلبه بر مشکل مسکن نامناسب، در اواسط 1980م، حکومت فروش مسکن‌های آزمایشی را در برخی شهرها آغاز نمود تا در سیستم رفاه مسکن به‌تدریج تغییراتی ایجاد نماید. بنابراین، بازار مسکن از سیستم رفاهی به سیستم دوسویه شامل مسکن رفاهی و یارانهای در بین سالهای 1986 تا 1995م انتقال یافت. در سال 2013م، بیش از 53 درصد جمعیت در نواحی شهری زندگی می‌کردند و میانگین فضای زندگی به 30.1 متر‌مربع برای هر شخص رسید. نرخ مالکیت در نواحی شهری به 88 درصد و در نواحی روستایی به 96 درصد رسید.

    اگرچه فرایند شهرنشینی در چین رشد یافت، اما مشکلات اقتصادی و اجتماعی نیز افزایش یافت. برای مثال، فرصت‌های شغلی برای فارغ‌التحصیلان دانشگاهی کاهش یافت. حتی فارغ‌التحصیلان فوق‌لیسانس و دکتری به‌سختی می‌توانستند کار پیدا کنند. مشکل دیگر، خانه‌های خالی بود. به دنبال سیاست تک‌فرزندی در چین، افرادی که در دهه 1980 و 1990م در نواحی شهری متولدشده بودند، خواهر یا برادری نداشتند، اما این سیاست تکفرزندی در نواحی روستایی به شکل جدی دنبال نشد. این مسلله منجر به عدم تعادل در رشد نواحی شهری –روستایی و اختلال در اجاره مسکن گردید. از سال 2000م، نسلی که بعد از 1980م تحت سیاست تک‌فرزندی متولدشده بودند، به سن ازدواج رسیدند. از آنجا که مسکن به‌عنوان یک ثروت خانوادگی محسوب می‌شود، در نتیجه، زوجهای شهری با شرایطی روبرو بودند که بیش از یک واحد مسکونی داشتند؛ چون تک‌فرزند بودند و مسکن پدر و مادرهایشان به آن‌ها به ارث می‌رسید که این امر منجر به رشد خانه‌های خالی می‌شد. با این حال، آن دسته از روستاییان که زندگی و کار در شهر را انتخاب می‌کردند، توان مالی خرید مسکن را نداشتند، بنابراین، اکثر آنان اجاره مسکن را انتخاب می‌کردند، درحالی‌که نرخ اجاره بیشتر از نرخ درآمد بود.

     

    سیاست‌گذاری‌های مسکن

    در ابتدا، 80 درصد مردم چین در «مسکن اقتصادی»، 15 درصد در مسکن‌های اجاره‌ای ارزان و بقیه در خانه‌های شخصی زندگی می‌کردند. از 9-1998م، دولت به دنبال ابزارهای حمایتی برای تقویت و توسعه بازار مسکن بود که در این جدول به آن اشاره‌شده است (2).

    در سال 2003م، شورای دولتی برنامه عرضه «مسکن اقتصادی» را متروک اعلام نمود و بازار مسکن وارد محله گسترش سریع گردید. میانگین قیمت مسکن بین سالهای 2003 تا 2012م، 147 درصد رشد یافت(3). سیاست‌گذاری‌های بسیاری در این دوران به‌منظور کاهش قیمت مسکن اعمال گردید که در جدول 2 به آن شاره شده است.

    علاوه بر سیاست‌گذاری‌های مالی، تعدادی از برنامه‌ریزی‌های مسکن در طول 2 دهه اجرا گردید که در ادامه به آن اشاره می‌شود:

     

    1-مسکن اقتصادی و راحت

    مسکن اقتصادی و راحت از طریق دولت به‌منظور اصلاح سیستم مسکن و حمایت از خانواده‌های با درآمد متوسط و کم در 1994م اجرا گردید. حکومت محلی در سطح استان‌ها دارای استقلال تام و نهایی به‌منظور برنامه‌ریزی برای مسکن اقتصادی و راحت، شناسایی کیفیت خانواده‌های کم‌درآمد و تامین زمین برای توسعه این نوع بودند. دولت مرکزی، همچنین، باید هزینه‌های کمکی و فرعی را پوشش می‌داد و منابع زمین را فراهم می‌نمود. تخفیف قیمت توسط دولت مرکزی پوشش داده نمی‌شد. با توجه به این عملکرد، دولت محلی و تولیدکنندگان بخش مسکن انگیزه‌ای برای ساخت مسکن اقتصادی و راحت نداشتند؛ چراکه ساخت مسکن اقتصادی و راحت منجر به درآمد برای دولت محلی نمی‌شود و برای تولیدکنندگان نیز به دلیل سود اندک جذابیتی نداشت. مسکن اقتصادی و راحت تنها 11 درصد از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را در سال 2000م در برگرفته بود و در سال 2007م به 3 درصد رسید. اکثر مسکن‌های اقتصادی و راحت بر اساس قرارداد بین حکومت محلی و تولیدکنندگان مسکن ساخته می‌شد.

    در پکن طی سالهای 2006-2010م، شهرداری بیش از 15 میلیون متر ‌مربع مسکن اقتصادی و راحت برای ساکنان محلی ساخت. تولیدکنندگان مسکن نیز پروژه‌های سودآور را در صورت شبکه ارتباطی قوی با مقامات محلی مورد ملاحظه قرار می‌دادند. در شهر نانجینگ چین در بین 76 پروژه مسکن، 34 پروژه به‌وسیله تولیدکنندگان مسکن در بین سالهای 2002 تا 2010م ساخته شد. به‌طور کلی، به دلیل عدم موفقیت «مسکن اقتصادی و راحت» بعد از سال 2008م ساخت آن منتفی گردید (4).

     

    2-مسکن اجاره‌ای ارزان

    مسکن اجاره‌ای ارزان‌قیمت در برنامه یازدهم توسعه چین موردتوجه سیاست‌گذاران قرار گرفت. بیش از 11 میلیون واحد مسکن عمومی طی 2006 تا 2010م ساخته ‌شده و 36 میلیون واحد مسکونی برای سالهای 2015-2011م برنامه‌ریزی‌شده بود. متقاضیان واجدین شرایط باید دارای درآمد ماهیانه کمتر از 570 یوان باشند و میانگین فضای زندگی آن‌ها کمتر از 7 متر باشد. همچنین، فقط شهروندان نواحی شهری که مجوز اقامت دارند، واجد شرایط هستند (5). دولت چین درصدد است برای مقابله با قیمت رو‌بهافزایش مسکن و صاحب‌خانهکردن اقشار کم‌درآمد تا سال 2021م با استفاده از 6 هزار هکتار زمین، 1.5 میلیون واحد مسکونی جدید بنا کند. در میان خانه‌هایی که در 5 سال آینده ساخته خواهند شد، 70 درصد از آن‌ها حق فروش خواهند داشت و مابقی به‌صورت اجاره‌ای خواهند بود.

     

    3-سیاست‌گذاری 70-90

    سیاست‌گذاری 70-90 یا برنامه توسعه مسکن مناسب، سیاستی بود که بر اساس آن حداقل 70 درصد آپارتمانهای تازهساخته‌شده از سال 2006م باید زیر 90 متر باشند. هدف از این سیاست‌گذاری، کاهش میانگین فضای مسکن به‌منظور کاهش قیمت مسکن بود، اما از ابتدا با شکست روبرو شد. تولیدکنندگان مسکن فرم‌های جدیدی را به‌منظور مطابقت با الزامات ساخت آپارتمان زیر 90 متر طراحی کردند، اما فروش آپارتمان بالای 90 متر بود. یک راه این بود که یک پارتیشن بین دو آپارتمان کوچک‌تر اضافه می‌کردند که سیاست‌گذاری 70-90 را رضایت‌بخش می‌کرد، اما هر دو واحد به یک خریدار فروخته می‌شد. سپس، مالک دیوار را برمی‌داشت یا یک درب در دیوار ایجاد می‌کرد تا دو واحد مسکونی تبدیل به یک واحد مسکونی شود. راه دیگر، فروش آپارتمان طبقه بالا و طبقه پایین به یک خریدار بود که در نهایت، خریدار دو واحد را تبدیل به یک واحد دوبلکس از طریق ایجاد راه‌پله می‌نمود.

     

    4-محدودیت خرید و محدودیت وام مسکن

    در آوریل 2010م، شورای دولتی سیاست‌گذاری در حوزه مسکن محدودیت‌های خرید را اعمال نمود تا رونق بازار مسکن را کاهش دهد. در این راستا، محدودیت‌هایی بر آپارتمانهای قابل‌فروش برای خریداران اعمال شد. در 40 شهر بزرگ خانوارهایی که ثبت‌نام کرده‌اند یا کارشناسان ویژه می‌توانستند دو آپارتمان خریداری کنند. افراد خارجی یا غیرمحلی تنها می‌توانستند یک آپارتمان خریداری کنند و فاصله زمانی برای خرید دومین خانه حداقل باید دو سال باشد. انگیزه اصلی برای سیاست‌گذاری محدودیت خرید، جلوگیری از افزایش سریع قیمت مسکن بود. تمرکز بر این سیاست‌گذاری دو معنی را منتقل می‌کرد: اول اینکه سرعت افزایش فعلی قیمت مسکن غیرقابل‌تحمل بود و دوم اینکه اگر قیمت مسکن از سطح فعلیش کمتر می‌شد، مطلوب نبود. به‌علاوه، دولت تمایل داشت قیمت مسکن روند صعودی داشته باشد. با توجه به محدودیت‌های سیاست خرید، بانک مردم چین محدودیت‌هایی را در حوزه وام مسکن اعمال نمود. برای خرید اولین خانه زیر 90 متر، نرخ وام مسکن 20 درصد بود، برای خرید دومین خانه نرخ وام 50 درصد شد و برای خرید سومین خانه بانک از پرداخت وام مسکن خودداری می‌کرد. اگرچه هدف از سیاست‌گذاری محدودیت خرید، جلوگیری از افزایش سریع قیمت مسکن بود، ولی این سیاست نتوانست تقاضای مسکن را سرکوب نماید (6).

     

    نتیجهگیری

    برآیند سیاستگذاری مسکن در چین بنا بر جدول پیشرو توضیح داده می‌شود. این جدول اهداف سیاستگذاری مسکن و برنامه‌های آن را نشان می‌دهد.

     

     

    برچسب ها
    پورسعیدخلیلی
    رویداد ها در یک نگاه
    • ماهنامه عصر ساختمان
    • عصرساختمان
    • عصرساختمان
    • عصرساختمان
    • عصرساختمان
    • عصرساختمان
    • کلید قفل مسکن
    • عصر ساختمان
    • دکوراسیون
    آخرین بروزرسانی ۱۰ روز پیش
    آرشیو