به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از آرمان، در این زمینه گفت‌وگویی با بیت‌ا... ستاریان، تحلیلگر اقتصاد مسکن، انجام داده شده است که در ادامه می‌خوانید.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است رکود تورمی در بازار مسکن تا شهریور 98 ادامه می‌یابد. آیا شما معتقد به وجود «رکود تورمی» در این بازار هستید؟ پیش‌بینی‌تان از ادامه روند بازار چیست؟

در حال حاضر استفاده از اصطلاح «رکود تورمی» برای بازار مسکن درست نیست زیرا بازار یک حال مذبذب دارد که نشان می‌دهد همچنان با تنش‌های روانی دست و پنجه نرم می‌کند. بدین ترتیب که در مقاطع 15روزه یا یک‌ماهه و... شاهد رونق بازار هستیم، اما بلافاصله شرایط راکد به خود می‌گیرد. این حالت ناشی از بازارهای دیگر از جمله ارز، سکه، طلا و... است. تردیدهایی که در اینگونه بازارها وجود دارد باعث می‌شود ثبات در سایر بازارها نیز از بین برود. این حالت را نباید با رکود تورمی اشتباه گرفت، به عقیده من اتفاقا بعد از شهریور سال 98 رکود بازار مسکن شدت می‌یابد و تثبیت می‌شود. تا هشت ماه آینده هم باید شاهد ادامه همین شرایط پرنوسان و سینوسی بازار مسکن باشیم، زیرا اکنون عوامل واقعی تاثیر چندانی بر بازارهای مختلف ندارند و این تنش‌های روانی هستند که بالا و پایین اقتصاد کنونی ایران را تعیین می‌کنند. مردم نیز در چنین شرایطی تردید دارند که سرمایه خود را در کدام بازار بخوابانند و پیش‌بینی درستی از آینده ندارند. در سال‌های قبل مسکن معمولا به طور یکجا سرمایه شهروندان را جذب می‌کرد، اما طی یک سال اخیر شاهد تزریق قطره‌ای سرمایه به این صنعت هستیم. از این رو انتظار رشد در این بازار هم وجود دارد.

اخیرا وزیر راه و شهرسازی از ساخت 400هزار واحد مسکونی و تکمیل 500 واحد نیمه‌کاره تا سال 1400 خبر داده است. اما آمار حاکی از آن است که سالانه حدود یک میلیون ازدواج در کشور ثبت می‌شود که به تبع آن تقاضا در بازار مسکن هم افزایش می‌یابد. آیا ساخت این تعداد واحد مسکونی پاسخگوی نیاز کشور است؟

بر اساس مطالعات انجام‌شده کشور سالانه به یک میلیون و 400هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد. ساخت 400هزار واحد مسکونی طی سه سال به معنای تحقق حدود هفت تا هشت درصد نیاز کشور است. باید توجه داشت که دولت به‌تنهایی توان و زمان ساخت 4/1میلیون واحد مسکونی را ندارد. تا به حال هم دولت نتوانسته در تولید بیش از 40هزار واحد مسکونی در سال دخالت داشته باشد. حتی در تولید مسکن مهر هم دولت نتوانست از این میزان عبور کند. بر اساس قاعده هم نباید بیش از این در بازار دخالت داشته باشد. وظیفه دولت تولید مسکن نیست. طوری که بیش از 97درصد صنعت ساختمان‌سازی در دست بخش خصوصی قرار دارد. دولت وظیفه دارد همیشه سیاست‌های راهبردی برای این بخش تعیین کند و آن را در پیش بگیرد. نباید از دولت انتظار داشت که آستین بالا بزند و به ساخت و ساز مسکن بپردازد.

افزایش 92درصدی قیمت مسکن در پایتخت چه تاثیری بر افزایش‌ اجاره‌نشینی و اجاره‌بها دارد؟

زمانی که صحبت از افزایش 92درصدی قیمت مسکن به میان می‌آید طبیعی است که این موضوع تاثیر مستقیم و بسزایی بر رشد اجاره‌بها می‌گذارد، زیرا همواره نرخ اجاره ارتباط مستقیمی با قیمت مسکن دارد. به طور معمول یک‌پنجم قیمت یک واحد به عنوان رهن آن در نظر گرفته می‌شود و می‌توان آن را به اجاره ماهانه هم تبدیل کرد. پس نمی‌توان افزایش اجاره‌بهای مسکن را به تبعیت از رشد قیمت اصلی مسکن کتمان کرد.

دولت در لایحه بودجه سال آینده افزایش 20درصدی حقوق کارکنان خود را مد نظر قرار داده است. فاصله 72درصدی این افزایش حقوق با میزان رشد مسکن چه تاثیری بر قدرت خرید کارمندان می‌گذارد؟ آیا در این صورت ممکن است تامین مسکن به یک ابرچالش تبدیل شود؟

به هر حال نمی‌توان با افزایش 20درصدی حقوق در سال آینده چالش تامین مسکن را رفع کرد. شاید در کل کشور قیمت مسکن رشد حدود 50درصدی را تجربه کرده باشد، اما باید توجه داشت در کنار آن قیمت سایر کالاها و محصولات نیز رشد فزاینده‌ای را تجربه کرده‌اند و از قدرت خرید شهروندان فاصله گرفته‌اند. نرخ تورم نیز میانگینی از شاخص رشد قیمت تمام این کالاهاست. نکته مشخص، این است که مجموع تورم نیز رقمی بالاتر از 20درصد است که حال بانک مرکزی در آذرماه از انتشار آن خودداری کرد. اکنون اگر حقوق کارمندان و کارگران 60درصد هم افزایش یابد، باز هم پاسخگو نیست و حتی قدرت خرید سال گذشته این خانوارها بازنمی‌گردد.

دولت چه راهکارهایی را برای رفع مشکل مستاجران و افزایش قدرت خرید آنان می‌تواند در نظر بگیرد؟ آیا استفاده از طرح مسکن اجتماعی یا پرداخت تسهیلات ویژه می‌تواند در این زمینه کارساز باشد؟

دولت باید تولید را افزایش داده و موانع پیش‌روی انبوه‌سازان و فعالان این بخش را از میان بردارد. اگر قرار است تسهیلاتی هم وجود داشته باشد باید آن را در حوزه تولید به کار گیرند. در این صورت قیمت‌ها هم تا حدودی متعادل می‌شود و می‌توان به خانه‌دارشدن کارگران، کارمندان و... امید داشت. به غیر از این هر راه دیگری را تجربه کند در بلندمدت نمی‌تواند کارساز باشد،‌ زیرا بارها تاکید کرده‌ام مشکل اصلی بخش مسکن به کمبود تولید و نبود واحد مسکونی بازمی‌گردد که طرح‌هایی نظیر مسکن اجتماعی و یا حمایت از بخش تقاضا صرفا در کوتاه‌مدت می‌تواند مشکل این صنعت را حل کند، اما در بلندمدت نمی‌تواند کارساز باشد. در این زمینه باید تامین زیرساخت‌های لازم، استفاده مناسب از ابزار مالی، حمایت از بخش خصوصی، تولید مصالح باکیفیت، مدرن‌سازی، اصلاح و تسهیل قوانین و... را در دستور کار قرار داد تا رفته‌رفته رونق به بازار مسکن بازگردد و این چالش به ابرچالش تبدیل نشود.

برخی کارشناسان و مسئولان معتقدند که تولید مسکن صورت می‌گیرد، اما این تولید متناسب با نیاز جامعه و تقاضای موجود در بازار نیست. شما با این نظر موافق هستید؟

باید توجه داشت بازار مسکن هوشمند است، چراکه توسط بخش خصوصی اداره می‌شود. صحبت‌هایی مبنی بر اینکه تولید خانه‌های لوکس یک چالش است و مردم فقط به دنبال خانه‌های کوچک و متوسط هستند، صرفا جنبه فرافکنی و فرار رو به جلو دارد و پوپولیست‌ها بدین شکل اظهارنظر می‌کنند. در اقتصاد مسکن بحثی به نام جابه‌جایی مطرح است. طبق این مبحث اگر به فرض 100 واحد لوکس تولید شده باشد و مشتری جدیدی برای آن پیدا نشود، خانوارهایی که در واحدهای کوچک‌تر زندگی می‌کنند به این خانه‌ها نقل مکان می‌کنند و یک چرخه جابه‌جایی به وجود می‌آید که طبق آن خانه‌های کوچک و متوسط خالی می‌شوند که یا می‌توان آنها را کوبید و بازسازی کرد و یا آن را به متقاضیان واحدهای کوچک فروخت. در نتیجه چالش خانه‌های لوکس صرفا یک فرافکنی است.