فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان در گفتگو با پایگاه خبری «عصر ساختمان » به بررسی علل رکود مسکن در چند سال اخیر پرداخت و گفت: تا کنون چندین دوره رکود داشته ایم اما رکودی که از سال 91 دامنگیر حوزه مسکن شد؛ بدترین رکود تاریخ این صنعت در کشورمحسوب می شود. رکود بازار مسکن معمولا بیش تر از 2 سال طول نمی کشید و حتی در دوران رکود نیز معاملات انجام می شد و فقط کاهش معاملات را داشتیم اما این که هیچ گونه خرید و فروشی انجام نشود در این دوره اتفاق افتاده است.
پورحاجت مهم ترین دلیل این امر را بی توجهی مسوولان دولت قبل دانست و گفت:ساخت و ساز شهری در این دوره کلا به فراموشی سپرده شد و مسکن مهر در الویت کار دولت قرار گرفت.البته این دستور العمل وزارتخانه نبود بلکه دولت مستقیما در این کار دخالت داشت و تمام ارگان ها و نهادهای مرتبط پروژه های دیگر را کنار گذاشته و بر مسکن مهر متمرکز شدند.اکثر ساخت و سازها در قالب مسکن حمایتی و محدود به اقشار پایین بود.
مسکن مهر، دلیل اصلی رکود بازار
وی با تاکید بر این که تمرکز بر مسکن مهر دلیل اصلی رکود امروز بازار مسکن به شمار می رود؛ تصریح کرد: تزریق 50 هزار میلیارد تومان پول در بازار مسکن قطعا تورم زاست. وقتی دولت همه چیز را کنار می گذارد و فقط به مسکن مهرمی پردازد و حتی حاضر نیست در هیچ پروژه ای ساختمانی دیگر شرکت کند؛ قطعا زمینه رکود بازار مسکن را فراهم می آورد.
وی با اشاره به وضع تحریم ها اظهار داشت: در چنین شرایطی که مسکن به سمت رکود می رفت، وضع تحریم ها نیز مزید بر علت شده و عرصه را بر اقتصاد کشور تنگ کرد. ارزش پول ملی به ناگهان سقوط کرده و قیمت ارز یک شبه 4 برابر می شود.قطعا در این وضعیت مردم توان خرید خود را از دست می دهند و این موضوع بر رکود بازار مسکن دامن زد. شکافی که در نقدینگی مردم به وجود آمد هنوز پوشش داده نشده و هنوز هم ادامه دارد.
وی با بیان این که دهک های مختلفی در جامعه تعریف شده اند و نباید فقط بر یک دهک متمرکز شویم؛گفت:مسکن، پیچیدگی های خاص خودش را دارد و این که بخواهیم با یک فرمول و روش مشکل مسکن را حل کنیم؛ اتفاقی می افتد که برای مسکن مهر افتاد. باید مدل های مختلفی را در خصوص سیاستگذاری بازار مسکن انجام دهیم.اگر سیاستی را برای مسکن حمایتی برنامه ریزی می کنیم برای قشر متوسط نیز باید سیاست خاصی داشته باشیم.اکنون دولت یازدهم انواع و اقسام ابزارهایی که در حوزه تامین مسکن می تواند تاثیر گذار باشد را برنامه ریزی کرده است.لیزینگ مسکن، رهن ثانویه، وام 60 میلیونی تومانی و مسکن اجتماعی از جمله سیاست های دولت در حوزه مسکن به شمار می رود.
وی تصریح کرد:اگر تاریخ 99 ساله ایران را بررسی کنید می بینید که بالغ بر 99 درصد ساختمان های کشور توسط بخش خصوصی ساخته می شد که تا زمان دولت دهم نیز این موضوع ادامه داشت.
وی با اشاره به این که اتفاقات سال 91 بازار عرضه و تقاضا را تحت تاثیر خودش قرار داد؛گفت: بسیاری از سازندگان در آن سال ها ورشکست شدند و برخی روانه زندان شدند.کسانی که واحدهای خود را پیش فروش کرده بودند؛ متضرر شدند.هیچ کس فکر نمی کرد صنایع فولاد، کاشی و سرامیک و سیمان یه شبه 200 درصد افزایش قیمت داشته باشد. در شرایطی که قرارداد پیش فروش ها مقطوع است و دیگر نمی توان آن را تغییر داد سازنده برای تکمیل ساختمان باید دو برابر هزینه می کرد.
پورحاجت ادامه داد:مشکل اصلی مسکن، سوداگری در حوزه زمین است.شهرداری ها نیز با قوانین خلع ساعه و دادن تراکم های بدون حساب و کتاب باعث سوداگری در حوزه زمین می شوند. نتیجه این می شود که مجوز 5 طبقه را به یک پلاک می دهند و به پلاک کناری آن مجوز ده طبقه می دهند.قطعا این موضوع  ارزش افزوده برای زمین دارد.
وی اضافه کرد: به عقیده من اولویت دولت در این زمینه باید نظارت بر روند معاملات زمین باشد. زمین سهم عمده ای در تولید مسکن دارد و به شکل میانگین بین 70 تا 80 درصد هزینه های تمام شده تولید مسکن به زمین بر می گردد.در حالی که باید بر عکس این باشد. باید در حوزه زمین برنامه ریزی خاصی انجام دهیم و قوانینی در این خصوص تدوین شود.
مالیات بر مسکن، بار مضاعف بر دوش خریداران است
وی با اشاره به وضع مالیات بر مسکن گفت:نمایندگان مجلس به منظور کنترل زمین، مالیات بر مسکن وضع کردند اما این موضوع نتیجه عکس می دهد.طبق بررسی ها اخذ هر گونه مالیات از مسکن منجر به افزایش 3 برابری هزینه های مسکن می شود.این پول را هم سازنده پرداخت نمی کند.سازنده مدیریت سرمایه می کند و میزان سود و زیانش را تعریف می کند. در نهایت این بار اضافی بر دوش خریداران است که باید این مالیات را بپردازند.
مصالح ساختمانی استاندارد است
وی در پاسخ به این که به گفته رئیس سازمان نظام مهندسی40 تا 50 درصد  مصالح ساختمانی غیر قابل استاندارد هستند؛ اظهار داشت:به نظرم این گونه نیست.اکثر مصالحی که در ساختمان ها مورد استفاده قرارمی گیرد؛ از استاندارد کافی برخوردارند.زیرا این مصالح مستقیما از کارخانه خریداری شده و قطعا استاندارد های لازم را دارد.اگر محصول کارخانه استاندارد نباشد؛ اجازه ورود به بازار را نخواهد داشت.البته در برخی مصالح ساختمانی ممکن است استانداردها رعایت نشود.برای مثال ممکن است در ترکیب بتن، عوامل انسانی مانند کارگران،استاد کاران و  مجریان تخلف کنند اما به شکل مطلق این گونه نیست. ساختمان باید یک ساختار محکم داشته باشد تا درمقابل پدیده های طبیعی مانند زلزله، طوفان و سیل استقامت داشته باشد؛ بنابراین در ساخت و سازها از مصالح استاندارد استفاده می شود.
نیروهای ماهر به پشت میز نشینی علاقه دارند
وی در پاسخ به این که با این وجود، دلیل اصلی کاهش عمر ساختمان در کشور چیست؛ گفت:دلیل اصلی این امر به نبود نیروهای متخصص و ماهر بر می گردد.متاسفانه نیروهای ماهر ما به پشت میز نشینی علاقه دارند و وارد کار اجرایی نمی شوند. همچنین در این سال ها به تکنسین ها بهای چندانی داده نشد. علاوه بر این در هر ساختمانی 18 مهندس در حوزه طراحی و اجرا کار نظارت را بر عهده دارند اما چطور می شود که این مصالح غیر استاندارد در ساختمان ها به کار برده می شود؟دوستان ما در سازمان نظام مهندسی باید جوابگوی این امر باشند. تعداد ساختمان سازهای غیر حرفه ای و فصلی بسیار اندک است و اکثر ساختمان سازها به شکل حرفه ای فعالیت می کند.
پورحاجت در پاسخ به این که حضور سرمایه گذاران خارجی باعث رونق بازار مسکن می شود یا خیر؛ عنوان کرد: اکنون هزینه ساخت و ساز مسکن بسیار بالاست و متاسفانه ابزارهای مالی در این حوزه وجود ندارد و آن چه که هست سیستم سنتی ماست.البته قوانین خوبی در این حوزه داریم مانند  قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن که ماده 14 آن به تامین منابع مالی تولید مسکن می پردازد اما با وجود این که چند سال از تصویب این قانون می گذرد تا کنون آئین نامه ای برای آن تصویب نشده است.
وی با بیان این که باید در حوزه فناوری های نوین ساختمان و صنایع "های تک" از حضور سرمایه گذاران خارجی استفاده کنیم؛ گفت:سرمایه گذاری که وارد کشور می شود همراه خودش تکنولوژی را نیز وارد می کند و در مجموع هزینه  تمام شده نیز کاهش می یابد.
به دنبال تشکیل شرکت های چند ملیتی هستیم
وی در پاسخ به این که هیات های تجاری که تا کنون وارد کشور شده اند در زمینه ساخت و ساز هم ورود پیدا کرده اند یا خیر؛ اظهار داشت: هیات های مختلفی وارد کشور شده اند اما متاسفانه کانون به عنوان بالاترین مجمع صنفی ساختمان برای حضور در جلسات آن ها دعوت نشده است.البته امروز با یک گروه هنگ کنگی وارد مذاکره شدیم که به دعوت کانون به کشور آمده بودند.این گروه برای سرمایه گذاری در حوزه مسکن اعلام آمادگی کرده اند که اتفاق خوبی است.
وی افزود:با این گروه در خصوص فناوری های نوین صحبت کردیم.باید فناوری های جدید وارد کشور شود. در واقع هر آن چه هزینه ساخت و ساز در کشور را کاهش می دهد باید مورد استفاده قرار گیرد.علاوه بر این باید بتوانیم این فناوری ها را در کشور بومی سازی کنیم.به دنبال این هستیم که شرکت های چند ملیتی و کنسرسیوم هایی در این زمینه تشکیل دهیم.
وی ادامه داد: هنگ کنگ بعد از آمریکا دومین اقتصاد برتر دنیاست و به لحاظ تامین بازار سرمایه بعد از چین دومین کشور دنیا محسوب می شود. ما مذاکرات خوبی با این هیات داشتیم.البته دید ما همواره ملی است و با داشتن تجربه مکفی در ساخت و ساز کشور قصد داریم با کمک شرکت های سرمایه گذاری در جهت کاهش نرخ ساخت مسکن تلاش کنیم.