مدیران خودروعصر اعتبار

روند قیمت وام‏‏‌های جدید ملکی بررسی شد؛

خزش خرید اوراق مسکن؟

عصر ساختمان- رفت و برگشت قیمت اوراق وام مسکن طی حدود دو ماه گذشته، یک پیام مهم از بازار بالادست معاملات آپارتمان به بازار ملک مخابره می‌کند. این پیام به ورود خزش‌‌‌گونه و تدریجی نوعی از تقاضای مسکن به بازار معاملات اوراق مربوط می‌شود. در حالی که نشانه‌‌‌ای از استقبال خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از سقف‌‌‌های جدید وام مسکن رصد نمی‌شود.

خزش خرید اوراق مسکن؟
نسخه قابل چاپ
پنجشنبه ۰۴ آذر ۱۴۰۰ - ۱۰:۵۲:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی‌‌‌ها درباره روند تغییرات قیمت در بازار معاملات اوراق وام مسکن که تحولات آن به عنوان بازار بالادست معاملات خرید و فروش مسکن نشانگر وضعیت بازار مسکن است حاکی است از حدود دو ماه قبل تاکنون قیمت هر فقره اوراق 500‌ هزار تومانی وام مسکن در سه کانال 60، 70 و 80‌هزار تومان در نوسان بوده است. این برهه زمانی دقیقا مصادف با زمان تصویب و ابلاغ افزایش دوبرابری سقف وام مسکن است.

    وام مسکن از محل اوراق، اواخر شهریور ماه به دوبرابر افزایش یافت. این افزایش دو برابری همچنین نیمه اول مهر ابلاغ شد. متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن، شهریور ماه و قبل از افزایش دو برابری وام، در ابتدای کانال 60‌هزار تومان قرار داشت و حول و حوش 61 تا 62‌هزار تومان به ازای هر ورقه، در نوسان بود. هم‌‌‌اکنون اما قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در حالی در انتهای کانال 70‌هزار تومان قرار گرفته است که روز گذشته متوسط قیمت هر فقره اوراق، معادل 78‌هزار و 700 تومان اعلام شد.

    هر چند طی دو ماه اخیر نوسان قیمت اوراق و رفت و برگشت قیمت در بازار بالادست معاملات مسکن بسیار زیاد بوده است. در برخی از روزها قیمت اوراق به کانال 80‌هزار تومان نیز صعود کرد. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد از حدود دو ماه گذشته میانگین قیمت اوراق وام مسکن با رشد 25‌درصدی همراه شده است.

      علت افزایش 25‌درصدی نرخ اوراق
    بر اساس این گزارش، مهم‌ترین سوالی که با مطالعه روند تغییرات قیمتی اوراق وام مسکن به عنوان بازار بالادست معاملات مسکن ایجاد می‌شود آن است که آیا این رشد 25‌درصدی در قیمت اوراق به معنای افزایش محسوس تقاضا برای خرید مسکن به کمک وام مسکن است؟ در واقع منشأ رشد 25‌درصدی قیمت اوراق به فاصله دو ماه چیست؟ آیا این رشد در نتیجه مطلوب‌‌‌ شدن وام مسکن برای متقاضیان خرید آپارتمان ایجاد شده است؟

    در پاسخ به این سوالات باید روند مربوط به حجم تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام، قبل و بعد از افزایش دو برابری سقف تسهیلات بررسی شود. بررسی‌‌‌ها و محاسبات  نشان می‌دهد، تعداد وام‌‌‌های دریافتی برای خرید مسکن در پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته با کاهش 13‌درصدی همراه شده است.

    این میزان ریزش وکاهش در بهارامسال در مقایسه با بهار سال قبل معادل 30‌درصد بوده است. این اعداد نشان می‌دهد جریان تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن از سوی متقاضیان کماکان و حتی بعد از افزایش سقف وام‌‌‌های خرید آپارتمان به دو برابر، جریانی کاهشی است. یعنی روند ریزش تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام همچنان ادامه دارد. با این حال مقایسه تحولات نقطه‌‌‌ای تقاضای خرید مسکن با استفاده از وام در فصل پاییز نسبت به بهار امسال نشان می‌دهد سرعت افت تقاضا برای دریافت وام مسکن به منظور خرید آپارتمان نسبت به سه‌ماهه ابتدایی سال کاهش یافته است. به این معنا که اگر چه هنوز روند تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن روندی کاهشی است اما سرعت کاهش در نتیجه افزایش سقف وام خرید مسکن کمتر از بهار شده است.

    سوال مهم دیگری که پس از مطالعه این روند ایجاد می‌شود آن است که چه عاملی باعث کاهش این سرعت و رشد 25‌درصدی قیمت اوراق وام مسکن شده است؟ در پاسخ به این سوال باید گفت وام خرید مسکن اگر چه طی دو ماه گذشته به دو برابر ارقام قبلی افزایش یافت اما این موضوع به معنای مطلوب شدن شرایط دریافت وام برای متقاضیان نیست. در واقع مطلوب‌‌‌ شدن رقم وام و نحوه دسترسی متقاضیان به آن منجر به کاهش سرعت ریزش تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام مسکن و همچنین افزایش 25‌درصدی قیمت اوراق در دو ماه گذشته نشده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در صورتی که تغییرات اخیر در سقف‌‌‌ وام‌‌‌های مسکن منجر به تبدیل این وام به وامی مطلوب برای متقاضیان مسکن می‌شد به طور قطع این پتانسیل در بازار وجود داشت که همزمان با توقف رشد منفی تقاضا برای دریافت وام مسکن، قیمت اوراق نیز با رشد بیشتر همراه شود.

    کما اینکه در برخی از سال‌های گذشته همزمان با افزایش سقف وام مسکن، به دلیل پوشش بهتر مبلغ وام در تامین هزینه خرید آپارتمان، تقاضا برای خرید اوراق به منظور دریافت وام مسکن با افزایش قابل‌توجه همراه شده و حتی قیمت هر فقره اوراق وام مسکن تا مرز 100‌هزار تومان نیز پیشروی و حتی در روزهایی از مرز 100‌هزار تومان عبور کرد. اما در شرایط فعلی دو عامل مهم باعث شده است، قیمت اوراق اگر چه نسبت به دوره قبل از افزایش وام با رشد 25‌درصدی همراه شود اما قیمت در کانال 70‌هزار تومان و 80‌هزار تومان رفت وبرگشت داشته باشد و فعلا از این میزان فراتر نرود.

    عامل اول به سطح پوشش دهی وام فعلی مسکن از هزینه خرید آپارتمان‌‌‌های مسکونی مربوط می‌شود. سقف وام خرید مسکن در شهر تهران پس از افزایش دو برابری از نیمه اول مهرماه برای متقاضیان انفرادی به 200‌میلیون تومان و برای زوجین به 400‌میلیون تومان افزایش یافت. با محاسبه مبلغ 80‌میلیون تومانی وام جعاله مسکن که همزمان با وام خرید در صورت درخواست متقاضی به وی پرداخت می‌شود، متقاضیان انفرادی مسکن در تهران به وام 280‌میلیون تومانی و زوجین به وام 480‌میلیون تومانی دسترسی دارند. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در مهر امسال به 31‌میلیون و700‌هزار تومان رسید. این سطح قیمت مسکن و همچنین سقف فعلی وام خرید مسکن نشان می‌دهد متقاضیان انفرادی در شهر تهران در صورت دریافت وام کمتر از حدود 9 مترمربع و زوجین متقاضی حدود 15 مترمربع مسکن (با الگوی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران)، می‌توانند خریداری کنند.

    علاوه بر پوشش‌‌‌دهی ناچیز وام برای هزینه خرید مسکن در شهر تهران، با احتساب رقم 78‌هزار تومان هزینه خرید هر فقره اوراق 500‌ هزار تومانی وام مسکن، متقاضیان انفرادی رقمی حدود 44‌میلیون تومان و زوجین متقاضی رقمی حدود 75‌میلیون تومان باید برای دریافت این وام هزینه کنند.

    از سوی دیگر، رقم اقساط این وام برای بسیاری از متقاضیان در استطاعت نیست. برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» درباره مبالغ اقساط ماهانه این تسهیلات نشان می‌دهد، رقم قسط ماهانه تسهیلات انفرادی 200‌میلیون تومانی در خارج از بافت فرسوده 3‌میلیون و330‌هزار تومان و در بافت فرسوده 2‌میلیون و930‌هزار است. در تسهیلات زوجین نیز در شهر تهران رقم قسط ماهانه در خارج از بافت فرسوده  6‌میلیون و660‌هزار تومان و در بافت فرسوده 5‌میلیون و 870‌هزار تومان است. در صورتی که متقاضی اقدام به دریافت وام جعاله نیز کرده باشد باید علاوه بر این مبالغ، ماهانه اقساطی در حدود 2میلیون تومان پرداخت کند. این اقساط ماهانه برای بسیاری از متقاضیان به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در استطاعت نیست و از این رو وام جدید آن طور که باید و مانند گذشته در بازار مورد استقبال قرار نگرفته است.

    از حدود دو ماه قبل و همزمان با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در شهر تهران، در شهرهای بزرگ که شامل مراکز استان‌‌‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200‌هزار نفر می‌شود نیز سقف وام مسکن به دو برابر افزایش یافت. بر این اساس، سقف وام مسکن از محل اوراق در مراکز استان‌‌‌ها و شهرهای بزرگ (با جمعیت بیش از 200‌هزار نفر) برای متقاضیان انفرادی به 160‌میلیون تومان و برای زوجین به 320‌میلیون تومان افزایش یافت.

    رقم قسط ماهانه این تسهیلات بر اساس برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» برای متقاضیان انفرادی در خارج از بافت فرسوده 2‌میلیون و664‌هزار تومان و در بافت فرسوده 2‌میلیون و350‌هزار تومان است. همچنین مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات زوجین از این محل در خارج از بافت فرسوده 5‌میلیون و330‌هزار تومان و در بافت فرسوده 4‌میلیون و700‌هزار تومان برآورد می‌شود.

    در شهرهای کوچک نیز به همین ترتیب وام مسکن مشمول افزایش دو برابری شد. در شهرهای کوچک مبلغ این وام برای متقاضیان انفرادی به 120‌میلیون تومان و برای زوجین به 240‌میلیون تومان افزایش یافت. مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات برای وام‌‌‌گیرنده‌‌‌های انفرادی در خارج از بافت فرسوده یک‌میلیون و998‌هزار تومان و در بافت فرسوده یک‌میلیون و760‌هزار تومان است.

    زوجین وام‌‌‌گیرنده در این شهرها نیز باید برای پازپرداخت وام مسکن در خارج از بافت فرسوده ماهانه مبلغ 3‌میلیون و996‌هزار تومان و در بافت فرسوده 3‌میلیون و520‌هزار تومان قسط پرداخت کنند. اقساط مربوط به بازپرداخت این وام‌‌‌ها در هر سه گروه شهرهایی که سقف وام مسکن در آنها به‌‌‌طور متفاوت تعیین شده است بر مبنای بازپرداخت 12 ساله در خارج از بافت‌‌‌های فرسوده و بازپرداخت 15 ساله در بافت‌‌‌های فرسوده و همچنین نرخ سود 5/ 17‌درصدی در خارج از بافت‌‌‌های فرسوده و نرخ سود 16‌درصدی در بافت‌‌‌های فرسوده محاسبه شده است. وام فعلی خرید مسکن اگر چه مشمول افزایش سقف شده است اما تغییری در مدت بازپرداخت این وام و همچنین نرخ سود تعیین‌‌‌شده برای آن صورت نگرفته است، بنابراین دوره‌‌‌های بازپرداخت و نرخ‌های سود قبلی همچنان مانند قبل است. همین موضوع موجب شده است اقساط این وام برای گروه بسیاری از متقاضیان خارج از استطاعت باشد.

      مشخصات خریداران اوراق
    بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، اگر چه از روی تغییرات قیمت اوراق و تغییرات حجم پرداخت وام خرید مسکن مشخص است که میزان تقاضا برای خرید اوراق نسبت به قبل افزایش پیدا کرده است اما یافته‌‌‌ها حاکی از آن  است که جنس تقاضا برای خرید اوراق و دریافت وام از این طریق، از نوع «تقاضای فراگیر مربوط به خریدهای مصرفی در همه شهرها» نیست.

    نتایج تحقیقات به عمل آمده از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در شهرهای کوچک و متوسط، وام‌های جدید توانسته باعث ورود نسبی بخشی از خریدارانی که توان پرداخت قسط دارند، به بازار مسکن شود. در شهرهای بزرگ هم عمدتا در مناطق متوسط رو به پایین (به لحاظ قیمت)، افراد برای تبدیل خانه خود، از این وام استفاده می‌کنند.  پیش‌تر در تهران، آمارها مشخص کرده بود از وام‌‌‌های جدید «استقبالی سرد» به عمل آمده است. چون معاملات مسکن فقط در مناطق جنوبی به میزان ناچیز افزایش یافته بود. در واقع این وام متقاضیانی را وارد بازار معاملات اوراق کرده که سه ویژگی دارند.

    توانایی پرداخت اقساط وام که برای بسیاری از متقاضیان از جمله عمده خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها خارج از استطاعت است ویژگی اول این گروه از متقاضیان است. از سوی دیگر افرادی اقدام به دریافت این وام کرده‌‌‌اند که بسته به محلی که در آن برای خرید مسکن اقدام کرده‌‌‌اند، سن بنا و متراژ واحد و...، پوشش قدرت خرید با وام برایشان به طور نسبی مناسب است. متقاضیانی هم که خرید سرمایه‌ای انجام می‌دهند، بخشی از افرادی هستند که طی دو ماه گذشته و از زمان ابلاغ سقف‌‌‌های جدید وام مسکن برای دریافت این وام و خرید مسکن با استفاده از آن اقدام کرده‌‌‌اند.  در واقع این گروه از متقاضیان حرکتی خزش گونه برای دریافت وام با استفاده از اوراق آغاز کردند. به این معنا که ورود آنها به بازار معاملات اوراق عمدتا با انگیزه دریافت وام مسکن به صورت خزشی و آرام رخ داده است. در صورتی که اگر دو مشکل بزرگ موجود در مسیر خرید مسکن با استفاده از وام یعنی قدرت کم پوشش‌‌‌دهی وام از هزینه خرید آپارتمان از یکسو و در استطاعت نبودن رقم قسط ماهانه نبود، انتظار می‌‌‌رفت نه تنها تقاضا برای خرید اوراق به میزان محسوس افزایش یافته و با رشد مثبت در مقایسه با مدت مشابه سال قبل همراه شود بلکه قیمت اوراق به مراتب بیش از این میزان افزایش می‌‌‌یافت.

    رفت و برگشت مداوم قیمت اوراق به کانال 70 و 80‌هزار تومان در دو ماه گذشته در واقع ناشی از همین موضوع است.

      رفت و برگشت در سه کانال قیمتی
    بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره تحولات قیمت اوراق وام مسکن نشان می‌دهد، 24 شهریور امسال خبر افزایش وام مسکن به دو برابر سقف‌‌‌های قبلی اعلام شد که در آن زمان، متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به60‌هزار و 500 تومان رسید. تا قبل از 24 شهریور که خبر افزایش وام اعلام شد، قیمت هر فقره اوراق در کانال 50‌هزار تومان در نوسان بود. در واقع یک روز قبل از اعلام خبر افزایش سقف وام مسکن، متوسط قیمت هر فقره اوراق 58‌هزار و 400 تومان بود. اما از روز 24 شهریور که سقف‌‌‌های جدید وام مصوب شد، قیمت اوراق به کانال جدید یعنی کانال 60‌هزار تومان ورود کرد و تا روز 10 مهرماه یعنی یک روز قبل از ابلاغ وام در کانال 60‌هزار تومان باقی ماند. روز 11 مهرماه سقف‌‌‌های جدید وام ابلاغ شد و 12 مهرماه متوسط قیمت اوراق یک کانال دیگر بالا رفت و به 74‌هزار و 500 تومان رسید.

    میانگین قیمت هر فقره اوراق از روز 12 مهر ماه تا 22 آبان ماه در کانال 70‌هزار تومان باقی ماند و حتی روز 10 آبان به کانال 60‌هزار تومان (68‌هزار و 640 تومان) بازگشت. اما روز 23 آبان قیمت اوراق وارد کانال 80‌هزار تومان شد و تا روز اول آذرماه نیز در کانال 80‌هزار تومان ماند.

    دوم آذرماه اما قیمت اوراق وام مسکن به طور مجدد به کانال 70‌هزار تومان بازگشت. هر فقره اوراق 500‌ هزار تومانی وام مسکن در دوم آذرماه به طور متوسط 89‌هزار تومان معامله شد و سوم اذرماه (دیروز) نیز میانگین قیمت اوراق باز هم کاهش یافت و به 78‌هزار و 700 تومان به ازای هر فقره رسید.

    نکته مهمی که در این زمینه مطرح است مربوط به رفت وبرگشت قیمت اوراق در کانال‌‌‌های 70‌هزار تومان و 80‌هزار تومان است. در حالی که افزایش سقف وام طبیعتا باید باعث افزایش تقاضا برای خرید اوراق از سمت متقاضیان شود و این افزایش تقاضا بالطبع ، بر سطح قیمت اوراق اثر افزایشی دارد اما همین رفت و برگشت قیمت اوراق نشان می‌دهد تقاضا برای دریافت وام جدید زیاد نبوده است. همان‌‌‌گونه که اشاره شد یکی از دلایل این موضوع مربوط به عدم‌کفایت وام برای خرید مسکن با توجه به سطح فعلی قیمت مسکن و دیگری در استطاعت نبودن رقم قسط برای خانوارهاست. اما تحقیقات نشان می‌دهد این وام فقط از سمت عده محدودی از متقاضیان مسکن شامل متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی و گروهی از متقاضیان سرمایه‌‌‌‌‌‌ای استفاده شده و عملا خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها نقش زیادی در استفاده از این وام ندارند. رصد شرایط در بازار ملک نیز نشان می‌دهد این روزها عمده خریدها در این بازار از جانب متقاضیان تبدیل به احسن و همچنین متقاضیان سرمایه‌‌‌ای انجام می‌شود وخانه‌‌‌اولی‌‌‌ها توان کافی برای ورود به بازار و خرید آپارتمان ندارند.

    برچسب ها
    پورسعیدخلیلی
    پربازدیدترین های ۲ روز گذشته
      پربازدیدترین های هفته
        رویداد ها در یک نگاه
        • ساختمان فردا ۴
        • ساختمان فردا ۳
        • ساختمان فردا ۲
        • نشریه ساختمان فردا ۱
        • شماره ۱۷ و ۱۸
        • ۰
        • ۰
        • هفته نامه
        • ۰
        آخرین بروزرسانی ۳ ماه پیش
        آرشیو
        آخرین اخبار