به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از فارس ، بهروز ملکی در «سمینار تخصصی چشم‌انداز ساختمان و مسکن، رکود یا رونق؟» که چهارشنبه‌ در برج ساپکو مشهد برگزار شد، افزود: طبق میانگین کشوری 33 درصد درآمد خانوارهای ایرانی صرف مسکن می‌شود که این رقم 40 درصد از سرمایه کشور را تشکیل می‌دهد.

وی ادامه داد: از سال 1371 به بعد افزایش مسکن را با شیب ملایمی داشتیم، هرچه گذشت مسکن سهم بالاتری را در خانوارها به خود اختصاص داد.

ملکی بابیان اینکه در کشورهای پیشرفته 20 درصد درآمد خانوارهای آن‌ها مربوط به مسکن است، افزود: کشور ما 13 درصد بیشتر به‌صرف هزینه برای مسکن توجه دارد.

وی ادامه داد: در تهران 50 درصد و در خراسان رضوی 30 درصد هزینه‌ها صرف مسکن می‌شود که این رقم طبق آمار سال‌های 72 تا 93 به‌دست‌آمده است.

وی بابیان اینکه نحوه تصرف خانوارهای ایرانی، مستأجر بودن است، گفت: در سال 65 حدود 78 درصد مردم مالک بودند و در سال 90 این تعداد به 63 درصد رسیده، در حال حاضر مستأجری در تهران و البرز 40 درصد است و قم و کرمانشاه بعد از آن و سپس خراسان رضوی 31 درصد مردم آن مستأجر هستند.

ورود ضروری دولت برای دهک‌های پایین جامعه

این تحلیلگر ارشد بازار مسکن ادامه داد: بازارها اساساً نمی‌توانند نیاز جامعه را تأمین کند لذا لازم است دولت برای تأمین دهک‌های پایین جامعه ورودی ضروری داشته باشد.

ملکی با اشاره به میانگین قدرت خرید مسکن در جامعه تصریح کرد: به‌طور میانگین هر خانواده سه دهه طول می‌کشد تا بتواند یک‌خانه بخرد و این در حالی است که خانوارهای یک یا دو نفره در تهران در حال افزایش و خانواده‌های 5 نفره حدود 20 درصد در کشور باقی‌مانده است.

وی افزود: ما به ازای هر خانواده، یک و 6 دهم مسکن داریم و در واقع برای هر 100 مسکن 106 خانواده موجود است.

وی تصریح کرد: تقاضای مسکن از نظر سرمایه‌ای، عمدتاً با دوره رکود و رونق ارتباط مستقیم دارد که هم‌اکنون در بازار مسکن از تقاضای سرمایه‌ای خبری نیست.

ملکی درآمد خانوار، حجم نقدینگی، قیمت مصالح ساختمانی، بازارهای جایگزین، قوانین مالیاتی، درآمد پس‌انداز خانوارها و...را از عوامل مؤثر بر قیمت مسکن عنوان کرد.

وی ساخت مسکن مهر را که از سال 86 شروع شد را یک عمل خیر معرفی کرد که نتیجه خیری در برنداشته است و ادامه داد: روش تأمین مالی آن پایه پولی کشور را تحت‌الشعاع قرارداد، اما این روند ساخت مسکن مهر در درازمدت سیاستی جوابگو است.

چگونگی تأثیر تغییرها بر بازار مسکن

ملکی در ادامه عرضه زمین و مسکن دولتی، نرخ سود بانکی و شاخص بورس را باعث کاهش قیمت مسکن عنوان کرد.

بهروز ملکی گفت: نقدینگی تورم ایجاد می‌کند، علت ایجاد تورم، نقدینگی است.

وی در همین راستا افزود: اثر نقدینگی بر قیمت مسکن افزایشی است زیرا تحلیل تقاضا انجام می‌شود، درامدهای نفتی، هزینه ساخت، افزایش وام مسکن و از این قبیل که اگر افزایش پیدا کند، قیمت مسکن بالا می‌رود.

وی ادامه داد: افزایش قیمت حامل‌های سوخت و دلار نیز باعث افزایش شده اما عرضه زمین و مسکن دولتی، نرخ سود بانکی و شاخص بورس باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود.

وی با اشاره به اینکه بالاترین نرخ تورم در کشور در سال‌های 73 و 74 به 49 درصد رسید، تصریح کرد: در سال 92 به 39 درصد نیز رسید اما تورم در ایران به‌طور متوسط بین 10 تا 20 درصد بود و دلیل آن، اتکای اقتصاد به مسئله نفت است.

ملکی بیان کرد: در حال حاضر قیمت مسکن به‌طور متوسط با سه سال پیش تقریباً برابر است، در این سه سال میانگین کالا و خدماتی که مصرف کرده‌ایم 50 درصد افزایش داشته یعنی قیمت مسکن از سایر اقلام 50 درصد عقب‌تر است.

این تحلیلگر بازار مسکن خاطرنشان کرد: بر خلاق رشد قیمت مسکن، تورم عمومی در کشور هیچ‌گاه منفی نبوده، طول عمر رونق کوتاه‌تر از طول عمر دوره رکود است.

وی ادامه داد: نظام ساخت‌وساز در کشور حرفه‌ای نیست؛ ساخت‌وساز غیرحرفه‌ای و خرد مسکن در کشور یکی از معضلات این بخش است، درنتیجه در دوره‌های رونق وقتی سود ساخت‌وساز زیاد می‌شود، تمایل برای ساخت مسکن صورت می‌گیرد.

ملکی نیاز مسکن کشور در سال را 900 هزار واحد مسکونی عنوان کرد و افزود: اما در اوج سال‌های صدور پروانه در سال‌های 86 و 91، نهایتاً 600 تا 700 هزار مسکن احداث‌شده است.

وی تصریح کرد: در دوره رکود، قیمت واقعی مسکن، تعداد معاملات، صدور پروانه‌های ساختمانی و قیمت اجاره‌بها روند نزولی دنبال می‌کند.

وی بابیان اینکه در حوزه خرید باید در شرایطی اقدام کرد که بازار وارد رونق شود، ادامه داد: اما زمان مناسب ساخت زمانی است که پروژه اواخر رکود آماده ارائه‌شده باشد.

تحلیلگر ارشد بازار مسکن افزود: هزینه تمام‌شده مسکن تک‌واحدی در ایران بالاتر از هزینه تمام‌شده انبوه‌سازی است زیرا هزینه تولید مسکن در انبوه‌سازی و حرفه‌ای سازی مسکن سرشکن‌شده و ارزان‌تر تمام می‌شود.

وی بیان کرد: از سال 89 گذار به سمت رونق شکل گرفت و در سال‌های 90 و 91 دوره رونق رسید و از سال 92 به بعد، دوره رکود در مسکن آغاز شد.

ملکی گفت: کاهش تورم به معنای کاهش قیمت نیست، به معنای کاهش سرعت افزایش قیمت است، وضعیت تورم نگران‌کننده بوده و احتمال می‌رود نیمه دوم سال، وضعیت کاهش تورم نیمه اول سال را شاهد نباشیم.

وی افزود: در سال 91 حدود 60 هزار مسکن ساخته شد و در سال 92، این رقم به 55 هزار رسید، این تعداد ارسال 93، 32 هزار و در سال 94 که در دوران رکود هستیم این رقم به 28 هزار مسکن رسید.

این تحلیلگر ارشد بازار مسکن بیان کرد: کاهش سود سپرده بانکی به نفع اقتصاد کلان کشور است، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن در سال‌های 96 و 97 وضعیت بهتری پیدا کند.