بر اساس گزارشی از وال‌‌‌استریت ژورنال، قرار گرفتن در وضعیت «زیر آب» می‌تواند پیامدهای ملموسی برای مالکان، به ‌‌‌ویژه افرادی که قصد فروش ملک خود را دارند، به همراه داشته باشد. این افراد ممکن است از فروش منصرف شوند یا آن را به تعویق بیندازند، چرا که در صورت فروش، باید مابه‌‌‌التفاوت میان قیمت فروش و مانده وام را به ‌‌‌صورت نقدی به بانک پرداخت کنند. در بحران مالی سال 2008، بسیاری از مالکان در شرایط مشابه، خانه‌‌‌های خود را ترک کردند و عملا اجازه دادند بانک‌ها آنها را توقیف کنند. با این حال، شواهد موجود نشان می‌دهد که در شرایط فعلی احتمال تکرار چنین بحرانی پایین است.

به‌‌‌ طور کلی، مالکان خانه در سراسر ایالات متحده همچنان مجموع سرمایه‌‌‌ بالایی در اختیار دارند که به ده‌‌‌ها تریلیون دلار می‌‌‌رسد. هرچند در برخی مناطق، بازار مسکن با افت قیمت مواجه شده است، اما در مجموع، قیمت‌ها همچنان در سطح بالایی قرار دارند. همین موضوع یکی از عوامل اصلی کاهش سرعت معاملات و فروش مسکن در بازار فعلی به شمار می‌رود.

کارا نگ، اقتصاددان ارشد شرکت زیلو –یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌های فعال در بازار آنلاین معاملات مسکن آمریکا- معتقد است که رشد قیمتی که معمولا در طول یک دهه اتفاق می‌‌‌افتد، بین سال‌های 2020 تا 2025 تنها در مدت 5سال فشرده شد. این افزایش چشمگیر در تقاضای خرید مسکن، نتیجه ترکیبی از نرخ‌های بهره پایین، سطح بالای پس‌‌‌انداز خانوارها و تمایل افراد به داشتن خانه‌‌‌هایی با فضای بزرگ‌تر بود. در حالی که بیشتر بازارهای مهم مسکن در این دوره افزایش قیمت را تجربه کردند، برخی از شهرهای واقع در «نوار آفتابی» آمریکا رشد بسیار بیشتری نیز داشتند؛ چرا که با شیوع کرونا، بسیاری از نیروهای کار دورکار به این مناطق مهاجرت کردند.

این روند پرشتاب افزایش قیمت مسکن از زمانی کند شد که نرخ بهره در سال 2022 رو به افزایش گذاشت و در نتیجه، قدرت خرید متقاضیان کاهش یافت. همزمان، افزایش ساخت‌‌‌وساز به تامین بیشتر عرضه در بازار کمک کرد و در نهایت باعث شد تعادلی نسبی میان خریداران و فروشندگان شکل بگیرد. بر اساس تحلیل شرکت ردفین، فروشندگانی که در سال‌های اخیر اقدام به خرید خانه کرده‌‌‌اند، احتمالا سود کمتری نسبت به کسانی خواهند داشت که پیش از آغاز همه‌گیری کرونا وارد بازار مسکن شده‌‌‌اند.

تیم هور، مشاور املاک در آتلانتا، می‌‌‌گوید این روزها افراد بیشتری حاضرند خانه خود را با ضرر بفروشند، چرا که نگرانند ارزش دارایی‌‌‌شان در نهایت کمتر از آنچه باید به بانک بپردازند، شود. به گفته او، یکی از مشتریانش حدود سه سال پیش خانه‌‌‌ای با سه اتاق خواب را به قیمت 400‌هزار دلار خریداری کرده بود. اکنون ارزش این خانه به حدود 385‌هزار دلار رسیده است. هرچند این فرد هنوز در وضعیت «زیر آب» قرار ندارد، اما از کاهش بیشتر قیمت‌ها نگران است. هور در این‌باره می‌‌‌گوید: «او می‌‌‌خواهد قبل از اینکه قیمت‌ها بیشتر کاهش پیدا کند، ملکش را بفروشد.»

بر اساس این گزارش، تعداد فزاینده‌‌‌ای از مالکان خانه در وضعیت «زیر آب» قرار گرفته‌‌‌اند، به‌ویژه آنهایی که پس از جهش قیمت‌ها اقدام به خرید کرده‌‌‌اند. اندی والدن، مدیر تحقیقات بازار مسکن در شرکت اینترکانتیننتال اکسچنج، اعلام کرده که در ماه آوریل امسال، شمار این مالکان از نیم میلیون نفر عبور کرده است؛ رقمی که بالاترین میزان ثبت‌‌‌شده در 5 سال گذشته برای این ماه محسوب می‌شود. مناطقی مانند سن‌‌‌آنتونیو در ایالت تگزاس و نیواورلئان در ایالت لوئیزیانا، از جمله مناطقی هستند که بالاترین نسبت خانه‌‌‌های زیر آب را دارند. به گفته مشاوران املاک، افرادی که در این وضعیت قرار دارند، عملا در خانه‌‌‌های خود گرفتار شده‌‌‌اند. زیرا برای فروش، ناچارند مابه‌‌‌التفاوت میان قیمت فعلی خانه و باقی‌‌‌مانده وام را نقدا پرداخت کنند، که در بسیاری موارد امکان‌‌‌پذیر نیست.

بانک‌ها نیز معمولا تمایلی به تامین مالی مجدد وام‌‌‌های مربوط به خانه‌‌‌هایی که در وضعیت «زیر آب» قرار دارند، نشان نمی‌‌‌دهند. در نتیجه، حتی اگر نرخ بهره در ادامه سال‌جاری یا در سال آینده کاهش پیدا کند، این کاهش لزوما به نفع این دسته از مالکان نخواهد بود. با این حال، تا زمانی که صاحبان خانه قادر به پرداخت اقساط خود باشند و برنامه‌‌‌ای برای فروش فوری نداشته باشند، منفی شدن سرمایه تاثیر قابل‌‌‌توجهی بر وضعیت مالی روزمره آنها نخواهد گذاشت. اگر در آینده قیمت مسکن در این مناطق افزایش یابد، امکان دارد سرمایه آنها نیز دوباره مثبت شود.

تفاوت وام‌‌‌های مسکن 2008 با 2025

یکی از عوامل اصلی بحران مالی سال 2008 این بود که بسیاری از وام‌‌‌دهندگان، وام‌‌‌هایی را به خریدارانی اعطا کردند که توان بازپرداخت آنها را نداشتند. در آن شرایط، با کاهش ارزش خانه‌‌‌ها، مالکان انگیزه‌‌‌ای برای نگه‌‌‌داشتن ملک خود نداشتند. اما امروزه استانداردهای وام‌‌‌دهی سخت‌‌‌گیرانه‌‌‌تر شده و اغلب وام‌‌‌گیرندگان توانایی مدیریت تعهدات مالی خود را دارند.

چن ژائو، اقتصاددان شرکت ردفین، معتقد است حتی کسانی که ارزش وام‌‌‌شان از قیمت فعلی خانه بیشتر است، معمولا نیازی به نگرانی ندارند؛ به شرطی که توانایی پرداخت اقساط و حفظ شغل خود را داشته باشند.

ژائو پیش‌بینی می‌کند که تا پایان سال‌جاری، قیمت مسکن در سطح ملی حدود یک‌درصد کاهش یابد، موضوعی که ممکن است افراد بیشتری را وارد وضعیت «زیر آب» کند. با این حال، او احتمال وقوع موج گسترده‌‌‌ای از توقیف املاک را کم می‌‌‌داند. دلیل این امر سخت‌‌‌گیری بیشتر در فرآیند اعطای وام است که به مالکان کمک می‌کند تا بتوانند نوسانات مالی را بهتر مدیریت کنند. در دوران رونق خرید خانه در زمان پاندمی، بسیاری از خریداران مبالغ قابل‌‌‌توجهی را به‌‌‌عنوان پیش‌‌‌پرداخت، پرداخت کردند؛ بنابراین حتی در صورت کاهش قیمت‌ها، دارای حاشیه سرمایه مناسبی هستند یا به عبارتی، نسبت بدهی تسهیلاتی‌‌‌شان از ارزش خانه‌‌‌شان بیشتر نخواهد شد. این موضوع به‌ویژه در مقایسه با خریدارانی که پیش‌‌‌پرداخت کمتری داشته‌‌‌اند، مزیت قابل‌‌‌توجهی محسوب می‌شود.

والدان در ادامه می‌‌‌گوید افرادی که از وام‌‌‌های کم‌‌‌پیش‌‌‌پرداخت مانند وام‌‌‌های FHA و VA استفاده کرده‌‌‌اند، سرمایه اولیه کمی داشته‌‌‌اند و به همین دلیل حتی در برابر کاهش‌‌‌های جزئی قیمت مسکن آسیب‌‌‌پذیرتر هستند. وام FHA (وام با حمایت دولت) توسط اداره بیمه فدرال مسکن حمایت می‌شود، به خریدارانی با درآمد متوسط یا پایین امکان می‌دهد با پیش‌‌‌پرداخت کمتر خانه بخرند. همچنین وام VA که ویژه نظامیان و کهنه‌‌‌سربازان است، معمولا نیازی به پیش‌‌‌پرداخت ندارد یا پیش‌‌‌پرداخت بسیار کمی دارد. این نوع وام‌‌‌ها عمدتا توسط خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها یا افرادی با درآمد پایین‌‌‌تر استفاده می‌شود و شواهدی وجود دارد که نشان می‌دهد این گروه بیشتر تحت فشارهای مالی قرار دارند. وام‌‌‌های FHA و VA تقریبا تمام افزایش در میزان وام‌‌‌های معوق طی 12 ماه گذشته را شامل می‌‌‌شوند و حدود سه‌‌‌چهارم کل وام‌‌‌های «زیر آب» در سراسر این کشور را تشکیل می‌دهند.