به گزارش پایگاه خبری «عصرساختمان» به نقل از میزان، با استناد به ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 26 اردیبهشت 1403، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف شده است سامانه‌ای با عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» برای ثبت ادعاهای مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق در اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی راه‌اندازی کند. این سامانه به دستور رئیس قوه قضاییه به‌زودی فعال می‌شود.

در این رابطه، پرسش‌هایی را با اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در میان گذاشتم. قویدل به این سؤالات پاسخ داد و توضیحات کاملی درباره جزئیات موضوع، روند اجرا و الزامات قانونی ارائه کرد.

سوال:چه افرادی مکلفند ظرف دو سال از راه‌اندازی سامانه، ادعای خود را ثبت کنند؟

پاسخ: با توجه به آیین نامه موضوع ماده 10 و تبصره‌های 1 و 2 آن اشخاص ذیل باید ظرف مدت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در این سامانه ادعای خود را درج کنند:

1- اشخاصی که نسبت به عین ملک فاقد سند مالکیت (مانند خانه، مغازه، زمین زراعی و ...) اعم از املاک فاقد سابقه ثبت (مجهول المالک ثبتی) و یا املاک در جریان ثبت (موضوع ماده 88 قانون ثبت و اسناد رسمی تنظیم شده در اجرای قانون اصلاحات ارضی)، ادعای مالکیت دارند اعم از اینکه ملک را با قولنامه عادی خریداری کرده‌اند و یا ادعا نسبت به ملک در جریان ثبتی است که در دفتر اسناد رسمی به مدعی منتقل شده ولی منتهی به صدور سند مالکیت نشده است.

2- اشخاصی که نسبت به عین ملکی که دارای سند مالکیت به نام دیگری است به استناد اسناد عادی از جمله مبایعه نامه و قولنامه عادی، ادعایی دارند.

3- اشخاصی که ادعای مالکیت منافع بیش از دو سال در یک ملک داشته و ملک مزبور سند مالکیت ندارد یا اینکه سند مالکیت دارد ولی منافع بیش از دو سال ملک به موجب سند رسمی به مدعی واگذار نشده است.

4- اشخاصی که مدعی مالکیت حق انتفاع اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال نسبت به ملکی که فاقد سند مالکیت است، می‌باشند و یا املاکی که سند مالکیت نیز دارند ولی مستند مالکیت حق انتفاع مدعی، اسناد عادی است.

5- اشخاصی که مدعی حقوق ارتفاقی در ملک دیگری می‌باشند از قبیل حق مجری، حق العبور و ... و ملک مزبور فاقد سند مالکیت است یا چنانچه سند مالکیت دارد، حق ارتفاق مورد ادعا در سند مالکیت درج نگردیده است.

6-کلیه دستگاه‌های اجرایی و واحد‌های مذکور در تبصره 8 ماده 10 قانون، در خصوص اموال غیر منقول عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی که مطابق قانون متعلق به دولت جمهوری اسلامی ایران بوده و تصدی آن اراضی بر عهده آنان است و املاک مزبور فاقد سند مالکیت حدنگار (اعم از اینکه املاک مزبور اساساً فاقد سند مالکیت رسمی هستند یا اینکه سند مالکیت دفترچه‌ای داشته باشند) است یعنی اگر ملک دولتی سند مالکیت دفترچه‌ای دارد هم باید در «سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی» درج ادعا شود.

7- اشخاصی که قبل از راه اندازی سامانه، حکم قطعی مراجع ذی صلاح به نفع ایشان صادر ولی منتهی به صدور سند مالکیت رسمی یا درج در آن نشده باشد.

8- اشخاصی که قبل از راه اندازی سامانه موضوع ماده 10، جهت اخذ سند رسمی از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ثبت نام کرده‌اند مکلفند گواهی اقدام را از مرجع مربوطه اخذ و در سامانه ثبت ادعا درج کنند.
سوال: چه کسانی تکلیفی در درج ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی ندارند؟

پاسخ: قویدل در پاسخ به این پرسش توضیح داد که برخی از افراد بنا بر وضعیت ملکی خود، نیازی به ثبت ادعا در سامانه ندارند و مشمول الزامات قانونی نمی‌شود که شامل:

1- اشخاصی که ملک در دفتر املاک به نامشان ثبت شده یا ملک دارای سند مالکیت رسمی است و به موجب سند رسمی نیز به ایشان منتقل شده است.

2- چنانچه ملک دارای سند مالکیت است و به صورت قهری و به موجب ارث به شخص منتقل شده باشد.

3-اشخاصی که مالک منافع بیش از دو سال ملکی می‌باشند و این حق به موجب سند رسمی به ایشان واگذار شده است.
سوال: مراحل ثبت ادعا در سامانه چگونه است؟

پاسخ: مراحل به شرح زیر است و هیچ‌کدام قابل حذف نیست:

1- مدعی قبل از ورود به سامانه، از طریق سامانه ثنا قوه قضاییه احراز هویت می‌شود لذا چنانچه شخص مدعی قبلاً در سامانه ثنا ثبت نام نکرده باید ابتدا در این سامانه ثبت نام کند.

2- پس از ورود به سکوی کاتب، گزینه درخواست تهیه نقشه انتخاب و در این صورت از طریق سامانه یکی از 5 گروه مرجع تهیه نقشه شامل:

- نقشه برداران سازمان نظام مهندسی

- نقشه برداران برون سپار دارای کد SSBR

-کارشناسان رسمی رشته نقشه برداری مرکز وکلا و کارشناسان قوه قضاییه

- کارشناسان رسمی رشته نقشه برداری کانون کارشناسان رسمی دادگستری

-کارگزاری‌های فنی، مهندسی و حقوقی

برای تهیه نقشه و تکمیل جدول اطلاعات توصیفی ملک، انتخاب می‌شود.

3- تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی تحت سامانه شمیم و تکمیل جدول اطلاعات توصیفی از قبیل مساحت، ابعاد، حدود فاصل ملک، تعریف حدود، سمت، طبقه و واحد و وارد کردن نقشه و جدول اطلاعات توصیفی در سامانه توسط نقشه بردار و ارائه کد نقشه به مدعی

4- درج کد رهگیری نقشه در سامانه ثبت ادعا و تکمیل فرم ثبت نام توسط مدعی

5- درج مستندات ادعا از قبیل مبایعه نامه عادی، گواهی انحصار وراثت، تقسیم نامه، هبه نامه، آراء محاکم، اسناد نسق‌های زراعی، استشهادیه و ...

6- مدعی در درج ادعا یکی از موارد مالک عرصه، مالک اعیان و یا مالک عرصه و اعیان را انتخاب می‌کند.

7- در صورتی که ملک مورد ادعای مدعی، آپارتمان باشد نقشه آپارتمان و نقشه عرصه ملک باید در سامانه وارد شود و در مورد خانه و ویلا و ... در صورتی که مدعی مالک عرصه و اعیان ملک می‌باشد، صرفاً نقشه عرصه ملک تهیه و در سامانه وارد می‌شود.

8- تطبیق نقشه قطعه مورد ادعا و پلاک درج شده با محدوده‌های حد نگاری شده توسط سازمان ثبت (در صورت عدم انطباق پلاک مذکور با پلاک ثبتی حد نگاری شده، پلاک منطبق با محدوده حدنگاری شده را به مدعی اعلام و امکان اصلاح برای وی فراهم می‌شود)

9- صدور گواهی الکترونیکی برای مدعی شامل کد رهگیری، تاریخ درج ادعا، تاریخ انقضای مهلت اقدام و ضمانت اجرای عدم اقدام بلافاصله پس از درج ادعا

10- درج ادعا توسط مدعی، موجد حقی در مالکیت عین، منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول برای وی نخواهد و درج ادعا صرفا شرط پذیرش اقدام مدعی در مراجع قانونی اقدام است.

11- مادامی که ادعای درج شده نسبت به یک قطعه ملک تعیین تکلیف نشده، امکان درج ادعای مجدد در همان قطعه با همان موضوع توسط همان مدعی وجود ندارد.
سوال: پس از ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، تکالیف مدعی چیست؟

پاسخ: مدعی مکلف است ظرف 2 سال پس از درج ادعای خود در سامانه، جهت اخذ سند رسمی مالکیت حسب مورد نسبت به انجام حداقل یکی از اقدامات قانونی زیر مبادرت کند:

1- تنظیم سند رسمی

2- طرح دعوی مرتبط در مراجع قضایی یا داوری از قبیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اعلام فسخ، ابطال سند مالکیت و یا معامله و اثبات حقوق ارتفاقی

3- اقدام وفق قوانین فوق العاده ثبتی نظیر قانون تعیین تکلیف، قانون ساماندهی و قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه مانند سیل، زلزله و آتش سوزی از بین رفته‌اند.

4- تقاضای ثبت یا هر اقدام قانونی دیگر جهت اخذ سند مالکیت

5- در صورتی که اقدام مدعی، مراجعه به داوری باشد، وی مکلف است پس از درج ادعا درخواست رجوع به داور را به موجب اظهارنامه رسمی به داور ابلاغ و تصویر ان را به عنوان مدرک اقدام در سامانه درج کند.

6-در صورت صدور اجراییه در خصوص رأی داور، دفتر صادر کننده اجراییه، مکلف است گواهی صدور اجراییه را به عنوان نتیجه اقدام همراه با تصویر رای داور در سامانه درج کند.