به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از اقتصادنیوز، پیروز حناچی در پاسخ به این سوال که تراکم‌فروشی و تغییر کاربری به عنوان دو مصداق بارز شهر‌فروشی در پایتخت و سایر کلانشهرها از چه زمانی به عنوان یکی از راهکارهای درآمدزایی در شهرداری‌ها شکل گرفت و ریشه این عارضه به دنبال چه نیازهایی در کلانشهرها تقویت شد؟ گفت: ریشه شکل‌گیری این موضوع در شرایط بعد از جنگ بود؛ تا قبل از آن در اوایل دهه 60 اگر کسی در تعداد طبقات و پیش‌آمدگی‌های ساختمان یا هر مورد دیگری تخلف می‌کرد، شهر به قدری منظم بود که تخلف قابل تشخیص بود و اساساً کسی هم تخلف نمی‌کرد و لزومی هم برای ارتکاب آن وجود نداشت.

او افزود: به نظر من از زمانی که کشور تورم‌های سنگین و دورقمی را تجربه کرد و به تبع آن اجرای ضوابط شهرسازی در کشور ضعیف شد در واقع نوعی پالس مثبت به سرمایه‌گذاران ارائه شد که سرمایه‌های خود را وارد ساخت و سازهای ساختمانی و بخش مسکن کنند؛ این در حالی است که یکی از وظایف مهم دولت کنترل سهم نقدینگی در بخش‌های مختلف اقتصادی است. در آن زمان، دولت کمک‌های خود را به شهرداری‌ها قطع کرد و به شهرداری‌ها تکلیف کرد خودکفا شوند؛ از سوی دیگر این خودکفایی و معنا و مصادیق آن درست تعریف نشد و به این سوالات پاسخ درستی داده نشد که این خودکفایی دقیقاً باید از چه محلی صورت بگیرد؟ شهر با چه منابعی و با چه نسبتی از مالیات‌های ملی و محلی باید اداره شود؟

حناچی در ادامه گفت‌وگوی خود با هفته‌نامه «تجارت‌فردا» در شماره 191 بیان کرد: از طرف دیگر هم شهرها تراکم نسبتاً پایینی داشتند و در سطح افزایش پیدا کرده بودند و پتانسیل برای افزایش تراکم در برخی بخش‌های شهر وجود داشت. کشور هم عملاً در شرایط بعد از جنگ قرار داشت و رکودی که در کشور بود با بخش ساختمان برطرف می‌شد، همان‌گونه که این اعتقاد در حال حاضر هم در اقتصاد ما وجود دارد؛ در واقع این یک واقعیت است اما نمی‌توان تمام رکود را در پشت ساخت و سازها پنهان کرد. هر بازاری سهم و ظرفیتی دارد و اگر قرار باشد تمام بار رکود بر این بخش آوار شود در شرایطی قرار می‌گیریم که در حال حاضر در حال گلایه از آن هستیم.

دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری در پاسخ به این سوال که حد مجاز شهرفروشی یا تغییر تراکم و تبدیل کاربری در کلانشهرها به واسطه ضرورت ایجادشده در شرایط بعد از جنگ به چه میزان بود و مجموعه‌های مدیریتی در شهرها تا چه میزان از این حد مجاز عدول کردند؟ گفت: ما در شهرسازی با دو مقوله کاملاً متفاوت مواجهیم، یکی مولفه‌های کمی است و دیگری مولفه‌های کیفی؛ مولفه‌های کیفی به شیوه مدیریت در شهر و مبانی نظری بر می‌گردد.

او افزود: مبانی کمی به این بر می‌گردد که ما مساحتی محدود را به عنوان فضای شهری در اختیار داریم؛ بخشی از این مساحت سطوح مسکونی و بخشی خدماتی است و در همین فضا ظرفیت‌های زیست‌محیطی وجود دارد. این ظرفیت زیست‌محیطی همراه با محاسبه ظرفیتی از جمعیت‌پذیری را به ما می‌نمایاند. همچنین در این محدوده سطوح خدماتی نیز در مقیاس محلی و منطقه‌ای تعریف می‌شود که چه بخشی از جمعیت می‌تواند در یک مکان یا شهر مستقر شود و آیا برای این جمعیت می‌توان خدمات ایجاد کرد یا خیر؟

حناچی در ادامه بیان کرد: هر چقدر تراکم بخش مسکونی را افزایش دهیم اگر نتوانیم به همان نسبت برایش خدمات ایجاد کنیم در واقع با شرایطی مواجه می‌شویم که در آن سفر درون‌شهری، آلودگی و ترافیک بیشتر داریم و هزینه‌ها و منابع کشور اتلاف می‌شود. پس یک ارتباط معنادار بین مساحت و محدوده شهر و تراکم و ظرفیت‌های زیست‌محیطی آن وجود دارد که ما جمعیت را بر حسب آن محاسبه می‌کنیم.

او گفت: زمانی که به عنوان مثال گفته می‌شود منطقه‌ای از شهر تهران نباید جمعیتش از یک میزان خاص فراتر برود کنترل صدور پروانه آن هم باید به همین الزام متصل شود. اساساً طرح‌های شهری با همین هدف طراحی می‌شود نه با هدف عدول از طرح و کسب درآمد از محل آن. طرح را تهیه می‌کنیم تا مطابق با طرح به سمت اجرا حرکت کنیم. به عنوان مثال یکی از ایراداتی که به شهرداری وارد است این است که ما در هیچ کدام از طرح‌های مصوب پیش‌بینی نکردیم که اتوبان صدر باید دو‌طبقه شود وقتی هزینه عظیمی برای دو‌طبقه کردن صدر در نظر گرفته می‌شود که در هیچ طرح مصوبی پیش‌بینی ‌نشده و حداقل شورای‌عالی شهرسازی و معماری آماری از مبنای کارشناسی آن در اختیار ندارد؛ حتی اگر این طرح در شورای ترافیک تهران هم مصوب شده باشد کافی نیست چون طرحی است که تا چند سال حدود 20 درصد از کل بودجه مصوب پایتخت را به خود اختصاص داده است. اگر چنین حالتی اتفاق می‌افتد باید به عنوان سند برنامه‌ای و سند راه در طرح‌ها دیده شده باشد.

دبیر شورای‌عالی شهرسازی افزود: هر چند با پیگیری سال‌های قبل، در سال 1386 طرح جامع شهر تهران به تصویب رسید اما نمی‌توان گفت مطابق با طرح جامع در شهر عمل شد. در واقع زمانی که یک پروژه بخش عمده‌ای از بودجه شهر را به خود اختصاص می‌دهد باید تعریف شود که منابع آن از کجا تامین شود. وقتی چنین تعریفی وجود ندارد شهر خود را ملزم به تامین منابع مورد نیاز از هر طریقی می‌کند در نتیجه مصادیق بارز این تلاش را در افزایش بلندمرتبه‌سازی‌ها و بارگذاری‌های بدون مطالعه و فراتر از طرح‌های مصوب می‌بینیم.