عصر ساختمان- در حافظه تاریخی ایرانیان، مسکن همواره به عنوان کالایی سرمایه ای نقش بسته است. این در حالی است که در چند سال گذشته به علت افزایش بی رویه قیمت، این کالا در حال تبدیل از کالایی سرمایه ای به کالایی مصرفی است.
به گزارش «عصر ساختمان »به نقل از عصر بازار ، از طرف دیگر شاهد رکود عمیقی در بازار مسکن بوده ایم از این رو دولت به دنبال راهکارهایی جهت ایجاد رونق در این بازار است. همواره محدود بودن منابع مالی از مهمترین مشکلات بازار مسکن بوده است. در همین راستا کاهش تورم از یک سو و کاهش نرخ بهره بانکی از سوی دیگر امیدهایی را جهت افزایش تامین منابع مالی و در نهایت رونق بازار مسکن به ارمغان آورده است. اوراق بهادار با پشتوانه وامهای رهنی یکی از مهمتـرین ابزارهـایی است که در این بین مورد بحث قرار گرفته است. از این رو با محسن فاضلیان مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن به گفت وگو نشستیم تا مشکلات تامین مالی این بازار را مورد ارزیابی قرار دهیم.
با توجه به رکود بازار مسکن، علت این رکود را چه می دانید و چه راهکاری برای خروج از این رکود در نظر دارید؟
اگر به سیکلهای واقعی بخش مسکن و مستغلات در کشور نگاه کنیم، برای مثال دوره سالهای بین 75 تا 85 و حتی سالهای بعد از آن را در نظر بگیریم، بر اساس میانگین سن بلوغ و به تبع آن ازدواج و تشکیل خانواده از یک سو و از سوی دیگر عواملی چون افزایش مهاجرت به شهرها و فرسودگی بافتهای شهری، تقاضای تصاعدی سالانه در حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور به وجود آمد. این در حالی است که سابقه تاریخی نشان میدهد میانگین واحدهای ساخته شده در کشور توان پوشش حتی نیمی از این تقاضا را نداشته و به نوعی همیشه مازاد تقاضای تاریخی نسبت به عرضه مسکن در این بخش وجود داشته است.
این فرآیند ادامه داشت تا زمانی که بحث مسکن مهر مطرح شد. در واقع مسئولان با هدف تامین و پوشش تقاضاها در این حوزه به طرح ریزی و اجرایی کردن مسکن مهر روی آوردند. با این حال به علت مشکلاتی که در رابطه با مسکن مهر به وجود آمد، این طرح نیز نتوانست تقاضای واقعی مبتنی بر نیاز مردم را به طور کامل پوشش دهد.
از سوی دیگر، در بخش مسکن سه حوزه فعالیت مستقیم دارند. تولیدکنندگان یا سازندگان مسکن، تقاضاکنندگان یا خریداران و واسطههایی مانند بانکها یا تامین سرمایهکنندگان که وظیفه تامین مالی دو گروه پیش را به عهده دارند تا این چرخه اقتصادی در بین این سه بخش شکل بگیرد.
این در حالی است که یکی از مشکلات بزرگ بازار مسکن این است که در طول 3 الی 4 سال گذشته، وضعیت تشکیل سرمایه در بخش مسکن بسیار محدود بوده است. این مهم، دلایل متفاوتی دارد از جمله میتوان به کاهش تقاضا، کمبود عرضه و تغییر رفتار مصرفکنندگان مبتنی بر انتظارات بازدهی پایین که آنها در نتیجه تثبیت یا کاهش قیمت مسکن دارند، اشاره کرد. برای ریشهیابی مشکلات رکودی بازار مسکن، باید هر کدام از این سه دلیل را به تفصیل ارزیابی کرد. کاهش تولید مسکن از نکات تاثیرگذار در بازار است. از دلایل مهم این نکته میتوان از سویی به افزایش نرخ بهره بانکها و از سوی دیگر بالا بودن ریسک سرمایهگذاری بازار مسکن در سالهای اخیر اشاره کرد. در واقع تولیدکنندگان با یک حساب ساده متوجه شده اند که در طول دوره موصوف، انباشته کردن سرمایهها در بانکها و سایر موسسات اعتباری نسبت به فضای سرمایهگذاری در مسکن و مستغلات میتواند امنیت مالی و افزایش سود آنها را به همراه داشته باشد. بنابراین تولید مسکن در بازار با کاهش قابل توجهی روبهرو شده است. از سوی دیگر کالاهایی وجود دارند که به عنوان کالای خاص در اقتصاد شناخته میشوند. کالاهای خاص، کالاهایی هستند که به علت تقاضای زیاد، قیمت در آنها مطرح نمیشود. در حال حاضر مسکن در ایران، بر خلاف سالهای پیش به عنوان یک کالای خاص شناخته نمیشود که اگر بود سرمایه به این بازار هجوم میآورد. از طرفی برای تبدیل شدن مسکن به کالای خاص تنها یک انگیزه لازم است و آن کاهش نرخ تجهیز منابع مالی است. در راستای این مهم باید به سیاستگذاری دولت اشاره کرد. همان طور که میدانید کنترل تورم در دستور کار دولت قرار دارد که به خوبی نیز به این هدف دست یافته و امید است که در آینده این مهم تداوم یابد. در واقع تورم، سرطان اقتصاد است و هرچه میزان آن کاهش پیدا کند، نرخ بهره نیز به همان اندازه کاهش پیدا میکند و به دنبال آن، میانگین قیمت تمام شده پول نیز کم میشود و در نهایت فرصتهای سرمایهگذاری در اقتصاد ملی از جمله بخش مسکن و مستغلات متبلور میشوند.
اعتقاد من این است که اگر بپذیریم که مسکن از یک کالای سرمایهای به کالای مصرفی تبدیل شود، رونق در این بخش از اهمیت بالایی نسبت به سوداگری برخوردار میشود. زیرا حوزه مسکن از عمق زیادی برخوردار است. در واقع طبق آمارها حدود 400 نوع شغل به صورت مستقیم و غیرمستقیم از این حوزه تاثیر میپذیرند. به طور کلی از طرفی شاهد تقاضاهای انباشته شده در این بخش هستیم و از سوی دیگر به دلایلی که پیش از این اشاره کردم، با پدیده کاهش تولید و عرضه واحدهای مسکونی مواجه شدهایم. بنابراین پیشبینی میکنم در 2 تا 3 سال آینده تکانههای قیمتی محدود را در این بخش داشته باشیم که امیدوارم بتوانیم این تکانهها را کنترل کنیم در غیر این صورت مسکن به نقطه اولیه برمیگردد و دوباره به کالای سرمایهای تبدیل میشود. ترجیح کارشناسان اقتصادی این است که رونقی در اقتصاد وجود داشته باشد که مردم سرمایههای خود را به جای بلوکه کردن در مسکن به بازارهای سرمایهای بیاورند و گردش اقتصادی را در کشور داشته باشیم. در نتیجه کاهش نرخ تورم، نرخ بهره، نرخ تامین مالی و اقتصادی کردن حوزه مسکن در حد بازدهی متعارف و نه سوداگری میتواند به رونق بازار مسکن منجر شود.
شرکتهای تامین مالی برای اجرایی شدن این چهار هدف باید چه کنند؟
همانطور که اشاره کردم یک روی سکه مسکن بخش واقعی است و روی دیگر آن بخش مالی است. بخش واقعی مسکن نمیتواند بدون بخش مالی خودنمایی کند. بنابراین سیاستگذاریهای بخش مالی مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است. جریان ورود و خروج پول به بخش مسکن باید مورد بررسیهای دقیقی قرار گیرد و در واقع باید به گونهای برنامه ریزی انجام شود تا تولیدکنندگان، خریداران و واسطههای مالی بازار مسکن بتوانند به سادهترین صورت و در کمترین زمان و قیمت بتوانند چرخه مالی مسکن را به گردش دربیاورند. در حال حاضر تنها بانک تخصصی برای تسهیلات مسکن و ساختمان، بانک مسکن است. اگر چه طبق آخرین آمارها این بانک تخصصی و توسعهای توانسته است در طول تاریخ فعالیت خود بانی تامین مالی بیش از 7 واحد مسکونی باشد؛ اما با توجه به قدرت نسبی مالی- درآمدی خانوارهای ایرانی، لازم است که طرحهای تامین مالی در بخش مسکن به نحوی تنظیم شود که بتواند توازن معقولانهای بین درآمدهای آتی خانوارها و اقساط پرداختی ناشی از برنامههای تامین مالی مسکن ایجاد شود که یکی از این روشها همگام با کاهش نرخهای تورم و بهره در اقتصاد میتواند استفاده از نظامات تامین مالی طولانی مدت مثل تسهیلات رهنی 20 ساله باشد. بنابراین باید طراحی برنامههای تجهیز منابع مالی و متعاقب آن طرحهای تامین مالی تغییر پیدا کند.
همانطور که پیش از این اشاره کردیم وظیفه تامین مالی تولیدکنندگان و خریداران برعهده ضلع سوم، یعنی بانکها و شرکتهای تامین سرمایه است. در اینجا باید اشاره کنم که دسترسی به منابع مالی در بخش مسکن با سایر بخشها تفاوت دارد. در واقع تجربه افراد در این زمینه سبب شکلگیری طرحهای متفاوتی شده است. به طور مثال وامهای 30 ساله در هیچ نقطه از دنیا غیر از بانکهای توسعهای برای تامین مالی زیرساختهای کشورهای در حال توسعه، مرسوم نیست. این در حالی است که در بخش مسکن به طور رایج شاهد اعطای وامهای 30 ساله در مناطق مختلف جهان هستیم. به این نوع از وامها، وامهای رهنی میگویند. استفاده از اوراق رهنی مبتنی بر وامهای رهنی میتواند موجب آزادسازی بخش قابل توجهی از تسهیلات بانکهای فعال در حوزه تسهیلات رهنی شـود و به تبع آن مـیتوانـد نقش مؤثری را در ساماندهی و تجیهز منابع مالی بیشتر بازار مسکن و مستغلات گردد. اوراق رهنی سبب میشوند که بخشی از تامین مالی بخش مسکن با ایجاد چرخهای در اقتصاد حل شود. در واقع با تبدیل داراییها (تسهیلات) به اوراق بهادار، درآمـدهـای آتـی بـه درآمدهای حال تبدیل میشوند. بنابراین بانکها میتوانند مبالغ بزرگی را به صورت نقد به دست آورند. بر این اساس حتی فروش تسهیلات با تخفیف نیز سبب میشود، حجم بزرگی از پرداختهای نقدی، عاید بانک شود. برخـی دیگر از مزیتهای انتشار اوراق مشارکت رهنی شامل افزایش نقدینگی، بهبود مدیریت ریسک، افزایش تنوع منابع تامین مالی، افزایش ثروت سهامداران و اصلاح ساختار ترازنامه بانکها میباشد.
در روشهای کلاسیک و مرسوم اعطای وامهای رهنی، نهاد تسهیلات دهنده (بانـک) ریـسک اعتباری را میپذیرفت و زمان بازپرداخت اقساط را مشخص میکـرد و جمـعآوری اصـل و فرع تسهیلات را بر عهده داشت. اما در صورت انتشار اوراق بهادار رهنی، بانک تمام یا بخــشی از ایــن فرآینــد و ریــسکهــای موجــود در آن را بــه نهاد یا افراد دیگــری (واســط و سرمایهگذاران) منتقل میکند. به علاوه با انتشار اوراق رهنی، بانکها میتوانند ریسک ناشی از عدم انطباق داراییها و بدهیها را کنترل و مدیریت کند. همچنین استفاده از اوراق رهنی، افزایش در تنوع منابع تامین مالی را به همراه میآورد به طوری که بانک از ایـن راه مـیتوانـد بـرای تـامین مـالی بـه بازارهای جدیدی دست یابد و خود را صرفاً محدود به سپرده افراد نکند. در واقع میتوان وجوه حاصـله را بـه طـرحهـایی بـا سـودآوری بیـشتر تخصیص داد و از این راه ثروت سهامداران بانک را افزایش داد. به عبارت دیگر تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی، باعث افـزایش بـازده سـرمایه شده و برحسب نوع ساختار استفاده شـده، ممکـن اسـت باعـث کـاهش هزینـههـای استقراض، آزادسازی سرمایة اضافی برای اهداف توسـعه یـا سـرمایهگـذاری مجـدد، بهبود نسبت بدهی، مدیریت ریسک اعتباری، بهبود عملکرد مـالی و تنـوعبخـشی بـه منابع تامین مالی شود. که برای نخستین بار بانک مسکن از طریق شرکت تامین سرمایه بانک مسکن؛ طراحی و پیاده سازی وامهای رهنی به اوراق بهادار رهنی را در تیرماه 1395 به مرحله اجرا رساند.
با توجه به مزیت¬هایی که برای وامهای رهنی مطرح کردید، سابقه تشکیل وام¬های رهنی در دنیا به چه صورت است؟
پس از جنگ جهانی دوم با افزایش تقاضای خرید مسکن، بانکها و مؤسسههای مالی و اعتباری با تقاضای فراوانی بـرای وام مـسکن روبـهرو شـدند. از اینرو بانکها (بهویژه بانکهای آمریکایی) جهت تامین مالی به بـازار سـرمایه و بازار رهن ثانویه رو آوردند و از ابزارهای مالی جدید جهت تـامین مـالی اسـتفاده کردنـد. اوراق بهادار با پشتوانه وامهای رهنی یکی از مهمتـرین ایـن ابزارهـا بـود. در حال حاضر مبلغ کل تجمعی اوراق رهنی تا پایان سال 2015 حدود 15 هزار میلیارد دلار بود که نشان دهنده عمق بسیار بالای این بازار است.
آیا بانک های دیگر هم میتوانند اوراق رهنی را منتشر کنند؟
بله میتوانند. اما به طور کلی به هر میزانی که نرخ تنزیل اوراق کمتر باشد، سرمایهگذاران در سبد سرمایهگذاری خود اقبال کمتر به خرید این اوراق نشان میدهند و بنابراین ممکن است که انحراف معنادار نرخهای این اوراق با نرخهای متعارف تامین مالی منجر به عدم موفقیت در فروش اوراق گردد. بنابراین بهتر است که در نقطه تعادل حرکت کنیم و با کاهش نرخهای MBS و به تبع آن افزایش دسترسی بانکها به منابع مالی ارزان قیمت, توان وام دهی و اعتباری بانکهای رهنی را در اعطای تسهیلات رهنی افزایش دهیم. از سویی تبدیل به اوراق بهادار سازی تنها از طریق گذر اوراق رهنی نیست، بلکه انتشار اوراق مختلفی از جمله صکوک به خصوص صکوک وکالت و اجاره سبب ازدیاد دسترسی بنگاههای فعال در بخش مسکن و زیرساخت به منابع مالی است. بنابراین باید به فرآیند مدیریت منابع مالی در پورتفوی موسسات اعتباری توجه مضاعف داشته باشیم تا بتوانیم رونقی در بخش مسکن همراه با گردش چرخه اقتصادی داشته باشیم.
اکنون چه اقداماتی برای انتشار اوراق رهنی در ایران انجام شده است؟
برای انتشار اوراق رهنی باید زیرساختهایی انجام شود از جمله اینکه انتشار این اوراق به وجود یک بازار سرمایه قدرتمند نیاز دارد. از سویی برای عمیق شدن بازار سرمایه باید بازارهای بدهی را تقویت کنیم. در واقع بازار بدهی نقش اهرم را در بازار بر عهده دارد و هرچه قویتر باشد، وزنه بالاتر میرود. سابقه استقبال خوب از انتشار انواع صکوک که حدود 8 سال است در بازار وجود دارد نشان از پتانسیل بازار برای بزرگ شدن بازار بدهی دارد. از طرفی به علت جدید بودن و همچنین ریسک بالای ابزارها، عموما شاهد تاملهای زیادی برای انتشار هستیم. در واقع این ترس وجود دارد که اگر بانی ابزارها در زمان سررسید سود و اصل دچار نکول شود، ضامن ملزم به پرداخت میشود و اگر ضامن نتواند بدهیها را پرداخت کند، این بازار از بین میرود. در اینجا نباید از اثر سیستمی نیز غافل باشیم. به طور مثال میتوان به بوروکراسیهای اداری اشاره کرد. همه اینها عواملی است که زیرساختها را با مشکلاتی مواجه میکند که به تبع آن تاثیری بر انتشار اوراق رهنی نیز دارد.
همانطور که اشاره کردید، اثرات سیستماتیک ضربات زیادی به صنایع کشور وارد کرده است؛ از طرف دیگر تامین سرمایهها به دنبال صنایع بزرگ هستند. در این میان تکلیف صنایع کوچک و متوسط چیست؟
تصور من این است که برای حمایت از صنایع کوچک و متوسط، چتر حمایتی دولت باید آنها را تحت پوشش قرار دهد در واقع دولت باید به عنوان تسهیلکننده تامین مالی آنها باشد. البته این در صورت اعتقاد به عملکرد این صنایع کوچک و متوسط مخصوصا صنایع دانشبنیان است. در غیر این صورت از نظر من باید به این صنایع ماهی گرفتن را یاد بدهیم به جای اینکه ماهی را به طور آماده در اختیارشان قرار داد. بهترین روش این راه، شناسایی تواناییها و مهارتهای این صنایع است.
در حال حاضر جای خالی چه ابزارهایی در تامین مالی بخش مسکن حس میشود و پیشنهاد شما برای استفاده از این ابزارها در مسکن چیست؟
شما وقتی با حجم عظیمی از دارایی روبهرو باشید که مولد نباشد، به فکر چگونگی تبدیل این دارایی میافتید. برای این موضوع ابزار اجارهداری حرفهای مطرح میشود. در واقع ابزارهای تامین مالی کمک شایانی به بازار میکنند. از جمله میتوان به انتشار اوراق رهنی، ایجاد بازار رهن، مدیریت داراییها، انتشار انواع صکوک، لیزینگ مسکن و تعمیق بازار بدهی اشاره کرد که در بازار ایران باید مورد استفاده قرار گیرد که در نهایت دغدغه مسکن را از ذهن افراد جامعه بگیریم.