در سه سال گذشته شاهد رکود بخش مسکن بوده‌ایم و در دوره‌های زمانی مختلف قیمت مسکن حتی تا 15 درصد هم کاهش داشته است. اما با این حال نرخ اجاره‌ها همچنان سیر صعودی خود را ادامه داده و این روز‌ها به یکی از بزرگ‌ترین مشکلات مردم به ویژه قشر متوسط جامعه و جمعیت جوان کشور تبدیل شده است. حتی سیاست‌ها و برنامه‌های دولت‌های مختلف هیچ دردی را دوا نکرده و امروز شاهد اجاره‌های چند میلیون تومانی برای واحد‌های متوسط شهری هستیم که بسیاری از مستاجران از پرداخت آن درمانده‌اند. بیت ا... ستاریان، اقتصاددان و کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «آرمان» در این زمینه می‌گوید: «در شرایط رکود نمی‌توان آمار درستی از نوسان قیمت داشت. در واقع در سه سال گذشته مسکن در بطن خود افزایش قیمت را پشت سر گذاشته است. در نتیجه هیچ کاهش قیمتی رخ نداده که انتظار داشته باشیم اجاره‌ها به تبع آن کاهش پیدا کند.»
علت اصلی کاهش معاملات مسکن در سه سال گذشته چیست؟ و چه رابطه‌ای میان قیمت مسکن در بازار و قیمت اجاره‌ها وجود دارد؟
رکود مسکن وقتی مانع افزایش مسکن در بازار می‌شود به تبع آن و به همان میزان ممانعت از افزایش قیمت رهن و اجاره را در پی دارد، زیرا رهن و اجاره نسبتی از قیمت مسکن است. برای مثال فرض بگیریم 15 تا 20 درصد قیمت یک واحد مسکونی به عنوان پیش پرداخت در اختیار مالک قرار می‌گیرد و سه درصد قیمت، ماهانه به شکل اجاره پرداخت می‌شود. این نسبتی است که در رهن و اجاره مسکن وجود دارد. به طور طبیعی کالایی در شرایط رکود به سر می‌برد و قیمت فروش آن افزایش نمی‌یابد، اجاره و رهن آن نیز متناسب با آن ثابت می‌ماند. مسکن نیز تابع چنین قانونی است و اجاره‌بهای آن از قیمت فروش آن ناشی می‌شود.
در سه سال گذشته حتی در مواقعی شاهد افت قیمت مسکن بودیم، اما اجاره و رهن مسکن همچنان سیر صعودی را طی کرده‌اند. در نتیجه اجاره‌ها از قیمت فروش تبعیت نکرده‌اند. دلیل این امر چیست؟
آنچه حتی بسیاری از کارشناسان به عنوان کاهش و افت قیمت مسکن از آن یاد می‌کنند، بر اساس محاسبات صحیح انجام نمی‌شود. ما در دوره رکود نمی‌توانیم ارزیابی درستی از فروش یک کالا داشته باشیم و این محاسبات باید در دوره رونق صورت پذیرد. به عنوان مثال اگر فرض کنیم در یک دوره زمانی 10 هزار واحد مسکونی معامله شده و در همان دوره زمانی مشابه سال بعد 50 معامله شکل گرفته، ما نمی‌توانیم دیگر مدعی کاهش قیمت‌ها باشیم. این ارزیابی‌ها باید بر اساس فرمول‌های پیچیده ‌تری انجام شود تا به طور دقیق بتوان سقوط یا صعود قیمت‌ها را ارزیابی کرد. قدر مسلم این 50 معامله هم بر مبنای نیاز‌های شخصی فرد فروشنده صورت گرفته است و قیمت‌ها نه بر اساس قیمت بازار، بلکه به صورت توافقی تعیین شده‌اند. اما اگر 10 هزار معامله‌ای را که در دوره رونق شکل گرفته در ارزیابی‌ها بگنجانیم، می‌توان به نتیجه درست دست یافت. در نتیجه در سه سال گذشته هیچ کاهش قیمتی رخ نداده که انتظار داشته باشیم اجاره‌ها به تبع آن کاهش پیدا کند. آمار معاملات پایینی که در سال جاری وجود دارد بر اثر رکود مسکن است و صرفا عده‌ای که احتیاج دارند دست به فروش کالا می‌زنند و مطمئنا کمتر از قیمت واقعی، کالا را به فروش رسانده‌اند. چنین ارزیابی‌های نادرستی فقط انحراف افکار و انحراف مطالعات به وجود می‌آورد و زمانی که در بازار رکود حاکم است چنین آمار‌هایی افزایش پیدا می‌کند. با شرایط این چند ساله اقتصاد ایران، حتی نباید کاهش نرخ تورم را باور کرد و رکود نیز تورم را تحت تاثیر قرار داده است، زیرا بر اساس سرانه درآمد ایران این نرخ از تورم قابل قبول نیست. زمانی که ما رشد اقتصادی نداریم و تولید ملی منفی است و ارزش پولی کشور هر روزه کاهش می‌یابد و به طور کلی اقتصاد مملکت در خواب عمیق فرو رفته، قطعا تورم کاهش پیدا می‌کند. در مسکن نیز همین اتفاق افتاده است. هر مقدار که رکود حاکم بر اقتصاد فزاینده‌تر بشود، تمامی افراد سرمایه خود را به حرکت در می‌آورند و جالب اینکه در این شرایط نیز به تبع رکود، قدرت خرید ثابت می‌ماند. بنابراین نمی‌توان کاهش معاملات را به کاهش قیمت تعبیر کرد.

در این حال چه در سه سال گذشته و چه در شرایط کنونی هیچ‌گاه اجاره‌بهای مسکن کاهش نداشته و مدام در حال افزایش است. چرا رکود تاثیری بر اجاره‌بها نداشته است؟

بر اساس آنچه گفته شد، می‌توان نتیجه گرفت که مسکن در بطن خود افزایش قیمت را داشته است و فقط تقاضای موثر آن دچار رکود شده است. اما در اجاره مسکن میزان تقاضای موثر در این چند ساله بالا بوده و به همین دلیل اجاره‌بها همچنان رو به افزایش است. اگر همین تقاضای موثر که در اجاره مسکن است به سمت خرید مسکن سوق پیدا کند، قطعا قیمت مسکن به شکل مشهود رشد پیدا می‌کند و آن موقع می‌توان راجع به تورم اظهارنظر کرد که به شکل سرسام آور رشد پیدا می‌کند.

حال به طور خاص می‌توان به نرخ اجاره مسکن در مناطق مرکزی تهران اشاره داشت. برای مثال مالکان واحد‌هایی با متراژ حدود 50 متر، ماهانه تقریبا یک میلیون و 500 هزار تومان اجاره دریافت می‌کنند. آیا این نرخ را متناسب با درآمد‌های کارگران و حتی کارمندان می‌دانید؟

باید گفت که هیچ یک از پارامتر‌های بخش مسکن شامل اجاره، رهن و قیمت فروش را نمی‌توان با درآمد‌های جامعه سنجید، زیرا درآمد مردم بر اساس شاخص تورم رشد یافته و هیچ سازگاری با قیمت مسکن در بخش‌های مختلف ندارد، چرا که بخش مسکن فراتر از شاخص تورم طی 30 سال گذشته رشد داشته است. در طول سه دهه اخیر شاخص میانگین کالا‌ها حدود 30 برابر رشد یافته و درآمد‌ها حدود 25 برابر شده است. اما در این مدت قیمت مسکن بیش از 65 برابر افزایش پیدا کرده است.

دلیل این اتفاق چیست؟

در این مدت کشور افزایش جمعیت جوان را تجربه کرده و به تبع آن نیاز به مسکن نیز به شکل چشمگیری افزایش یافته است. در دهه‌های گذشته هر ساله کشور 100 هزار تا 150 هزار واحد مسکونی نیاز داشت، در حالی که در 25 سال گذشته این رقم به بیش از یک میلیون در سال رسید و ما تولید نداشتیم. به همین دلیل است که امروزه با کسری واحد مسکونی مواجه هستیم و تقاضای موثر در بخش مسکن تبدیل به تقاضای مطلق شده است و همواره دولت‌ها به طور کوتاه‌مدت تقاضای موثر را تحریک کرده‌اند و هرگاه مسکن وارد رونق شده پس از مدتی دوباره رکود را تجربه کرده است. در این مدت اگر در بخش‌های دیگر رونق و سرمایه وجود داشت بخش مسکن آن را به سمت خود جذب می‌کرد و تقاضای موثر را افزایش می‌داد و قیمت کالا به دلیل کمبود عرضه دوباره افزایش پیدا می‌کرد. در این شرایط متقاضیان به دو دسته تقسیم می‌شدند. عده‌ای از قدرت خرید بالا و عده‌ای دیگر از توانایی خرید پایینی برخوردار بودند. در نتیجه رقابت برای خرید به وجود می‌آید و متقاضیان با قدرت خرید بالا قیمت‌ها را افزایش می‌دادند. بنابراین تقاضای موثر از بین می‌رفت و دوباره مسکن وارد رکود می‌شد. هر بار که تقاضای موثر به سمت مسکن هجوم می‌آورد قیمت‌ها افزایش می‌یابد. همچنین نمی‌توان از تبدیل تقاضای مطلق به تقاضای موثر جلوگیری کرد. این به این معنا نیست که دولت و مسئولان از افزایش تقاضای موثر جلوگیری کنند. بلکه برعکس باید تقاضا موثر در مسکن ایجاد کرد، زیرا مسکن کالایی اساسی است و نبود آن حیات جامعه، اقتصاد کشور و زندگی اجتماعی آحاد ملت را به خطر می‌اندازد و هزینه‌هایی که دولت بابت این آشفتگی‌ها، ناهنجاری‌ها و از هم‌گسیختگی‌هایی که باید بپردازد به مراتب بیش از تولید انبوه مسکن است. هزینه‌ای که امروزه برای حاشیه نشینی و کنترل آن در سطوح مختلف امنیتی، قضائی، بهداشتی، خوراک، خدمات و... پرداخت می‌شود چندین برابر محله‌های داخل شهر است. این اتفاق در درازمدت هزینه‌های گزافی را به وجود می‌آورد. بیست سال است دولت‌های مختلف از خدمات و هزینه‌های خود در این نواحی می‌گویند و حتی به آن می‌بالند. اما باید اشاره داشت که اگر این هزینه‌ها صرف تولید مسکن می‌شد، قطعا هزینه بسیار کمتری به دنبال داشت.

برنامه‌ها و سیاست‌هایی نظیر وام مسکن که همواره وجود داشته یا برنامه‌های جدید ‌تری همچون مسکن اجتماعی و مسکن مهر که در زمان دولت قبلی مطرح شد، تا چه میزان در کاهش اجاره نشینی و شهرنشینی موثر است؟

چنین برنامه‌هایی نشانگر این است که دولت‌ها نمی‌دانند، مسکن چه بلایی بر پیکره اقتصاد ایران وارد ساخته است. نکته اساسی این است که دولت اصلا اجاره نشین‌ها را بی‌مسکن نمی‌داند و اجاره نشینان را صاحب مسکن تلقی می‌کند. شاید این تفکر درست باشد، اما زمانی که درآمد‌ها و اجاره‌ها هیچ تناسبی با یکدیگر ندارند، فرد اجاره نشین متحمل فشار زیادی می‌شود. به عنوان مثال زمانی که درآمد یک کارمند ماهانه پنج میلیون تومان باشد و 20 درصد آن به اجاره مسکن تعلق گیرد، قطعا هیچ فشاری متوجه مستاجر نمی‌شود. اما امروزه به دلیل عدم تناسب دستمزد‌ها و بهای اجاره‌ها چنین فشار اقتصادی و روانی به اجاره نشین‌ها وارد می‌شود. متاسفانه دولت‌های ایران که تا به حال روی کار آمده‌اند به دلیل اقتصاد دولتی نسبت به بخش ساختمان که تقریبا نیمی از اقتصاد ایران است اطلاعات دقیقی ندارند، زیرا این بخش به شکل عمده در اختیار بخش خصوصی قرار دارد. ابزار، گردش مالی و تمامی مسائل حوزه مسکن، همگی مربوط به بخش خصوصی است. در حوزه‌های دولتی مثل وزارت اقتصاد و دارایی یا بانک مرکزی تا به امروز مطالعه‌ای درباره بخش مسکن وجود نداشته است و نبود مطالعه در این بخش بزرگ‌ترین مشکل صنعت ساختمان کشور است. نهایت کار و برنامه‌ای که بانک مرکزی و وزارت اقتصاد و دارایی انجام می‌دهند، این است که وام 30 میلیون تومانی را دو برابر کنند و در اختیار شهروندان قرار دهند. نه این برنامه و نه برنامه‌های دیگر هیچ مشکلی از مسکن و به ویژه اجاره نشینی رفع نمی‌کند. حال شاید عده‌ای مصداق ارائه دهند و مدعی موفقیت این برنامه‌ها باشند، اما باید اشاره داشت که اگر این برنامه‌ها مشکلی را هم حل کرده، به صورت مقطعی بوده و در درازمدت حتی مشکل آفرین بوده‌اند. در این مدت حتی یک مطالعه درونی در بخش مسکن انجام نشده و هیچ دولتی از مشکلات مسکن آگاهی نداشته است. باید اشاره داشت که بخش مسکن علاوه بر اینکه صنایع زیر دست خود را از رشد نگاه داشته است، بر رکود تمامی صنایع دیگر به شکل مستقیم و غیرمستقیم تاثیرگذار بوده است. دولت هر بار با ارائه برنامه‌ای نادرست همچون افزایش وام، مسکن مهر و... سعی در خروج مسکن از بحران دارد. اما باید اشاره داشت که مشکلات مسکن بسیار عمیق‌تر از آن چیزی است که در ذهن دولت‌ها می‌گذرد.

در اینجا چه برنامه‌ای نیاز است؟

امروزه مسکن ما به برنامه‌ای جامع و کامل نیاز دارد تا مشکلاتش را کنار گذارد. در حال حاضر بخش اعظمی از اقتصاد ایران در اختیار دولت قرار دارد که شامل کالا‌های ارزنده‌ و نابی همچون نفت، گاز، طلا، مس، اورانیوم و... می‌شود و دولت این کالا‌ها را در انحصار خود در آورده است. اما تنها جایگاهی که برای بخش خصوصی در نظر گرفته شده است، در اختیار گذاشتن حوزه مسکن به آن است. بنابراین به جرات می‌توان گفت که بخش خصوصی ایران ضعیف است. در حالی که ایران بزرگ‌ترین منابع ثروت نظیر نفت، گاز و... را دارد. حال فعالیت بخش خصوصی در صنعت ساختمان را می‌توان به آب در هاون کوبیدن تشبیه کرد، چرا که تمام بی‌تدبیری‌های بخش اقتصاد دولتی روی بخش مسکن آوار شده است و تاوان سیاست‌های نادرست دولتی را بخش خصوصی پرداخت می‌کند. این مشکلات مختص یک دولت نیست و برنامه‌های متضاد دولت‌ها با یکدیگر مشکلات فراوانی را در این بخش به وجود آورده است. اگر برنامه‌ جامع و قانونی درباره بخش خصوصی اتخاذ شود دیگر با هر بار تغییر دولت، این بخش متحمل زیان نمی‌شود و از حالت «بازیچه بودن» خارج می‌شود. همچنین بر اثر بی‌تدبیری‌هایی نظیر خام‌فروشی نفت، تحریم‌ها و هزاران اتفاق دیگر دولت ناچار می‌ماند و تمام هزینه‌های این اتفاقات را از بخش خصوصی طلب می‌کند. پس باید گفت که دولت از اساس نمی‌تواند هیچ برنامه‌ای پیشنهاد کند و در برنامه‌ریزی عاجز است، چرا که فقط پنج درصد بخش مسکن در دست دولت است و بخش عمومی نیز 10 درصد آن را در اختیار دارد و مابقی صنعت ساختمان را بخش خصوصی در مالکیت خود قرار داده است.

پس با این تفاسیر بزرگ‌ترین مشکل اقتصاد ایران را باید در بخش مسکن جست‌وجو کرد؟

باید گفت که تمامی صنایع دیگر روی هم به اندازه صنعت ساختمان بر اقتصاد ایران تاثیر ندارند و باید مسکن را نصف اقتصاد ایران دانست. صنایعی که به طور مستقیم و غیر مستقیم به مسکن وابسته‌اند، غیرقابل شمارش‌اند. به همین دلیل است که هیچ بخشی به اندازه مسکن از رکود اقتصاد به این میزان متضرر نشده است. نکته تاسف بر انگیز حصار آهنینی است که دولت دور نصف اقتصاد خود کشیده است و مرز سنگینی بین مسکن و دیگر صنایع به وجود آورده است که فعالان حوزه مسکن نتوانند با سرمایه گذاران خارجی معامله کنند و سرمایه خارجی جذب این بخش نشود. حال در این شرایط بخش مسکن باید منتظر اقدامات دولت‌ها برای فروش نفت و فولاد و... باشد. در حالی که خود این بخش پتانسیل عظیمی در جذب پول و سرمایه خارجی در خود جای داده است. در حالی که دولت در تولید مسکن هیچ کمکی به بخش خصوصی نمی‌کند حتی موانعی برای آن به وجود می‌آورد. سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مسکن جز مسیر دولتی در ایران غیرممکن است. نکته قابل تامل این است که اگر دولت هیچ سرمایه‌گذاری در این بخش انجام نمی‌دهد پس چرا از ورود سرمایه خارجی در این بخش جلوگیری می‌کند؟!

پس چرا در دولت قبل مبالغ هنگفتی در بخش مسکن از طریق دولت سرمایه‌گذاری و ذخیره‌سازی شده است؟

قدرت نداشتن بخش خصوصی و در حاشیه راندن آن موجب وجود چنین اظهارنظر‌هایی می‌شود. در حالی که فقط استهلاک ساختمان‌های موجود در سال 500 هزار واحد مسکونی یعنی 50 میلیون متر مربع است. یعنی اگر یک سال چنین افرادی مسکن را در اختیار بگیرند، کل مسکن‌های کشور را به شکل خرابه تحویل مردم می‌دهند. بله، دولت قبلی 20 میلیارد دلار به بخش مسکن تزریق کرد، اما باید گفت که در واقع دولت دهم این پول را چال کرد، زیرا آنها نمی‌دانستند که این پول را در کجا و به چه شکل خرج کنند که چرخ‌های مسکن را به حرکت درآورند. این منابع مالی صرفا در راستای عیب پوشانی دولت‌ها سرمایه‌گذاری می‌شود. وگرنه بهتر است که چنین پول‌هایی در اختیار بخش خصوصی و فعالان حوزه مسکن قرار گیرد تا با مطالعه بهتر سیاست‌گذاری‌ها انجام شود.

در چنین شرایطی بهتر نیست بخش مسکن در اختیار دولت قرار گیرد؟ آیا بهتر نیست که کالا‌هایی نظیر نفت، گاز، طلا و... نیز در اختیار بخش خصوصی قرار گیرد و دولت به عنوان ناظر عملکرد نهاد‌ها را کنترل کند؟

در هیچ یک از کشور‌های جهان مسکن در اختیار دولت قرار ندارد، مگر در دوره جنگ‌های جهانی که در بعضی از کشور‌ها تا حدود 30 درصد صنعت ساختمان در اختیار دولت درآمد. بحث عدم دخالت دولت در تولید نیز در همه نقاط دنیا کاملا بدیهی است و دولت‌های مختلف هیچ سهمی در تولید هیچ کالایی ندارند. در اینجا سوال پیش می‌آید که دولت‌های ایران به چه حقی انحصار تولید را در دست گرفته‌اند؟ دولت باید به طور کامل دست از تولید بکشد، زیرا این منابع متعلق به مردم‌اند و تولید آن نیز باید در اختیار مردم باشد. دولت می‌تواند به عنوان نهاد رسمی مالیات اخذ کند و مدیریت و سیاست‌گذاری را بر عهده گیرد. مگر وظیفه دولت تولید است که امروزه تمامی صنایع بزرگ و درآمدزا در اختیار دولت قرار گرفته اند؟! دولت‌های ایران تا به امروز خود نفت را استخراج کرده‌اند، فروخته‌اند و خودشان درآمد‌های آن را خرج کرده‌اند. این‌گونه است که دولت به عنوان بزرگ‌ترین سرمایه‌دار ایران، ناخواسته بخش خصوصی را رقیب خود می‌داند و از ورود آن به فعالیت‌های اقتصادی جلوگیری می‌کند. در تمامی این سال‌ها در بدنه دولت چنین افکاری وجود داشته و همچنان ادامه خواهد داشت. باید به دولت‌های مختلف یادآوری کرد که بخش خصوصی نه رقیب، بلکه مردم خودشان است و اگر بخش خصوصی رشد یابد، دولت نیز بزرگ می‌شود. اما با سیاست‌های گذشته بخش خصوصی ایران به یکی از ضعیف‌ترین بخش‌های خصوصی در دنیا تبدیل شده است، زیرا ارزنده‌ترین و درآمدزا‌ترین منابع ثروت از اختیار آن خارج شده‌اند.

آیا کنار گذاشتن بخش خصوصی تاثیری در ایجاد تحریم‌ها علیه ایران و به وجود آمدن مشکلات اقتصادی متاثر از آن داشت؟

مطمئنا اگر اورانیوم و دیگر بخش‌ها در اختیار بخش خصوصی قرار داشت در این سال‌ها چنین تحریم‌هایی علیه اقتصاد کشور اعمال نمی‌شد. اورانیوم در بیشتر کشور‌های دنیا در اختیار بخش خصوصی قرار دارد و هیچ مشکلی به وجود نمی‌آید. اگر اقتصاد کشور در دست بخش خصوصی باشد دیگر تحریم‌ها علیه دولت اقتصاد کشور را به چنین شرایطی که امروزه شاهد آن هستیم مبتلا نمی‌کند. اما سوالی که همیشه بی‌پاسخ مانده، این است که چرا هیچ دولتی در ایران از بهترین ابزار اقتصادی یعنی بخش اقتصادی استفاده مناسب را نمی‌برد؟!

آینده مسکن به ویژه در سال 95 چگونه پیش‌بینی می‌شود؟

اگر دولت برنامه‌های خروج از رکود مسکن را با مطالعه بیشتر به اجرا رساند و راهکار‌های عملی‌تر برای آن در نظر گیرد و همچنین وود سرمایه گذاران خارجی را تسهیل سازد، مطمئنا می‌توان به خروج از رکود مسکن در سال آینده امیدوار بود. در غیر این صورت همچنان مشکلات مسکن بر قوت خود باقی می‌ماند.

منبع:آرمان

جهت دریافت آخرین اخبار از طریق تلگرام به کانال اختصاصی عصرساختمان (http://telegram.me/asresakhteman) بپیوندید. برای دریافت آخرین نسخه از نرم افزار تلگرام اینجا را کلیک کنید.