به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از همشهری آنلاین، هرچند آمارهای دقیقی از جزئیات تقاضا و میزان دادوستدها در بازار معاملات مسکن منتشر نمی‌شود، برخی مقامات دولتی و صنفی از رشد آهسته معاملات مسکن در‌ماه‌های اخیر خبر می‌دهند. آنها مدعی هستند که این رونق نسبی در نتیجه اعمال سیاست‌های جدید اقتصادی دولت اتفاق افتاده است، اما منابع و اطلاعات دقیقی که بتوان این ادعاها را راستی آزمایی و تحلیل کرد، وجود ندارد.

از سوی دیگر برخی کارشناسان علت رشد 6تا 7درصدی تقاضای مصرفی در بازار مسکن را ناشی از اثر مولفه‌های اقتصادی می‌دانند که در ادوار تجاری، تحت‌تأثیر رکود و تورم به وقوع پیوسته است. آنها همچنین بروز تغییرات در نرخ بهره بانکی را هم در این روند مؤثر می‌دانند.

دولت یازدهم که از زمان آغاز فعالیتش با رکود تورمی مواجه بود در برنامه‌های اقتصادی خود راه‌حل خروج ازرکود را ایجاد رونق در بخش تقاضا دانست و گام نخست را برای افزایش تولید ناخالص داخلی، افزایش تقاضا در بخش مسکن هدفگذاری کرد. بر همین اساس از پارسال سقف وام مسکن در 2نوبت افزایش یافت.

تا سال قبل زوج‌ها می‌توانستند تا سقف 35میلیون تومان وام مسکن در یافت کنند با تصویب شورای پول واعتبار سقف وام مسکن به 100میلیون تومان افزایش یافت.

این کار بیشتر از آنکه با هدف تقویت توان مالی مصرف کننده‌ها انجام شود برای تحریک تقاضا در بخش مسکن انجام شد زیرا به‌نظر می‌رسد دولت معتقد است اگر مسکن را به تحرک وادارد قادر خواهد بود اقتصاد را از رکود خارج کند.
اکنون با گذشت یک سال از اعمال سیاست‌های جدید در بخش مسکن پرسش این است که آیا این سیاست‌ها مؤثر بوده و به رشد معاملات در بخش مسکن و همینطور رشد اقتصادی منجر شده است؟

کاهش 28درصدی معاملات
تحلیلگران به‌طور معمول برای مقایسه آماری نماگرهای اقتصادی تغییر ارزش و حجم معاملات را مورد توجه قرار می‌دهند و رشد یا کاهش حجم و ارزش معاملات را نشانه‌ای از بروز تغییرات جدید در بازار می‌دانند. اما استفاده از این 2نماگر اقتصادی برای محاسبه اثر سیاست‌های جدید در بازار وام مسکن گزارش‌ها و محاسبه‌های مالی را دچار خطای آماری می‌کند زیرا سال قبل متقاضیان خرید وام مسکن در فرابورس می‌توانستند با خرید 70برگ اوراق 500هزار تومانی تسهیلات مسکن، مالک یک وام 35میلیون تومانی شوند اما امسال متقاضیان می‌توانند با خرید 200برگ اوراق تسهیلات مسکن از امتیاز یک وام 100میلیون تومانی برخوردار شوند.

در چنین شرایطی مقایسه آماری کارایی وام مسکن100با 35میلیون تومانی اطلاعات نادرستی در اختیار تحلیلگران قرار می‌دهد. به‌نظر می‌رسد در چنین شرایطی مقایسه آماری تعداد معاملات، تغییرات بازار وام مسکن را به شکل گویا تری نمایش دهد.

اطلاعات آماری مربوط به دفعه‌های معاملات انجام شده امسال نسبت به سال قبل نشان می‌دهد که از ابتدای امسال تاکنون 535هزار دفعه معامله در بازار وام مسکن فرابورس انجام شده است که این مقدار نسبت به سال قبل 28درصد کاهش نشان می‌دهد. سال قبل برای خرید وام مسکن 739هزار معامله انجام شده بود.

برخی تحلیلگران بر این باورند که تعداد معاملات وام مسکن به این دلیل کاهش یافته که از یک سو مردم به‌دلیل کاهش توان اقتصادی‌شان قادر به بازپرداخت اقساط سنگین وام مسکن نیستند و از سوی دیگر با دریافت وام‌های کمتر هم به تأمین مالی برای خرید مسکن کمکی نمی‌کند.

هم‌اکنون میانگین قیمت یک آپارتمان 60تا 70متری در تهران با میانگین قیمت 4میلیون و 500هزار تومان در حدود و 300میلیون تومان محاسبه می‌شود این به‌معنای این است که دریافت وام 100میلیون تومانی مسکن که 15میلیون تومان آن صرف خرید همین وام خواهد شد(متقاضی عملا 85میلیون تومان وام دریافت می‌کند) به سختی یک سوم از هزینه یک آپارتمان کوچک را تأمین می‌کند.

کاهش تقاضای مصرفی وام مسکن
به‌طور معمول اوراق تسهیلات مسکن از روزی که منتشر می‌شود تا 2سال مهلت دارد تا تبدیل به وام شود. متقاضی می‌تواند با ارائه این اوراق به بانک مسکن وام 100میلیون تومانی دریافت کند. این اوراق در قالب کلی به 2دسته تقسیم می‌شوند. دسته نخست اوراقی هستند که مدت زیادی از زمان انتشارشان گذشته و فقط چند‌ماه تا زمان باطل شدنشان باقی مانده است.

طبیعتا این اوراق قیمت کمتری دارد چون مهلت کمتری برای نقدکردن در اختیار خریدار قرار می‌دهد و گروه دوم اوراقی هستند که به تازگی منتشر شده‌اند و طبیعتا گران ترند چون فرصت طولانی تری برای باطل شدنشان وجود دارد. با این شرایط متقاضیان به‌طور عام ترجیح می‌دهند اوراقی را بخرند که مهلت کمتر و در عین حال قیمت کمتری دارند. این امر باعث می‌شود که خریدار یک خانه با خرید اوراق ارزان‌تر هزینه تأمین مالی کمتری هم بپردازد.

هم‌اکنون قیمت وام مسکن دی‌ماه 93که فقط یک‌ماه تا زمان باطل شدنش باقی مانده در فرابورس 73هزار و300تومان و قیمت اوراق تسهیلات مسکن آبان 95که به‌تازگی منتشر شده در محدوده 75هزار تومان است.متقاضیان سررسید‌های طولانی‌تر عموما افرادی هستند که از نوسان‌های قیمت این اوراق برای سود بیشتر استفاده می‌کنند و لزوما در فکر خرید خانه نیستند و متقاضیان اوراق ارزان‌تر مصرف‌کننده‌های واقعی هستند که درفکر خرید خانه‌اند.

با درنظر گرفتن این نکته که خریداران تا یک‌ماه حق فروش این اوراق را ندارند، مقایسه این 2دسته اوراق نشان می‌دهد که بخش عمده معاملات، یعنی تا حدود 80درصد آن به معاملات با سررسید‌های طولانی‌تر اختصاص دارد که به‌معنای این است که حجم تقاضای مصرفی هم برای خرید وام مسکن کاهش یافته است. به‌طور مثال از مجموع 53هزار برگه‌ای که در آخرین روز معاملات اوراق وام مسکن در فرابورس دادوستد شده، 45هزار برگه آن به معاملات تازه‌ترین اوراق وام مسکن اختصاص داشته که نشان می‌دهد با کاهش تقاضای مصرفی، تقاضای سفته بازی در بازار این اوراق رو به افزایش است.

برای گرفتن وام مسکن چقدر اوراق بخریم؟
زوج‌های تهرانی با خرید 200برگه از اوراق تسهیلات مسکن می‌توانند تا سقف 100 میلیون تومان وام دریافت کنند که به این مبلغ 10میلیون تومان وام جعاله تعلق می‌گیرد. با این حساب برای دریافت 100میلیون تومان وام با قیمت هر برگه تقریبا 75هزار تومان، زوج‌های تهرانی باید 15میلیون تومان اوراق بخرند که این مبلغ با احتساب 10میلیون تومان وام جعاله که بابتش باید 20برگه بهادار با قیمت یک میلیون و 500 هزار تومان از اوراق تسهیلات مسکن را خریداری کنند در مجموع باید 16 میلیون و 500 هزار تومان صرف خرید 220برگه اوراق شود.

همچنین زوج‌های غیرتهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیش از 200 هزار نفر جمعیت زندگی می‌کنند می‌توانند تا سقف 80 میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید 160 برگه اوراق بهادار خریداری کنند که با این حساب باید 12‌میلیون تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب یک میلیون و 500 هزار تومان اوراق وام جعاله، باید در مجموع برای خرید اوراق مبلغ 15 میلیون و 500 هزار تومان پرداخت کنند. درصورتی که مدت اعتبار این اوراق به اتمام برسد و دارنده اوراق از تسهیلات آن استفاده نکند، نماد معاملاتی آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختی برای خرید اوراق به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.