به گزارش پایگاه خبری «عصرساختمان» به نقل از تسنیم، آپارتمان‌نشینی معضلات و گرفتاری‌های خودش را دارد. از چگونگی پرداخت حق شارژ ماهانه تا تعمیر بخش‌های مشاع و نحوه استفاده از امکاناتی مانند پارکینگ، حیاط و ... می‌تواند باعث بروز اختلافاتی میان ساکنان یک ساختمان شود. البته باید به این گرفتاری‌ها، مشکلاتی مانند سر و صداهای خارج از حدتحمل و همکاری نکردن در بهسازی محیط آپارتمان توسط برخی واحدها را هم بیفزاییم. واقعیت آن است که قوانین موضوعه درباره  آپارتمان‌نشینی، تنها می‌تواند بخشی از مشکلات و اختلافات را برطرف کند و برخی دیگر از اختلافات را باید بر اساس عرف برطرف کرد. با این حال، آشنایی با قوانین آپارتمان‌نشینی و اقدام بر اساس آنها، می‌تواند گام مؤثری در جهت انتظام بخشیدن به امور یک آپارتمان باشد. در این نوشتار، برآنیم تا شما خوانندگان گرامی را با برخی اصطلاحات و راهکارهای قانونی در اداره آپارتمان‌ها آشنا کنیم.

قسمت اختصاصی، قسمت مشترک

یکی از موضوعات مهمی که معمولاً میان ساکنان آپارتمان‌ها به بهانه‌ای برای مناقشه تبدیل می‌شود، تفکیک قسمت‌های اختصاصی از قسمت‌های مشترک ساختمان است. طبق قانون «تملک آپارتمان ها»، مالکیت در این واحدهای مسکونی، به دو بخش «قسمت های اختصاصی» و «قسمت های مشترک» تقسیم می شود. بر اساس ماده 2 این قانون، «قسمت های مشترک عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکان، به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد. به طور کلی، قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت، ملکِ اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده، از قسمت های مشترک محسوب می شود، مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی، بر طبق عرف و عادت محل، مورد تردید نباشد.» باید توجه داشته باشید که با وجود این تقسیم بندی، حقوق مالک یک واحد، در هر دو قسمت مشترک و اختصاصی، قابل تفکیک از یکدیگر نیست. به دیگر سخن، مالک نمی تواند قسمت اختصاصی یا مشترک خود را، به صورت جداگانه، به تملک غیر درآورد.

قسمت های مشترک در آپارتمان ها

از آن جا که در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها، ابهاماتی درباره قسمت های مشترک ساختمان وجود داشت، ماده 4 آیین نامه اجرایی این قانون، تعریف دقیق تری از قسمت های مشترک ساختمان ارائه داده است. طبق این تعریف، قسمت های مشترک ساختمان عبارتند از:« الف ـ زمین زیربنا، خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد؛ ب ـ تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ ، منبع آب ، مرکز حرارت و تهویه ، رختشوی خانه ، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی ، انبار عمومی ساختمان ، اتاق سرایدار، در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن ، چاه های فاضلاب ، لوله ها از قبیل (لوله های فاضلاب ، آب ، برق، تلفن ، حرارت مرکزی ، تهویه مطبوع ، گاز، نفت ، هواکش ها، لوله های بخاری )، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره؛ پ ـ اسکلت ساختمان  (تبصره ـ جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت هاست، مشروط بر اینکه جزو اسکلت ساختمان نباشد.)؛ ت ـ درها و پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند؛ ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله، از قبیل وسایل تأمین کننده  روشنایی ، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آن ها(به استثنای تلفن های اختصاصی)، شیرهای آتش نشانی ، آسانسور و محل آن ، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی؛ ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ  بنا در آن احداث گردیده است؛ ح ـ نمای خارجی ساختمان؛ خ ـ محوطه ساختمان ، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.» شناخت قسمت های مشترک، برای مالکان و ساکنان آپارتمان ها، از آن رو حائز اهمیت است که هزینه های مربوط به حفظ و نگهداری این قسمت ها، به صورت مشترک و به نسبت مساحت قسمت اختصاصی ملک هر یک از مالکان، تأمین می شود.هیچ کدام از مالکان واحدها، حق ندارند از قسمت های مشترک، استفاده اختصاصی کنند و به میل خود تغییراتی در آن به وجود آورند.

طبق ماده 9 قانون «تملک آپارتمان ها»، «هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی، عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند، انجام دهد. هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئا و منظر باشد بدهند.» با این حال، بر اساس تبصره 3 ماده 4 این قانون، «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه، به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.» به نظر می رسد، تبصره 3 ماده 4، باعث تخصیص ماده 9 قانون «تملک آپارتمان ها» نمی شود و در صورتی که تراس یا بالکن ساختمان، بخشی از نمای بیرونی آن باشد، تنها نگهداری و تعمیرات آن برعهده واحد یا واحدهای استفاده کننده است و این واحد یا واحدها، حق ندارند در شکل یا نمای آن، بدون اجازه اکثریت مالکان، تغییری ایجاد کنند.

مبنای تعیین حق شارژ

همان طور که اشاره شد، مبنای تعیین سهم هر کدام از واحدها در تأمین هزینه های قسمت های مشترک ساختمان، مساحت قسمت اختصاصی هر واحد است. با این حال، مالکان واحدها می توانند برای تأمین هزینه ها، به هر نحوی که مایلند، اقدام و سهم هر واحد را معین کنند. نکته ای که باید به آن اشاره کنیم، این است که بر اساس ماده 12 قانون تملک آپارتمان ها، «دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را، که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد، از مالک یا قائم مقام او، مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران، تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.»

هزینه‌های نگهداری بخش‌های مشترک و اختصاصی

بر اساس ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها، «مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن، اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک، به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهدشد، پرداخت شود. هر چند آن مالک از استفاده از آنچه مخارج برای آن است، صرف نظر نماید.» طبق بند «ح» ماده 4 «آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها» نیز، «نمای خارجی ساختمان»، جزئی از قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود. همچنین، طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها، «حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان، به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا، به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.»

برخورد با واحدهای متخلف

بر اساس ماده 10 مکرر قانون «تملک آپارتمان ها»، در صورت خودداری یک مالک از پرداخت شارژ یا هزینه هایی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان رسیده است، «مدیر یا هیئت مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و درصورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان، به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران، برای وصول وجه مزبور، بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهدکرد.»