به گزارش پایگاه خبری«عصرساختمان» به نقل ازصما، از آنجایی که از ابتدای امسال رونق نسبی وارد معاملات مسکن شده است حال به نظر می‌رسد هم‌زمان با ورود بازار معاملات مسکن به فاز رونق، بازار ساخت ملک نیز از ایستگاه پایانی رکود خارج‌شده و به دوره پیش رونق ساختمانی ورود کند.

اما از نگاه کارشناسان افزایش روند این معادله درگرو ارائه تسهیلات به سازندگان است. در این خصوص کارشناسان معتقدند: افزایش حضور سازندگان باعث افزایش سینوسی روند صدور پروانه‌های ساختمانی شده و درنهایت باعث تعدیل قیمت نهایی و خانه‌دار کردن اقشار متوسط و ضعیف جامعه خواهد شد؛ اما ورود این قشر درگرو حل سه مانع بسیار قوی است.

 این سه مانع شامل افزایش تسهیلات تکلیفی بخش مسکن، افزایش نرخ سود بانکی و ارائه تسهیلات کم سود مسکن روستایی است.

در خصوص تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن باید گفت افزایش سقف وام 30 میلیون تومانی مسکن مهر به 40 میلیون تومان باعث شده بخش از منابعی که می‌توانست امسال با اولویت ساخت واحدهای مصرفی به سازندگان مسکن پرداخت شود، عملاً صرف تأمین مالی پروژه‌های تکلیف شده برای پرداخت تسهیلات بانکی شود؛ اما مانع دوم ارائه سودهای نامتعارف بانک‌ها است این موضوع که همواره جز دغدغه‌های سرمایه گذران مسکن بوده همچنان معضل بزرگی محسوب می‌شود.

هم‌زمان با آغاز پرداخت نرخ‌های سود غیرمتعارف به سپرده‌گذاران، این نوع بانک‌ها به اولویت سرمایه‌گذاران برای سپرده‌گذاری تبدیل شدند و درنتیجه منابع موردنیاز برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن از محل جذب سپرده‌ها در بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن به‌طور محسوس کاهش یافت. به‌هرحال به نظر می‌رسد این سه مانع باعث شده دست سازندگان از دریافت تسهیلات ارزنده با کمترین فالس زمانی، کوتاه‌تر شود.

پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که از اوایل سال گذشته، امکان دسترسی سازندگان مسکن به وام‌های سه‌رقمی 110، 130 و 150 میلیون تومانی را به ترتیب برای ساخت‌وسازهای سنتی، صنعتی و ساخت مسکن با تکیه‌بر فناوری‌های جدید ساختمانی، در شهر تهران و تسهیلات 90 تا 110 میلیون تومانی در سایر شهرها را هموار کرد، در حالی از نیمه دوم سال گذشته تحت تأثیر بروز دو مانع گفته‌شده، محدود شد. در حال حاضر تنها راه سازندگان برای دریافت تسهیلات ساخت از طریق اوراق است.

به اعتقاد کارشناسان مسکن اگر مسئولان چاره‌ای برای حل‌وفصل این سه مانع نکند سازندگان از عرصه ساخت‌وساز خارج‌شده و روند رونق نسبی صدور پروانه‌های ساختمانی با کاهش و رکود مواجه شود.

بر اساس آمارهای اخذ شده روند ساخت‌وساز در سال 95 تحت تأثیر دو موضوع روند مثبت و منفی به خود گرفت. روند مثبت ساخت‌وساز به‌واسطه تسهیلات سه‌رقمی بدون سپرده بود این ارائه باعث شد از خردادماه تا پایان آذرماه 95، نسبت به مدت مشابه سال 94 در تمام ماه‌ها بیش از 50 درصد رشد کرد؛ اما به‌یک‌بار این روند رو به منفی به خود گرفت دلیل این موضوع را می‌توان در عدول بسیاری از بانک از تبعیت ارائه نرخ سود بانکی 15 درصد جستجو کرد.

به نظر می‌رسد هم‌زمان با عدول برخی بانک‌ها از نرخ سود مصوب 15 درصدی در نیمه زمستان، در دی‌ماه، حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به لحاظ تعداد 60 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 کاهش یافت.

اما بر اساس موارد گفته‌شده در کنار این نرخ افزایش تسهیلات مسکن مهر از 30 به 40 میلیون تومان باعث شد بر روند نهایی ارائه تسهیلات بر سازندگان مؤثر باشد. این تکلیف دولتی بر بانک عامل باعث شد منابع به سمت تسهیلات تکلیفی و کسری منابع ناشی از کاهش سپرده در بانک متعهد به سود مصوب شورای پول در تخصیص این نوع تسهیلات به سازندگان نشان دهد.

رشد منفی سه‌ماهه زمستان 95 به سه‌ماهه اول امسال بسط داده شد بر اساس آمارهای ارائه‌شده در سه ماه اول امسال نیز با ادامه این روند کاهشی، حجم پرداخت این تسهیلات در هرماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته 50 درصد رشد منفی را تجربه کرد.

در کنار این دو عامل بزرگ یک عامل جزئی به عنوان عامل سوم نیز بر ارائه تسهیلات به سازندگان حرفه یا مؤثر بود ارائه 25 هزار فقره‌ای برای پرداخت تسهیلات 18 تا 20 میلیون تومانی مسکن روستایی با نرخ سود 4 درصد نکته دیگری است که خواه ‌ناخواه بر روند ارائه تسهیلات به سازندگان اثرگذار بوده است.

درحالی‌که از اواسط سال گذشته سازندگان واحدهای مسکونی تحت تأثیر افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن و تسهیل شرایط دریافت این تسهیلات در قالب وام بدون سپرده و همچنین رشد حجم معاملات خرید مسکن در بازار ملک برای بازگشت به بازار ساخت‌وساز مصمم شدند، اختلال ایجادشده درنتیجه بروز موانع گفته‌شده، بیشترین تأثیر منفی خود را درروند پرداخت تسهیلات بدون سپرده از نیمه زمستان سال گذشته، نشان داد.

نبود توازن بین دو بخش عرضه و تقاضا باعث شده یک‌طرف وزنه سنگین‌تر از بخش دیگر باشد. در سال 95 حجم تسهیلات ارائه‌شده به بخش تقاضا به لحاظ تعداد 33 درصد رشد داشته اما به دلیل دو مانع بزرگ و یک مانع جزئی روند ارائه تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با رشد منفی همراه بود و در یک سال 95 حدود 3 درصد رشد منفی داشته است.

به‌هرحال باوجود افزایش بیش از 50 درصدی پرداخت این تسهیلات در سه فصل اول سال، سقوط حجم تسهیلات پرداختی از دی‌ماه سال گذشته به لحاظ تعداد وام‌های پرداخت‌شده به سازندگان، رشد منفی 3 درصدی را در آمار پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده طی یک سال را رقم زد.

حال یک سؤال مهم در ذهن همگان ایجاد می‌شود مسئولان برای ایجاد رونق در بخش عرضه و تقاضا چه مواردی را باید در نظر داشته باشند؟ کارشناسان می گویند مسئولان برای حل این مشکل باید دو راهکار در پیش بگیرند. این راهکارها شامل اصلاح روند ارائه تسهیلات به سازندگان و مقابله با آسیب‌های احتمالی بر روند ارائه وام خرید است.

به‌هرحال وضعیت کنونی بیانگر آن است که موانع موجود در مسیر، فعلاً روند پرداخت وام بدون سپرده ساخت را تحت تأثیر قرار داده و آسیبی به وام خرید وارد نکرده است.

به نظر می‌رسد جیره‌بندی ارائه تسهیلات به سه گروه بافت فرسوده، متقاضیان مصرفی و مناطق مصرفی تا حدود توانسته سدی در برابر سیر منفی صدور پروانه‌های ساختمانی اما به‌طور حتم این جیره‌بندی نمی‌تواند رویکرد شگرفی در رونق بخشی به مسکن ایجاد کند.

اولویت های جیره بندی تسهیلات مسکن

اولویت برای پرداخت جیره‌بندی تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، مربوط به ساخت‌وسازهایی است که در بافت‌های فرسوده شهری انجام می‌شود؛ طی ماه‌های اخیر بخشی از تسهیلات بدون سپرده پرداخت‌شده از طرف بانک عامل بخش مسکن به سازندگان ساخت‌وسازهایی تعلق‌گرفته که در محدوده بافت‌های فرسوده شهری انجام‌شده است.

دومین اولویت برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن آن‌هم به‌صورت محدود مربوط به ساخت‌وسازهایی است که برای متقاضیان مصرفی مسکن انجام‌شده است؛ به این معنا که تعدادی از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که طی ماه‌های اخیر به‌صورت محدود به برخی سازندگان تعلق‌گرفته است مربوط به ساخت‌وسازهایی است که در متراژهای مورد تقاضای گروه‌های مصرفی مسکن یعنی آپارتمان‌های با مساحت کمتر از 100 مترمربع احداث‌شده است. اولویت سوم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، پرداخت تسهیلات به ساخت‌وسازهایی است که در محلات و مناطق مصرفی و پر تقاضای شهرها صورت گرفته است که عمده متقاضیان خرید مسکن در این مناطق، متقاضیان مصرفی هستند. به‌عبارت‌دیگر، طی ماه‌های اخیر، بخشی از تسهیلات محدود بدون سپرده ساخت مسکن به ساخت‌وسازهایی تعلق‌گرفته است که در محلات کانون تقاضای خانوارهای میان درآمد رو به پایین برای خرید مسکن احداث‌شده‌اند.

به گفته کارشناسان بازار مسکن تنها راهکار موجود و قابل‌دسترس سازندگان استفاده از اوراق حق تقدم است. (هم‌اکنون سازندگان مسکن می‌توانند با خرید اوراق حق تقدم تسهیلات، در پایتخت به تسهیلات ساخت مسکن با سقف 60 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ سقف 50 میلیون تومان و در شهرهای کوچک سقف 40 میلیون تومان دسترسی پیدا کنند.) اما این گزینه نیز مشکلات عدیده‌ای دارید یکی از مشکلات دریافت اوراق تقدم صرف هزینه 16 درصدی از کل رقم تسهیلات برای اوراق است؛ یعنی برای دریافت وام 60 میلیون تومانی باید 10 میلیون تومان اوراق خریداری کرد که به نظر می‌رسد سازندگان زیادی تمایل به دریافت این وام نداشته باشند.