به گزارش پایگاه خبری«عصرساختمان» به نقل از صما، تغییراتی که در قیمت مسکن ایجاد می‌شود از یک‌سو باعث تغییر ثروت فرد در طول زمان و به‌تبع آن مطلوبیت ناشی از مصرف می‌شود. از سوی دیگر، با توجه به متفاوت بودن ترکیب دارایی برای افراد مختلف، تغییر در قیمت مسکن باعث خواهد شد ثروت افراد مختلف در مقایسه با یکدیگر تغییر کند.

از سوی دیگر، چنانچه از جنبه سرپناه به مسکن نگاه کنیم، اهمیت نوسان‌های قیمت آن برای دولت حتی می‌تواند بیشتر باشد، زیرا نوسان‌های قیمت مسکن و به‌ویژه افزایش‌های سریع آن ازجمله تهدیدهایی است که هدف تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را با چالش مواجه می‌کند. نگاهی به عملکرد بازار مسکن در ایران حاکی از وجود نوسان‌های نسبتاً مستمر در قیمت مسکن دارد.

5 محور رشد قیمت مسکن

در همین زمینه یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه عوامل زیادی بر بازار مسکن تأثیرگذار است؛گفت: همواره هزینه‌های ساخت مسکن، قیمت نفت، تورم، قیمت دارایی‌های دیگر مانند بورس و طلا و سپرده‌های بانکی، حجم نقدینگی، درآمد و پس‌انداز خانوار، وام خرید مسکن، نرخ سود بانکی، قوانین مالیاتی، دلار، عرضه زمین و مسکن دولتی را از مهم‌ترین عوامل مؤثر در قیمت مسکن محسوب می‌شود.

عطا آیت الهی بابیان مطلب فوق افزود: به اعتقاد تمام کارشناسان مؤثرترین عامل افزایش و یا هیجانات قیمت مسکن مربوط به قیمت زمین است. در حال حاضر قیمت زمین در ایران است به‌طور متوسط قیمت هر مترمربع زمین در سال 1391 در تهران نسبت به آپارتمان 800 هزار تومان گران‌تر بود که این رویه در حال حاضر معکوس شده و قیمت زمین به چند برابر قیمت آپارتمان رسیده است. این در حالی است که در سال‌های قبل همواره شاهد برتری قیمت آپارتمان نسبت به زمین بوده‌ایم و در سال 1391 این روند به سود زمین معکوس شده است.

وی بابیان اینکه دلیل این مورد را می‌توان به علت وجود 5 محور به سیستم شهرسازی شهرها و کلان‌شهرها دانست گفت:

محور اول شامل طرح تفصیلی جدید تهران است در این طرح نحوه اعطای تراکم ساخت‌وساز تغییراتی جدی داشته و به‌این‌ترتیب بر ارزش زمین در نقاط مختلف تهران اثر داشته است؛ اما محور دوم مربوط به مالکیت بخش خصوصی است. در حال حاضر مالکیت زمین در محدوده تهران بیشتر در اختیار اشخاص حقیقی است و دولت در این زمینه نقش پررنگی ایفا نمی‌کند؛ بنابراین اشخاص حقیقی به‌واسطه چالش‌های اقتصادی و تورمی کشور خود به یک قیمت گذار مرجع مبدل شده‌اند.

آیت الهی در خصوص محور سوم نیز خاطرنشان کرد: این محور شامل رشد قیمت آپارتمان است، قیمت ساخت‌وسازها به‌واسطه افزایش قیمت مصالح ساختمانی، مجوزهای پیش از ساخت، در عین ساخت و بعد از ساخت، بروکراسی‌های اداری پیچیده و پرهزینه افزایش چشمگیری داشته است.

وی بابیان اینکه افزایش بازارهای جانبی مانند سکه و ارز نیز به‌عنوان محور چهارم رشد قیمت مسکن است گفت: در طی سال‌های اخیر این دو بازار توانست تأثیرات منفی زیادی بر قیمت بازارهای موازی مانند مسکن داشته باشد و به‌هرحال رشد چند برابری قیمت دارایی‌های این‌چنینی، باعث سرازیر شدن سود حاصله در بازار مسکن که همواره به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری شده است.

این کارشناس مسکن محدودیت زمین را به‌عنوان محور 5 بیان کرد و در این مورد گفت: با توجه به روند ساخت‌وساز دو دهه گذشته در تهران، زمین سال‌به‌سال کالایی کمیاب‌تر شده و به‌این‌ترتیب بر ارزش آن افزوده می‌شود.

افزایش هزینه های مسکن ناگوار است

آیت الهی با اشاره به این‌که بر اساس آمارهای جامع بازار مسکن کشور شامل 33 درصد هزینه خانوار، 40 درصد سرمایه‌گذاری و 32 درصد تورم عمومی است گفت: از سال 65 نحوه تصرف خانوارها ازملکی به استیجاری تغییر کرده است و به این مورد تنها به دلیل افزایش قیمت‌های خارج سات.

این کارشناس مسکن گفت: بر اساس آمارهای موجود در سال 95 در حال حاضر در تهران و البرز 40 درصد از خانوارها، مستأجر هستند و میانگین مستأجرهای کل کشور 27 تا 28 درصد است. این در حالی است که شاخص‌های دسترسی به مسکن در کشور در وضعیت بسیار ناگواری قرار دارد. متأسفانه سبد قدرت خرید مسکن هرساله کوچک‌شده و اکثر تسهیلات خرید مسکن دور از دسترس است.

این کارشناس بابیان اینکه یک خانوار باید برای خرید خانه 70 متری در تهران (با متری 3 میلیون تومان) بدون هیچ پس‌اندازی باید درآمد 20 ساله خود را بدون یک ریال هزینه کرد پس‌انداز کند گفت: البته این به شرطی است که مسکن در طی سال‌های آینده با رشد مواجه نشود.

افزایش تجرد مهمترین مولفه رشد قیمت مسکن

آیت الهی مهم‌ترین مؤلفه‌های نیاز به مسکن را ازدواج، تحولات بعد خانوار و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی عنوان کرد؛ و گفت: این در حالی است که علت تجرد گرایی و طلاق نیاز به مسکن در حال رشد است. در سرشماری سال 65 بعد خانوارهای یک و دونفره 14 درصد، بعد خانوارهای سه و چهارنفره 29-28 درصد، بعد خانوارهای پنج نفره و بیشتر حدود 56 درصد بوده است.

وی در ادامه گفت: درحالی‌که در سرشماری سال 95، سهم خانوارهای 5 نفر و بیشتر از 21 درصد سال 90، در سال 95 به 15 درصد کاهش، سهم خانوارهای 4 نفره از 26.3 درصد سال 90، به 27.6 درصد افزایش، سهم خانوارهای 3 نفره از 27.1 به 28.5 درصد افزایش، سهم خانوارهای 2 نفره از 18.4 در سال 90 به 20.7 در سال 95 افزایش و همچنین سهم خانوارهای تک نفره از 7.1 درصد به 8.5 درصد افزایش یافت.

آیت الهی همچنین خاطرنشان کرد: بر اساس این آمارها تعداد مردهای دارای همسر در سال 90، 60 درصد بوده که در سال 95 به 63 درصد افزایش‌یافته و همچنین تعداد زن‌های دارای همسر در سال 90، 61 درصد بوده که به 64 درصد افزایش‌یافته است. همچنین تعداد مردان بدون همسر از 0.7 درصد سال 90 به 1.2 درصد در سال 95 افزایش و تعداد زنان مطلقه از 1.4 درصد به 2.2 درصد افزایش‌یافته است. همچنین تعداد افراد هرگز ازدواج‌نکرده از 38 درصد سال 90 به 34 درصد در سال 95 کاهش‌یافته است.

وی در تفسیر این آمارها گفت: به‌هرحال انتظارمی رود هرچه جلوتر می‌رویم خانوارهای یک نفره و دونفره بیشتر شوند و هر چه بعد خانوار کوچک‌تر می‌شود نیازمند مسکن‌های بیشتر و کوچک‌تر هستیم.

این تحلیلگر بازار مسکن، متوسط قیمت معاملاتی مسکن در بهار 95 در تهران را 4 میلیون و 300 هزار عنوان کرد و گفت: بنابراین باید مسئولان به دنبال ایجاد خانه‌های اجاره‌ای اجتماعی باشند.

وی افزود: رکود اقتصادی (افت قدرت خرید متقاضیان)، نرخ‌های بالای سود بانکی، حجم بسیار بالای پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 90 تا 92 و کاهش قیمت نفت را از مهم‌ترین عوامل طولانی شدن رکود بازار مسکن است؛ بنابراین به نظر می‌رسد با توجه به افزایش تعداد خانوارهای تک نفره نیاز به مسکن ارزان‌قیمت یک ضروریت برای آینده نزدیک است.

شاخص های انتخاب و خرید مسکن

عضو هیئت‌علمی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی بابیان اینکه امروزه شاخص‌های متعددی در قیمت‌گذاری مسکن تأثیرگذار هستندگفت: ازجمله این شاخص‌ها عبارت است از کیفیت و نوع مصالح ساختمانی در نازک‌کاری، موقعیت مکانی و منطقه شهری قرارگیری، متراژ و زیربنا و تعداد اتاق‌ها، قدمت واحد مسکونی، نحوه استقرار ساختمان در زمین، امکانات و تجهیزات داخلی ملک، دید و منظر، مشاعات، دسترسی‌ها و تبعیت از مُد روز اشاره کرد.

ندا رفیع زاده با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: معمولاً نوع مصالح مصرفی در نازک‌کاری داخل آپارتمان یا در نمای ساختمان و مرغوبیت کیفیت آن‌ها نقش زیادی در زیبایی ظاهری و نیز جلب‌توجه مشتریان دارد و می‌تواند در قیمت‌گذاری ملک تأثیر زیادی داشته باشد.

وی گفت: نوع کاشی مصرفی و شیرآلات و چینی‌آلات سرویس‌های بهداشتی در به‌اصطلاح لاکچری» جلوه نمودن آپارتمان‌های خریداری‌شده تأثیرگذار بوده و منجر به افزایش قیمت ملک می‌شود.

رفیع زاده گفت: موقعیت مکانی ملک در شهر و قرارگیری آن در مناطق مختلف شهری با توجه به خوش آب‌وهوا بودن، دنجی یا خلوتی، امنیت، قرارگیری در منطقه طرح ترافیک و یا محدوده زوج و فرد، موقعیت اداری، دسترسی و یا دید و منظر به فضای سبز و بوستان‌های شهری، تعیین می‌شود.

وی همچنین گفت: مسلماً تعداد اتاق‌ها و میزان متراژ زیربنای ملک مسکونی یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر در مرغوبیت و افزایش قیمت خانه است. امروزه یک آپارتمان هرچند با متراژ کم ولی با تعداد اتاق بیشتر در مقایسه با نمونه مشابه خود با تعداد اتاق کمتر، از مرغوبیت بیشتر و قیمت بالاتری برخوردار است.

عضو هیئت‌علمی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی تاکید کرد: قدمت واحدهای مسکونی در پنج گروه نوساز (کمتر از یک سال)، یک تا پنج سال، پنج‌تا ده سال، ده تا بیست سال و بیست سال و بیشتر تقسیم‌بندی می‌شود و به همین ترتیب از قیمت ملک کاسته می‌شود. البته هستند بناهایی که به علت ساخت ویژه آن‌ها و یا معروفیتشان باگذشت زمان از ارزش قیمتی‌شان کاسته نمی‌شود؛ مانند برج‌های خاصی که به دلیل معماری ویژه و یا استحکام خاص بنا موردتوجه همیشگی واقع هستند (برج‌های آ. اس. پ. آتی‌ساز. ونک پارک و ...)

وی همچنین افزود: نحوه استقرار ملک در زمین نیز یکی از شاخص‌های تعیین ارزش در ملک است از این نظر که این جهت‌گیری اعم از اینکه شمالی یا جنوبی باشد و یا دونبش بوده و یا به‌اصطلاح دوکله باشد به دلیل جهت نورگیری فضاهای اصلی و نورگیر بودن همه فضاها یا تعدادی از آن‌ها در تعیین قیمت ملک تأثیرگذار است.

رفیع زاده در ادامه متذکر شد: آنچه به‌عنوان امکانات ملک مطرح می‌شود، تجهیزاتی است که منجر به رفاه بیشتر ساکنین آن است مانند وجود کمد در اتاق‌خواب‌ها، آیفون تصویری، پوشش کف چوبی (لمینیت و پارکت)، وجود سرویس بهداشتی از هر دو نوع ایرانی و فرنگی، وجود وان یا جکوزی در واحد، وجود انباری در داخل آپارتمان علاوه بر انباری اصلی که معمولاً در زیرزمین آپارتمان‌ها وجود دارد، وجود فضای سبز اختصاصی و مانند آن است.

وی با بیان اینکه باوجود تمامی موارد گفته‌شده این سؤال مطرح است که آیا برای ارزش‌گذاری ملک به همین موارد می‌توان بسنده کرد؟ فاکتورهای مؤثر در انتخاب خانه‌ای که بتواند محلی برای آسایش ساکنانش تلقی شود کدام است؟ گفت: مواردی که پیش‌ازاین گفته شد تا حدودی لازم است ولی کافی نیست و در انتخاب ملک مناسب برای سکونت موارد دیگری نیز باید مدنظر خریداران قرار گیرد که شاید در نظر اول دیده نشود و یا به دلیل تبلیغات مشاورین املاک و تأکید بر جنبه‌های ظاهری جذاب به این موارد توجه کمتری معطوف شود.

این کارشناس در نهایت گفت: به‌هرحال انتخاب ساختمان به‌منظور سکونت و حفظ آسایش و آرامش ساکنان آن امری است سلیقه‌ای که افراد بافرهنگ‌ها و قومیت‌ها و سبک‌های مختلف زندگی باید از آن بهره‌مند شوند و نمی‌تواند به‌صورت الگویی واحد برای همه باشد.