به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد، ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ از بعد سرمایه ﺑﻪ ﻣﺴﮑﻦ نگاه ﮐﻨﯿﻢ ﻣﻮﺿﻮع مهم اﯾﻦ اﺳﺖ ﮐﻪ ﯾﮑﯽ از ﺗﺼﻤﯿﻤﺎت اصلی ﻋﻮاﻣﻞ اﻗﺘﺼﺎدی از جمله ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ اﻧﺘﺨﺎب ﺗﺮﮐﯿﺐ ﻣﻨﺎﺳﺒﯽ از داراﯾﯽﻫﺎ ﺑﻪﻣﻨﻈﻮر بهره مندی مطلوب در بلند مدت اﺳﺖ. ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﮐﻞ اﻗﺘﺼﺎد را ﻣﺪﻧﻈﺮ ﻗﺮار دﻫﯿﻢ ﻣﺴﮑﻦ اصلی ترین داراﯾﯽ در ﺳﺒﺪ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ اﺳﺖ. ﺗﻐﯿﯿﺮاﺗﯽ ﮐﻪ در ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ ایجاد ﻣﯽ ﺷﻮد از ﯾﮏ ﺳﻮ ﺑﺎﻋﺚ ﺗﻐﯿﯿﺮ ﺛﺮوت ﻓﺮد در ﻃﻮل زﻣﺎن و ﺑﻪ ﺗﺒﻊ آن مطلوبیت ﻧﺎﺷﯽ از ﻣﺼﺮف ﻣﯽﺷﻮد. از ﺳﻮی دﯾﮕﺮ، ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻣﺘﻔﺎوت ﺑﻮدن ﺗﺮﮐﯿﺐ داراﯾﯽ ﺑﺮای اﻓﺮاد مختلف ، ﺗﻐﯿﯿﺮ در ﻗﯿﻤﺖﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎﻋﺚ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ ﺛﺮوت اﻓﺮاد مختلف در ﻣﻘﺎﯾﺴﻪ ﺑﺎ ﯾﮑﺪﯾﮕﺮ ﺗﻐﯿﯿﺮ ﮐﻨﺪ. از ﺳﻮی دﯾﮕﺮ، ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ از ﺟﻨﺒﻪﺳﺮﭘﻨﺎه ﺑﻪ ﻣﺴﮑﻦ ﻧﮕﺎه ﮐﻨﯿﻢ، اﻫﻤﯿﺖ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ﻗﯿﻤﺖ آن ﺑﺮای دوﻟﺖ ﺣﺘﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺑﯿﺸﺘﺮ ﺑﺎﺷﺪ، زﯾﺮاﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ و ﺑﻪوﯾﮋه اﻓﺰاﯾﺶﻫﺎی ﺳﺮﯾﻊ آن از جمله تهدید هایی اﺳﺖ ﮐﻪ ﻫﺪف ﺗﻀﻤﯿﻦ دﺳﺘﺮﺳﯽ آﺣﺎد ﻣﺮدم ﺑﻪ ﻣﺴﮑﻦ را ﺑﺎ ﭼﺎﻟﺶ ﻣﻮاﺟﻪ ﻣﯽ ﮐﻨﺪ. ﻧﮕﺎﻫﯽ ﺑﻪ عملکرد ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ در اﯾﺮان ﺣﺎﮐﯽ از وﺟﻮد ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ﻧﺴﺒﺘﺎً ﻣﺴﺘﻤﺮ و ﮔﺎﻫا ﺷﺪﯾﺪ در ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ دارد.

5 محور رشد قیمت مسکن
در همین زمینه یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه عوامل زیادی بر بازار مسکن تأثیرگذار است؛گفت: همواره هزینه‏های ساخت مسکن، قیمت نفت، تورم، قیمت دارایی‏های دیگر مانند بورس و طلا و سپرده‏های بانکی، حجم نقدینگی، درآمد و پس‏انداز خانوار، وام خرید مسکن، نرخ سود بانکی، قوانین مالیاتی، دلار، عرضه زمین و مسکن دولتی را از مهم‏ترین عوامل مؤثر در قیمت مسکن محسوب می‏شود. عطا آیت الهی با بیان مطلب فوق افزود: به اعتقاد تمام کارشناسان مؤثرترین عامل افزایش و یا هیجانات قیمت مسکن مربوط به قیمت زمین است. متوسط قیمت هر مترمربع زمین در سال 1391 در تهران نسبت به آپارتمان 800 هزار تومان گران‏تر بود که در حال حاضر و قیمت زمین به چند برابر قیمت آپارتمان رسیده است. این در حالی است که در سال‏های قبل همواره شاهد برتری قیمت آپارتمان نسبت به زمین بوده‏ایم و در سال 1391 این روند به سود زمین معکوس شده است.
وی بابیان اینکه دلیل این مورد را می‏توان به علت وجود 5 محور به سیستم شهرسازی شهرها و کلان‏شهرها دانست گفت: محور اول شامل طرح تفصیلی جدید تهران است در این طرح نحوه اعطای تراکم ساخت‏وساز تغییراتی جدی داشته و به‏این‏ترتیب بر ارزش زمین در نقاط مختلف تهران اثر داشته است؛ اما محور دوم مربوط به مالکیت بخش خصوصی است. در حال حاضر مالکیت زمین در محدوده تهران بیشتر در اختیار اشخاص حقیقی است و دولت در این زمینه نقش پررنگی ایفا نمی‏کند؛ بنابراین اشخاص حقیقی به‏واسطه چالش‏های اقتصادی و تورمی کشور خود به یک قیمت گذار مرجع مبدل شده‏اند. آیت الهی در خصوص محور سوم نیز خاطرنشان کرد: این محور شامل رشد قیمت آپارتمان است، قیمت ساخت‏وسازها به‏واسطه افزایش قیمت مصالح ساختمانی، مجوزهای پیش از ساخت، در عین ساخت و بعد از ساخت، بروکراسی‏های اداری پیچیده و پرهزینه افزایش چشمگیری داشته است.
وی بابیان اینکه افزایش بازارهای جانبی مانند سکه و ارز نیز به‏عنوان محور چهارم رشد قیمت مسکن است گفت: در طی سال‏های اخیر این دو بازار توانست تأثیرات منفی زیادی بر قیمت بازارهای موازی مانند مسکن داشته باشد و به‏هرحال رشد چند برابری قیمت دارایی‏های این‏چنینی، باعث سرازیر شدن سود حاصله در بازار مسکن که همواره به‏عنوان یک سرمایه‏گذاری شناخته می‌شد به‌سوی بازارهای موازی شده‌است. این کارشناس مسکن محدودیت زمین را به‏عنوان محور 5 بیان کرد و در این مورد گفت: با توجه به روند ساخت‏وساز دو دهه گذشته در تهران، زمین سال‏به‏سال کالایی کمیاب‏تر شده و به‏این‏ترتیب بر ارزش آن افزوده می‏شود.
افزایش هزینه‌های مسکن ناگوار است
آیت الهی گفت: از سال 65 نحوه تصرف خانوارها ازملکی به استیجاری تغییر کرده است. بر اساس آمارهای موجود در حال حاضر در تهران و البرز 40 درصد از خانوارها، مستأجر هستند ولی میانگین مستأجرهای کل کشور 27 تا 28 درصد است. این در حالی است که شاخص‏های دسترسی به مسکن در کشور در وضعیت بسیار ناگواری قرار دارد. متأسفانه قدرت خرید مسکن هرساله کمترشده و اکثر تسهیلات خرید مسکن دور از دسترس است. این کارشناس بابیان اینکه یک خانوار باید برای خرید خانه 70 متری در تهران (با متری 3 میلیون تومان) بدون هیچ پس‏اندازی باید درآمد 10 سال خود را بدون یک ریال هزینه کرد پس‏انداز کند گفت: البته این به شرطی است که مسکن در طی سال‏های آینده با رشد قیمت مواجه نشود.

افزایش تجرد مهمترین مولفه رشد قیمت مسکن
آیت الهی مهم‏ترین مؤلفه‏های نیاز به مسکن را ازدواج، تحولات بعد خانوار و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی عنوان کرد؛ و گفت: این در حالی است که به‌علت تجرد گرایی و طلاق نیاز به مسکن در حال رشد است. در سرشماری سال 65 بعد خانوارهای یک و دونفره 14 درصد، بعد خانوارهای سه و چهارنفره 29-28 درصد، بعد خانوارهای پنج نفره و بیشتر حدود 56 درصد بوده است. وی در ادامه گفت: درحالی‏که در سرشماری سال 95، سهم خانوارهای 5 نفر و بیشتر از 21 درصد سال 90، در سال 95 به 15 درصد کاهش، سهم خانوارهای 4 نفره از 26.3 درصد سال 90، به 27.6 درصد افزایش، سهم خانوارهای 3 نفره از 27.1 به 28.5 درصد افزایش، سهم خانوارهای 2 نفره از 18.4 در سال 90 به 20.7 در سال 95 افزایش و همچنین سهم خانوارهای تک نفره از 7.1 درصد به 8.5 درصد افزایش یافت.
آیت الهی همچنین خاطرنشان کرد: بر اساس این آمارها تعداد مردهای دارای همسر در سال 90، 60 درصد بوده که در سال 95 به 63 درصد افزایش‏یافته و همچنین تعداد زن‏های دارای همسر در سال 90، 61 درصد بوده که به 64 درصد افزایش‏یافته است. همچنین تعداد مردان بدون همسر از 0.7 درصد سال 90 به 1.2 درصد در سال 95 افزایش و تعداد زنان مطلقه از 1.4 درصد به 2.2 درصد افزایش‏یافته است. همچنین تعداد افراد هرگز ازدواج‏نکرده از 38 درصد سال 90 به 34 درصد در سال 95 کاهش‏یافته است. وی در تفسیر این آمارها گفت: به‏هرحال انتظارمی رود هرچه جلوتر می‏رویم خانوارهای یک نفره و دونفره بیشتر شوند و هر چه بعد خانوار کوچک‏تر می‏شود نیازمند مسکن‏های بیشتر و کوچک‏تر هستیم. این تحلیلگر بازار مسکن، متوسط قیمت معاملاتی هر مترمربع مسکن در بهار 95 در تهران را 4 میلیون و 300 هزار تومان عنوان کرد و گفت: بنابراین باید مسئولان به دنبال ایجاد خانه‏های اجاره‏ای اجتماعی باشند. وی افزود: رکود اقتصادی (افت قدرت خرید متقاضیان)، نرخ‏های بالای سود بانکی، حجم بسیار بالای پروانه‏های ساختمانی طی سال‏های 90 تا 92 و کاهش قیمت نفت را از مهم‏ترین عوامل طولانی شدن رکود بازار مسکن است؛ بنابراین به نظر می‏رسد با توجه به افزایش تعداد خانوارهای تک نفره نیاز به مسکن ارزان‏قیمت یک ضروریت برای آینده نزدیک است.

شاخص‌های انتخاب و خرید مسکن
عضو هیات ‏علمی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی بابیان اینکه امروزه شاخص‏های متعددی در قیمت‏گذاری مسکن تأثیرگذار هستندگفت: ازجمله این شاخص‏ها عبارت است از کیفیت و نوع مصالح ساختمانی در نازک‏کاری، موقعیت مکانی و منطقه شهری قرارگیری، متراژ و زیربنا و تعداد اتاق‏ها، قدمت واحد مسکونی، نحوه استقرار ساختمان در زمین، امکانات و تجهیزات داخلی ملک، دید و منظر، مشاعات، دسترسی‏ها و تبعیت از مُد روز اشاره کرد. ندا رفیع زاده با بیان مطلب فوق افزود: معمولاً نوع مصالح مصرفی در نازک‏کاری داخل آپارتمان یا در نمای ساختمان و مرغوبیت کیفیت آن‏ها نقش زیادی در زیبایی ظاهری و نیز جلب‏توجه مشتریان دارد و می‏تواند در قیمت‏گذاری ملک تأثیر زیادی داشته باشد.
وی گفت: نوع کاشی مصرفی و شیرآلات و چینی‏آلات سرویس‏های بهداشتی در به‏اصطلاح لاکچری» جلوه نمودن آپارتمان‏های خریداری‏شده تأثیرگذار بوده و منجر به افزایش قیمت ملک می‏شود. رفیع زاده گفت: موقعیت مکانی ملک در شهر و قرارگیری آن در مناطق مختلف شهری با توجه به خوش آب‏وهوا بودن، دنجی یا خلوتی، امنیت، قرارگیری در منطقه طرح ترافیک و یا محدوده زوج و فرد، موقعیت اداری، دسترسی و یا دید و منظر به فضای سبز و بوستان‏های شهری، تعیین می‏شود. وی همچنین گفت: مسلماً تعداد اتاق‏ها و میزان متراژ زیربنای ملک مسکونی یکی از مهم‏ترین عوامل مؤثر در مرغوبیت و افزایش قیمت خانه است. امروزه یک آپارتمان هرچند با متراژ کم ولی با تعداد اتاق بیشتر در مقایسه با نمونه مشابه خود با تعداد اتاق کمتر، از مرغوبیت بیشتر و قیمت بالاتری برخوردار است.
عضو هیئت‏ علمی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی تاکید کرد: قدمت واحدهای مسکونی در پنج گروه نوساز (کمتر از یک سال)، یک تا پنج سال، پنج‏تا ده سال، ده تا بیست سال و بیست سال و بیشتر تقسیم‏بندی می‏شود و به همین ترتیب از قیمت ملک کاسته می‏شود. البته هستند بناهایی که به علت ساخت ویژه آن‏ها و یا معروفیتشان باگذشت زمان از ارزش قیمتی‏شان کاسته نمی‏شود؛ مانند برج‏های خاصی که به دلیل معماری ویژه و یا استحکام خاص بنا موردتوجه همیشگی واقع هستند (برج‏های آ. اس. پ. آتی‏ساز. ونک پارک و ...) وی همچنین افزود: نحوه استقرار ملک در زمین نیز یکی از شاخص‏های تعیین ارزش در ملک است از این نظر که این جهت‏گیری اعم از اینکه شمالی یا جنوبی باشد و یا دونبش بوده و یا به‏اصطلاح دوکله باشد به دلیل جهت نورگیری فضاهای اصلی و نورگیر بودن همه فضاها یا تعدادی از آن‏ها در تعیین قیمت ملک تأثیرگذار است. رفیع زاده در ادامه متذکر شد: آنچه به‏عنوان امکانات ملک مطرح می‏شود، تجهیزاتی است که منجر به رفاه بیشتر ساکنین آن است مانند وجود کمد در اتاق‏خواب‏ها، آیفون تصویری، پوشش کف چوبی (لمینیت و پارکت)، وجود سرویس بهداشتی از هر دو نوع ایرانی و فرنگی، وجود وان یا جکوزی در واحد، وجود انباری در داخل آپارتمان علاوه بر انباری اصلی که معمولاً در زیرزمین آپارتمان‏ها وجود دارد، وجود فضای سبز اختصاصی و مانند آن است.
وی با بیان اینکه باوجود تمامی موارد گفته‏شده این سؤال مطرح است که آیا برای ارزش‏گذاری ملک به همین موارد می‏توان بسنده کرد؟ فاکتورهای مؤثر در انتخاب خانه‏ای که بتواند محلی برای آسایش ساکنانش تلقی شود کدام است؟ گفت: مواردی که پیش‏ازاین گفته شد تا حدودی لازم است ولی کافی نیست و در انتخاب ملک مناسب برای سکونت موارد دیگری نیز باید مدنظر خریداران قرار گیرد که شاید در نظر اول دیده نشود و یا به دلیل تبلیغات مشاورین املاک و تأکید بر جنبه‏های ظاهری جذاب به این موارد توجه کمتری معطوف شود. این کارشناس در نهایت گفت: به‏هرحال انتخاب ساختمان به‏منظور سکونت و حفظ آسایش و آرامش ساکنان آن امری است سلیقه‏ای که افراد بافرهنگ‏ها و قومیت‏ها و سبک‏های مختلف زندگی باید از آن بهره‏مند شوند و نمی‏تواند به‏صورت الگویی واحد برای همه باشد.