به گزارش پایگاه خبری «عصرساختمان» به نقل از صما، در شرایطی که اکثریت فعالان ساختمانی و کارشناسان مسکن از رکود مسکن حرف می‌زنند و راهکارها و پیشنهادت مختلفی برای خروج مسکن از رکود ارائه می کنند، در مقابل برخی کارشناسان هم بر این باورند که مسکن امروز در رکود نیست و اتفاقا شرایط خوبی برای خریداران مسکن فراهم شده، از این جهت که قدرت چانه‌زنی آنها در بازار معاملات مسکن افزایش یافته است.

سود کمتر، نارضایتی بیشتر

 با این حال علیرغم این تصور که در حال حاضر قدرت چانه‌زنی متقاضیان خرید مسکن افزایش یافته، اما به گفته خریداران، مالکان و سازندگان جایی برای چانه‌زنی نگذاشته‌اند و با اقدام به احتکار مسکن، قصد فروش واحدهای خود را ندارند و صرفا درحدی اقدام به فروش می کنند که بتوانند ساخت یک پروژه دیگر را شروع کنند و در غیر از این مورد تمایلی به فروش و کنار آمدن با قدرت خرید متقاضیان ندارند.

از طرفی ادعای سازندگان مسکن درخصوص ضررهایی که از رهگذر رکود حاکم بر بازار مسکن دیده‌اند، مورد تایید کارشناسان این حوزه نیست. به باور آنها این زیاده‌خواهی سازندگان مسکن است که باعث اعتراضات آنها درخصوص رکود معاملات و ساخت و ساز شده است. به عبارتی سازندگان مسکن انتظار سودهای آنچنانی و غیرواقعی را از فروش واحدهای خود دارند و به سودهای معمولی و معقول راضی نیستند. از همین رو بسیاری از این سازندگان نه با هدف ساخت و ساز و تامین مسکن مورد نیاز جامعه، بلکه با هدف سوداگری وارد این حرفه می شوند.

کارشناسان حتی با لحنی تندتر خطاب به سازندگان مسکن می گویند: یک زمانی سازندگان واحدهای مسکونی را با حداکثر قیمت متری یک میلیون تومان می ساختند و چندین برابر قیمت به فروش می‌رساندند و هیچ اعتراضی هم نداشتند و خوشحالی خود را هم از این سودهای بادآورده که آنها را به ثروت های آنچنانی رساند، بروز نمی دادند. اما حالا که اجرای قوانین بازدارنده از سوداگری سازندگان و تنظیم قیمت‌ها مثل قانون مالیات‌ها مطرح شده است، مالکان از شرایط حاکم بر بازار مسکن و ساخت و ساز گله‌مند هستند.

اگر رکود است، اجاره‌بها چرا بالاست؟

بنابراین کارشناسان اقتصاد مسکن با اعتقاد به اینکه در حال حاضر مسکن در رکود نیست، این سوال را مطرح می‌کنند که اگر مسکن در رکود است، پس چرا قیمت‌ها در بازار اجاره‌بها بالاست؟

به عبارتی سازندگان مسکن اگر نتوانسته اند واحدهای مسکونی خود را بفروشند، می توانند این خانه ها را وارد بازار اجاره کنند که در این صورت، ضمن اینکه از احتکار خانه‌ها جلوگیری می‌شود، در عین حال موجب می‌شود تا قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن تعدیل شود.

بر این اساس به نظر می‌رسد که نگرانی سازندگان از اجرای قانون مالیات‌ها، نه از بابت تشدید رکود مسکن بلکه از بابت کم شدن سود جیب آنهاست. چرا که با اجرای این قانون مالکان ناچار می شوند با خریداران بالقوه موجود در بازار مسکن درمورد قیمت‌‌ها کنار بیایند و شروع به مذاکره با آنها کنند. یا اینکه این واحدها را اجاره دهند که در این صورت با افزایش عرضه مسکن در بازار اجاره، شاهد کاهش و تعدیل قیمت ها در بازار اجاره خواهیم بود.

با این اوصاف، می‌توان گفت که انتظار حمایت مالی دولت از سازندگان و ارائه وام‌های کم بهره به سازندگان، نه به منظور تامین مسکن مورد نیاز اقشار جامعه، بلکه با هدف سوداگری و ثروت اندوزی آنها، انتظار بیجایی است که درنهایت هم منجر به عدم بازپرداخت به موقع اقساط وام ها و مطالبات معوقه بانکی می‌شود که امروز با آنها درگیر هستیم.

عدم تعهد سیستم بانکی به دستورالعمل بانک مرکزی

البته درخصوص شرایط امروز بازار مسکن، تمامی تقصیرها متوجه سازندگان نیست. یعنی صرفا سازنده ها نبوده اند که قیمت‌ها را در بازار مسکن بالا برده‌اند. بلکه ورود بانک‌ها به حوزه ساخت و ساز و خرید املاک و از طرفی انگیزه سودجویی سیستم بانکی و عدم تمایل بانک‌ها برای کاهش قیمت املاک و واحدهای مسکونی که در اختیار دارند، موجب شده تا نخواهند این املاک را با قیمت ارزانتر به بازار عرضه کنند.

این در حالی است که طبق اعلام بانک مرکزی، اموال مازاد بانک‌ها باید ظرف مدت سه سال فروخته شود و بانک‌ها از حالت بنگاه‌داری خارج شوند. در حالی که شواهد موجود حاکی از آن است که بانک‌ها به این دستورالعمل بانک مرکزی عمل نکرده‌اند و صرفا در حد نیاز خود اقدام به واگذاری و فروش املاکی می کنند که در اختیار آنها قرار دارد.

با توجه به مسائل مورد اشاره شاید بتوان گفت که امروز بخش مسکن در رکود نیست و اگر غیر از این باشد، باید قیمت‌ها و اجاره بها در بازار مسکن کاهش پیدا کند. کارشناسان ضمن تایید این فرضیه معتقدند: اظهارات و اعتراضات افراد ذی‌نفع در مورد رکود مسکن، به این دلیل است که عادت کرده‌اند سروصدا راه بیندازند و از این طریق تصمیم دولت را درباره اجرای قوانینی مانند اخذ مالیات تغییر دهند. درواقع اگر انگیزه مالکان غیر از این بود، می‌توانستند متناسب با توان مالی متقاضیان، قیمت‌ها را کاهش دهند.

سه راهکار برای مقابله با فرضیه رکود

البته در این میان بسیاری از سازندگان و کارشناسان هم توجیهات خود را برای اثبات قرارگیری مسکن در وضعیت رکود دارند. کارشناسان در این رابطه مجددا با تاکید بر اینکه مسکن در رکود نیست، می گویند: با فرض اینکه مسکن در رکود است، خروج آن از رکود مستلزم اجرای سه راهکار است.

اول اینکه واحدهای مسکونی ساخته و احتکار شده، که در حال حاضر به تعداد قابل توجهی در سطح شهرها وجود دارد، به بازار عرضه شود که راهکار آن هم اجرای قانون مالیات ها است.

دومین راهکار برای خروج مسکن از رکود این است که نرخ تسهیلات بانکی کاهش پیدا کند تا متقاضیان با اطمینان از اینکه توان بازپرداخت اقساط این وام‌ها را خواهند داشت، نسبت به اخذ آنها اقدام کننند. چون به یقین با سودهای بانکی حدود 16 درصدی که البته بانک‌ها با ترفندهای خاص آن را به 25درصد می رسانند، مردم به ویژه اقشار کم درآمد جرات دریافت چنین وام‌هایی را نخواهند داشت.

کارشناسان سومین راهکار را در عدم حمایت دولت از سازندگان مسکن می دانند و تاکید می کنند: در این حالت سازندگانی که امکان و توان نگهداری از خانه های احتکارشده خود را ندارند، اقدام به فروش آنها با قیمت های معقول خواهند کرد.