به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، تدوین الگوی توسعه ایران یکی از سیاست‌های کلان وزارت راه و شهرسازی است که در اجرای این سیاست کلان، راهبرد ملک اجاره‌ای با هدف گسترش کسب و کارها و ایجاد رونق اقتصادی موردتوجه قرار گرفت. مرکز توسعه و سیاست‌های راهبردی وزارت راه و شهرسازی، راهبرد ملک اجاره‌ای را به عنوان یک راهبرد برای تحقق سیاست الگوی توسعه ایران، تشریح کرد.

راهبرد ملک اجاره‌ای

گسترش کسب وکارها از چند منظر به‌ویژه افزایش سطح اشتغال و ایجاد رونق اقتصادی موتور محرک توسعه و البته نیازمند حمایت هستند. با توجه به بررسی‌های انجام شده یکی از چالش­های پیش‌رو در ایجاد، تداوم و رشد کسب و کارها تهیه سرمایه اولیه و مکان مناسب برای فعالیت است که بخش قابل‌توجهی از سرمایه را راکد یا از مسیر فعالیت اصلی خارج می‌کند. بنابراین ترجیح صاحبان کسب و کار در آغاز فعالیت، اجاره ملک تجاری است که در حال حاضر با توجه به شرایط حاکم به‌دلایل زیر تداوم کسب وکار را به خطر می­ا­ندازد:

- کوتاه بودن(معمولا یک ساله) مدت قرارداد اجاره املاک تجاری در ایران

- افزایش بی رویه اجاره‌بهای ملک تجاری به‌ویژه در صورت موفقیت مستأجر در کسب وکار.

- به­‌رسمیت شناخته نشدن حقوق مالکیت فکری و به­تبع آن، عدم حق­‌تقدم مستأجر درتجدید روابط ­تجاری.

مرکز توسعه به ارائه راهبردهایی برای بهبود فضای کسب وکار و رفع موانع فوق پرداخته است. در مفهوم توسعه‌یافته قرارداد اجاره املاک تجاری، قراردادی همه جانبه است که منافع ذی‌نفعان قرارداد (مؤجر، مستأجر و ...) در آن لحاظ شده باشد. همچنین در قرارداد، ملاحظات و الزامات مربوط به فضای کسب و کار، متناسب با نوع فعالیت (در بازار اجاره) مدنظر قرار می‌گیرد.

مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت‌اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده 468 قانون مدنی، قرار­داد باطل است، ماده مذکور بر تعیین مدت اجاره تصریح دارد و در غیر این صورت آن را باطل اعلام نموده است.

مدت اجاره در ایران معمولا یک ساله است و پس از اتمام زمان عقد قرارداد، متاسفانه هیچ معیار و شاخص معینی برای تمدید و تجدید قرارداد و تعیین میزان افزایش اجاره‌بهای ملک تجاری وجود ندارد. با عنایت به اهمیت و احترام و حفظ حقوق اجتماعی و اقتصادی اشخاص، برقراری تعادل میان حقوق طرفین روابط استیجاری و توسعه و تداوم کسب وکارها این مطالعه و بررسی بر آن است تا بدون خدشه واردکردن بر مبانی فقهی موضوعه، حقوق مالکیت و اصل آزادی قرارداد در موارد تاثیرگذاری چون افزایش مدت زمان قرارداد ملک تجاری و به رسمیت شناختن جایگاه حقوقی نظام مالکیت فکری راهبردهایی را پیشنهاد کند.  

افزایش مدت‌زمان قراردادهای اجاره املاک تجاری از یک سال به 3 تا 5 سال

از جمله راهبردهای پیش‌رو در شرایط کنونی کشور افزایش مدت زمان قرارداد اجاره­‌های املاک تجاری است. تجربه کشورهای دیگر نیز نشان داده است که این افزایش زمان اجاره به ثبات و ساماندهی بازار اجاره کمک می‌کند. برای این منظور می‌توان مدت زمان اجاره را از یک سال به سه سال در قرارداد اجاره افزایش داد. قراردادهای اجاره 3  تا 5 ساله نسبت به یک ساله با درنظرگرفتن چرخه عمر کسب وکار مطلوب­تر هستند زیرا قـرارداد اجـاره املاک تجاری باید به گونه‌­ای تنظیم شود که مدت اجاره نه چندان کوتاه باشد که در انگیزه­‌های ادامه فعالیت و جذب مشتری برای مستأجر خدشه ایجاد کند و نه چندان طولانی باشد که کسب و کار به مرحله زوال وارد شود. به منظور پیاده‌سازی این سیاست می‌توان از اقدامات دستوری تنبیهی برای واحدهای تجاری خالی و اقدامات تشویقی نظیر کاهش و یا حتی معافیت از مالیات در مورد قراردادهای اجاره 3 الی 5 ساله بهره گرفت.

اخذ مالبات سنگین بر املاک تجاری خالی

افزایش عرضه در بازار اجاره ملک می‌تواند به عنوان یک سیاست و راهبرد تکمیلی در کنار راهبرد اساسی کاهش تقاضا در بازار اجاره قرار گیرد. افزایش عرضه واحدهای تجاری در بازار اجاره نیازمند به کارگیری دو سیاست اصولی کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای تجاری خالی با استفاده از دو ابزار مالیاتی و تعزیراتی است. گفتنی است که تنها با جرایم مالیاتی و حرکات تعزیراتی نمی‌توان توازن بین عرضه و تقاضا را در ملک تجاری برقرار کرد.کسی که بخواهد ملک خود را خالی نگه دارد، ظاهر ملک را فعال نشان می­دهد و ملک را به کسی اجاره نمی‌دهد، لذا ما باید فرهنگ تولید ملک تجاری را آن‌قدر بالا ببریم که احتکارگران از نگهداشتن ملک خالی احساس ضرر کنند. البته مالیات بر ملک­های خالی می­‌تواند به عنوان یک راهکار باشد اما اجرای آن باید به عنوان آخرین راهکار باشد. در امور حقوقی و حوزه اقتصاد می‌گویند مجازات، باید آخرین راهکار باشد. اولین راهکار، پیشگیری است.

تبعیت از مفهوم عرفی سرقفلی

اگرچه حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی از حیث احکام قانونی با هم متفاوتند اما هر دو میتوانند آفرینشی فکری تلقی شوند و به عنوان حقوق مالی فکری حمایت گردند. قانون­گذار در قانون روابط مؤجر و مستاجر سال1376، تجدید نظر و بجای ایجاد سه مفهوم کاملا متفاوت از سرقفلی، از مفهوم عرفی آن تبعیت نموده و تنها سرقفلی به مفهوم ارزش و مقبولیت تجاری ملک را مورد قبول قرار دهد و آنچه که از آن به عنوان حق سرقفلی یاد شده­است، به عنوان"حق کسب یا پیشه یا تجارت" بنامند و در مواردی که به حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی، خلاقیت و ابتکار تاجر در کسب و کار افزوده شود می‌­توانند در صورت ثبت علامت تجاری از حمایت­های نظام حقوقی مالکیت فکری کسب وکار بهره‌­مند شوند. از طرفی با توجه به لزوم جذب سرمایه گذار خارجی درکشور و با عنایت به محدودیت خرید املاک تجاری برای اتباع خارجی باید قوانین ترغیب‌کننده­‌ای درخصوص مالکیت فکری تصویب و به مورد اجرا گذاشته شود که امنیت مالی و فکری را برای سرمایه‌های خارجی تامین و تضمین نماید.