عصر ساختمان- مهمترین اتفاق هفته سوم مهرماه ۹۶ در اقتصاد مسکن همایشی دوروزه بود که به همت مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی برگزارشد و در آن تمام صاحبنظران این صنعت حضور داشتند.
به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی ضمن بازگو کردن لزوم اجماع تمام دستگاهها و سازمانهای فعال در این حوزه، سیاستهای 12 سال اخیر در این حوزه را نادرست عنوان کرد و بهسازی شهری را کلید ورود به رونق مسکن دانست. حامد مظاهریان معاون مسکن وزیر راه وشهرسازی از آمارهای تاسف بار رشد قیمت در 20 سال اخیر گفت و راهکار آن را 4 محور مهمی دانست که در دستور کار وزارتخانه قرار دارد، همچنین هاشم بت شکن مشاور مالی و پولی وزیر راه و شهرسازی با گله مندی از 3 دستگاه بزرگ دولتی برنامههای بانک مسکن را تا افق 1400 ترسیم کرد، که مشروح آن را در زیر میخوانید:
به گزارش پایگاه خبری عصر ساختمان، دکتر آخوندی با تاکید بر اینکه در سیاست گذاری بخش مسکن باید به یک اجماع مشترک برسیم گفت: تأکید من این است برای سیاست مسکن و برنامهریزی درخصوص آن، به صورت ملی به یک درک واحد برسیم، نه اینکه صرفا با ارائه آمار از روند صعود یا رکود صنعت آن را تحلیل کنیم. باید پذیرفت که در ساختارسکونت شهری، تحولاتی رخ داده است، اما بنظر میرسد که ما از این موضوع هنوز تصور واحدی در ایران نداریم.
قیمت مسکن در شهر تهران از سال 84 تا 92 شش برابر شد
بار دیگر وزیر راه و شهرسازی با انتقاد از طرح مسکن مهر این پروژه را عامل بزرگی برای افزایش قیمت زمین و مسکن عنوان کرد و گفت: این طرح عامل گرانی 760درصدی قیمت زمین و 500درصدی قیمت مسکن شد. این در حالی است که از سال 92 تا 95 قیمت زمین 2 دهم درصد رشد داشته است.
وزیر راه وشهرسازی با ابراز این که فرآیند و روند مهاجرت بهشدت کُند شده است، اظهار کرد: در حوزه جمعیت شهری به یک تعادل نسبی رسیدهایم. اگر این را قبول کنیم تمام سیاستگذاریها را قبول کردهایم.
وی در این خصوص ادامه داد: جمعیت 3 میلیون نفری تهران به یکباره به 8 میلیون نفررسید، اما نکته مهم این است که روند تحول جمعیت چگونه بوده است. در اوج شهرفروشی در تهران از سال 89 تا 91، 880 هزار پروانه ساختمانی صادر شده است که این بیسابقهترین شهرفروشی بوده است، اما از سال 90 تا 95 تنها جمعیت تهران 400 هزار نفر رشد داشته است.
آخوندی با اشاره به روند رشد جمعیت در تهران ادامه داد : این رشد جمعیت مراحل نهایی خود را طی میکند و همین الآن جمعیتپذیری تهران بدون آنکه واحد جدید ساخته شود، حدود 10.5 میلیون نفر است.
وی در ادامه به اهمیت این آمار تأکید کرد و گفت: آماررشد جمعیت و مهاجرت به تهران بسیارحائزاهمیت است. چرا که سیاست گذاری در بخش مسکن با توجه به نرخ رشد باید صورت گیرد. کاهش رشد جمعیت نشان میدهد ما دیگر دارای رشد جمعیت با تصورات دهه 60 و 70 نیستیم.
وزیر راه و شهرسازی ادامه به کاهش کیفیت شهرنشینی اشاره کرد واظهارکرد: آنچه که اصل بخش مسکن است مسئله کیفیت است، چرا که در حال حاضر مسئله کیفیت سکونت وزندگی و اختلاف طبقاتی در پایین شهر و بالای شهروجود دارد و قیمت در بالای شهرو پایین شهر پنج برابر تفاوت دارد.
سکاندار صنعت ساختمان کشور خاطرنشان کرد: وقتی اعلام میشود که در تهران 500 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد، مفهوم آن این است که یک اتفاقی رخ داده است و جامعه به دلیل نداشتن یک تصویر درست و بیتوجه به این اتفاقات، این واحدهای مسکونی شکل گرفته است.
آخوندی تصریح کرد: سیاستگذاری و علامتگذاری غلط ، ما را به بیراهه میبرد، چرا که بیشترین مداخلات دولت در بخش مسکن مربوط به سال 84 تا 92 است، به طوری که در همین دوره 2 میلیون واحد مسکونی یعنی 8 درصد موجودی مسکن ساخت و ساز صورت گرفت که در تاریخ ایران بیسابقه است.
مداخله عظیم دولت و بیشترین آمار شهرفروشی مربوط به همین دوره است. به عنوان مثال وقتی گفته میشود در منطقه یک تهران 35 هزار واحد مسکونی نوساز آماده عرضه بدون مشتری وجود دارد، مفهوم آن از جهت اقتصادی و شهرسازی این است که تقاضا در این بخش با توان مالی مردم همسو نیست.
وی به افزایش بیسابقه قیمتها دردورههای پیشین دولت اشاره کرد و ادامه داد: مگر در همین دوره یعنی از سال 84 تا 92 که اوج ساخت و ساز را داشتیم قیمت مسکن کاهش جدی داشته است؟ گفتنی است در این 8 سال قیمت زمین 8.6 برابر یعنی 760درصد رشد داشته است، اما در دوره 92 تا 95 رشد قیمت زمین تنها 0.2 درصد بود.
به گفته وی، قیمت مسکن در شهر تهران از سال 84 تا 92 شش برابر شد یعنی 500 درصد افزایش داشته است، این در حالی است که قیمت مسکن از سال 92 تا 95، 1.1 برابر یعنی 10 درصد رشد پیدا کرده است.
وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه دولت باید با سیاستگذاری و هدایت بخش مسکن به فکر رفع مشکلات این بخش باشد اظهار داشت: برخی معتقدند مسکن موتور محرک اقتصاد کشور است. منتها این امر نادرست است. چرا که اگر قرار بود با تزریق پول به یک بخش اصلاحاتی صورت گیرد در همان سالها این اتفاق رخ میداد. مداخله دولت در ساخت و ساز را در مسکن مهر دیدیم که باعث افزایش بسیار زیاد قیمت زمین و مسکن شد.
وی در ادامه به اینکه ساخت و ساز تنها مشکل مردم نیست گفت : شاهد آن هستیم که بیشترین ساخت و ساز ها در منطقه 22 رخ داده است ولی کمترین معاملات در این منطقه رخ داده است. این بدین معنی است که توان خرید مردم کم است و هر چه بسازیم تا بستر خرید مردم تقویت نشود نمیتوانیم سطح خرید مردم رو افزایش دهیم.
آخوندی در ادامه با این ادعا که سیاست توانمندسازی مردم موثر بوده، افزود: میانگین سپرده گذاران در صندوق مسکن یکم بر اساس آخرین آمار به 282 هزار نفر با میانگین 20 میلیون تومان رسیده است.
وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: الآن مسئله مهم تغییر رویکرد تولیدکننده انبوه مسکن است، کارتولیدکننده الآن این نیست که زمینی را در بیابان بگیرد و آن را بسازد. آنها باید در بافتهای فرسوده برای مردم خانه بسازند و مجموعههای کوچک را احداث کنند. انبوه سازان باید با ورود به محلههای بازآفرینی شهری را در مناطق فرسوده به وجود بیاورند. یعنی با تجمیع قوارههای کوچک در بافت فرسوده و تبدیل آن به واحد های نوساز بهسازی به معنای واقعی صورت گرفته است.
محورهای اصلی سیاستهای وزارتخانه درمسکن
معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی با اشاره به محورهای اصلی وزارت خانه برای بخش مسکن گفت: افزایش قدرت خرید زوجهای جوان، توجه به بازسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و اجرای طرح مسکن اجتماعی و حمایتی را از جمله برنامههای دولت در حوزه مسکن است.
حامد مظاهریان با تاکید بر روند رو به رشد این وزارت خانه در کاهش قیمت زمین و مسکن در سالهای اخیر گفت: اگر به یک دوره 20 ساله از سال 72 تا 92 بنگریم، بهای زمین 107 برابر، بهای مسکن 76 برابر و نرخ اجاره 61 برابر شده است. همچنین با نگاهی به نرخ تورم به عنوان یک شاخص اقتصادی که 37 برابر شده است به این نتیجه میرسیم که طی 20 سال بهای زمین 3 برابر نرخ تورم صعود داشته و قیمت مسکن نیز 2 برابر شده است. منتها با نگاهی به آمارها از 92 تا به امروز قیمت مسکن 10.6 درصد افزایش داشته و نرخ اجاره 1.5 برابر شده است که این امر نشان دهنده ثبات در بازار مسکن است.
مظاهریان ادامه داد: طبق آمار 27 میلیون خانه داریم و 24 میلیون خانوار اما مسئله این است که قیمت خانهها بیش از توان خرید خانوادههاست. از این رو بالابردن توان خرید جزء سیاستهای مسکن است ودر این مسیر نگاه ویژهای به خانه اولیها داریم، چرا که آنها متقاضیان واقعی مسکن به شمار میروند. همچنین توسعه بازار رهن میتواند توان خرید مردم را افزایش دهد که این امر نیز با کمک بانک مسکن محقق خواهد شد.
3 رکن اصلی اقتصاد مسکن بد عهدی کردند
مدیر عامل بانک مسکن نیز در ادامه همایش به ایراد سخنرانی پرداخت و با اشاره به اولویت های وزارت راه وشهرسازی در حوزه مسکن گفت: اولویت دولت و وزارتخانه دراحیای بافتهای فرسوده شهری، بازآفرینی شهری، مسکن اجتماعی و روستایی و تامین مسکن برای خانه اولی ها است و بانک مسکن برنامههای خود را بر این اساس تنظیم میکند.
مشاور پولی و بانکی وزارت راه و شهرسازی تاکید بر نقش پررنگ صندوق یکم در تامین مالی خرید مسکن گفت: آمارها نشان میدهد که تاکنون 282 هزار نفر در صندوق پس انداز خانه یکم سپرده گذاری کردهاند، و تاکنون 50 هزار میلیارد ریال در این صندوقها سپردهگذاری شده است.
هاشم بتشکن در ادامه به وابستگی تامین مالی بخش مسکن در کشوربه این بانک اشاره کرد و گفت: هرچند که بانک مرکزی اعلام کرده بانکها میتوانند بدون سپرده گذاری تا 600 میلیون ریال ( 60 میلیون تومان) تسهیلات برای خرید مسکن پرداخت کنند، اما تاکنون بانکها در این زمینه اقدامی نکرده و فعالانه وارد این عرصه نشدهاند.
وی یکی از دلایل عدم ورود بانکها به این بخش را طولانی مدت بودن زمان بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن دانست و اظهار داشت: 12 سال مدت بازپرداخت تسهیلات سبب شده شبکه بانکی کشور به آن تمایل نداشته باشد و این امر ناخوشایندی به شمار میرود و بانکها باید در افزایش توان تامین نیازمردم تاثیر گذار باشند.
بتشکن به وعدههای تحقق نیافته سه بخش اساسی دولت اشاره کرد و ادامه داد: وزارت اقتصاد ، وزارت راه و شهرسازی و سازمان برنامه و بودجه وعدههایی را برای تامین مالی مسکن دادند که متاسفانه محقق نشد. 50 هزار میلیارد ریال افزایش سرمایه از محل تبصره 35 اصلاحی بودجه ، 50 هزار میلیارد ریال افزایش سرمایه از محل تبصره 19 قانون بودجه 1395، 10 هزار و میلیارد ریال افزایش سرمایه از محل سود انباشته، اختصاص یارانه مابه التفاوت سود تسهیلات بافت فرسوده، اصلاح اساسنامه بانک مسکن با ظرفیت توسعهای، راه اندازی نهاد توسعه گر و راه اندازی نهاد تضمین تسهیلات رهنی برنامههایی بوده که متاسفانه تمهیداتی برای عملیاتی کردن این موارد در نظر گرفته نشده است.
مشاور پولی و بانکی وزارت راه و شهرسازی در ادامه به برنامههای توسعه ایی بانک مسکن تا 1400 افزود: در بخش تسهیلات ساخت 100 هزار واحد مسکونی برای بافت فرسوده، تامین نیاز 13 هزار واحد مسکونی از طریق صندوق پس انداز، 400 هزار واحد واحد مسکونی از طریق صندوق سپرده ممتاز ، 77 هزار و 500 واحد مسکونی از طریق مسکن حمایتی و اجتماعی، و 100 هزار واحد مسکن از طریق تسهیلات عادی را در دستور کار قرارداده ایم.
بت شکن در ادامه به برنامههای بانک تحت مدیریت خود در بخش تسهیلات تعمیر و بازسازی مسکن اشاره کرد و اظهار کرد: 5 هزار واحد مسکونی از طریق صندوق پس انداز یکم ، 160 هزار واحد مسکونی از طریق صندوق سپرده ممتاز ، 4 هزار و 700 واحد از طریق مسکن حمایتی و اجتماعی و 35 هزار و 100 واحد را از طریق جعاله عادی تامین مالی خواهیم کرد.
وی ادامه داد: در بخش فروش اقساطی نیز واگذاری سهم الشرکه 235 هزار واحد مسکونی را در دستور کار قراردادهایم که در مجموع 1 میلیون و 300 هزار واحد تا 1400 از طریق بانک مسکن تامین مالی خواهد شد.