به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از وزارت راه و شهرسازی، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی طی ارسال نامه‌ای به استانداران سراسر کشور به تشریح محورهای اصلی سیاست بازآفرینی شهری پرداخت که متن نامه به شرح زیر است:

تخصیص 123 هزار میلیارد تومان برای بهسازی بافت‌های فرسوده

استانداران محترم سراسر کشور

با سلام و احترام

از آنجا که موضوع بازآفرینی شهری از جلسه سیاست‌های مورد اولویت ریاست محترم جمهور و دولت است، در اجرای آن، برنامه تهیه شده به شرح زیر ابلاغ می‌گردد. سپاس‌گزار خواهم بود چنانچه جلسات ستاد بازآفرینی استان را به طور مرتب و حداقل ماهانه شخصا تشکیل دهید و مطابق مأموریت ستاد، هماهنگی لازم را در استان بین مدیران استانی به عمل آورید. جهت مزید استحضار جنابعالی، در راستای اجرای سیاست‌های بازآفرینی شهری، دولت در تاریخ مهرماه سال 1393 تشکیل ستاد ملی بازآفرینی را به تصویب رساند. البته این ستاد مسبوق به سابقه بود و در سال 1383 با عنوان ستاد ملی توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی تشکیل شده بود.

لیکن براساس مصوبه جدید، موضوع از سوی دولت مورد تجدید نظر قرار گرفت و سندی تحت عنوان "سند ملی راهبری احیا، بهسازی، نوسازی و توانمندسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری " به تصویب رسید و براساس آن به ستاد ملی بازآفرینی شهری تغییر عنوان داد. در مجموع از سال 1383 تا کنون این ستاد 51 جلسه داشته است که 34 جلسه آن در دوره تصدی اینجانب در وزارت راه و شهرسازی می‌باشد. به پیوست گزارش موضوعاتی که تا کنون در ستاد مورد بحث و بررسی و اتخاذ تصمیم قرار گرفته جهت آگاهی جنابعالی تقدیم است.

خوشبختانه تا کنون این موضوع در حد مرکز متوقف نشده و به سطح استان‌ها و شهرستان‌ها تسری و اندیشه بازآفزینی عمومیت پیدا کرده است و امیدوارم توسط جنابعالی ادامه یابد. در این دوره 1300 جلسه ستادهای بازآفرینی استانی و شهری داشته‌ایم. اینجانب نیز در سفرهای استانی‌ام از ابتدای سال جاری تشکیل جلسه ستاد بازآفرینی شهری را با حضور خودم در دستور کار خود قرار داده‌ام و تا کنون در چهار سفر به اردبیل، اصفهان، خراسان رضوی و آذربایجان غربی جلسه ستادهای استانی را تشکیل داده‌ام. در اولین سفری که با آن استان دارم انشاله با حضور جنایعالی نیز ستاد را تشکیل خواهم داد.

بی‌گمان فرسوده شدن بافت‌های میانی و تاریخی، حاشیه‌نشینی و بی سامانی روستا‌های ملحق شده به شهر‌ها بزرگترین مساله شهری ایران است. ما تاکنون 141 هزار هکتار از این دست بافت‌ها را شامل 2700 محله‌ی شهری در 543 شهر شناسایی کرده ایم. در حالیکه این مساحت 20 ٪ مساحت مجموع شهر‌های مورد گفتگو را شکل می‌دهد، 30 ٪ جمعیت شهری ایران در این محلات زندگی می‌کنند. شیوع فقر و نابسامانی محیطی ویژگی عمومی این محلات است. از این رو، آن‌ها آبستن هرگونه حادثه و رفتار سوء فرهنگی، اجتماعی و امنیتی می‌باشند و بطور جدی امنیت ملی را تهدید می‌کنند. این به مفهوم این است که علیرغم آنکه جمهوری اسلامی به صورت بخشی در تمام بخش‌ها خدمات شایان و گسترده‌ای به کشور نموده است، بهره‌وری و کارآیی آن در زندگی مردم به ویژه شهرنشینان با کاستی جدی مواجه بوده است.

در کنار موضوع فوق شایسته است به یک تحول دیگر در حوزه‌ی مسکن و شهرنشینی در ایران توجه شود و آن هم تغییر در نوع تقاضای مسکن است. اگر تاکنون کانون مساله مسکن در ایران کمبود مسکن بود، اکنون ماهیت آن به بدمسکنی تغییر یافته است. با توجه به اینکه جمعیت شهری ایران به 74 ٪ کل جمعیت رسیده، تقریبا مهاجرت روستا به شهر در مراحل پایانی خود قرار دارد و سرعت آن کاسته شده است. مهاجرت‌ها بیشتر در قالب جابجایی‌های درون حوزه‌ای و یا با نرخ بسیار کم صورت می‌گیرد. مگر، برخی نقاط خاص، چون بندر چابهار که در آن تحول عمده‌ای در حال شکل‌گیری است و مناطق مشابه آن. یا آنکه خشکسالی‌های متمادی موجب غیرقابل سکونت شدن برخی مناطق شود که تهدیدی است بالقوه. این به مفهوم یک وضعیت نسبتا با ثبات در اکثریت غالب شهر‌های ایران است، آمارگیری سال 95 نیز این موضوع را تایید می‌کند.

نکته‌ی دیگر نرخ رشد جمعیت است که در حد 1.24 ٪ براساس آمار سال 95 می‌باشد. این موضوع نیز بر تحولات جمعیتی شهر‌ها اثر مستقیم دارد. طرح‌های تجدیدنظر طرح‌های جامع اکثر شهر‌ها در شورای عالی معماری و شهرسازی ایران حاکی از آن است که اکثر آن‌ها به جمعیت پیش‌بینی شده در افق طرح‌ها نرسیده اند. تراکم نفر در هکتار اکثریت غالب شهر‌های ایران کمتر از 65 نفر است. این به مفهوم این است که ظرفیت موجودشان پاسخگوی رشد جمعیتی آتی آن‌ها است و یا آنکه با تغییر مختصری امکان پاسخگویی فراهم می‌آید. بنابراین، تقاضا برای گسترش محدوده‌ها در اکثر شهر‌ها تقاضای سوداگرانه بر روی زمین است. مفهوم دیگر این وضعیت بهره وری پایین شهر‌ها و گران تمام شدن نرخ خدمات شهری برای مدیریت شهری است. در این وضعیت، چنانچه مقرر باشد هزینه خدمات از طریق عوارض از مردم اخذ شود، با توجه سطح درآمد سرانه بار نسبتا سنگینی بر هزینه خانوار تحمیل خواهد بود. و اگر قرار باشد از محل منابع دولت پرداخت شود که دولت برای هزینه های مستقیم خود دارای کسری جدی است با این وجود بخش قابل توجهی از درآمدهای شهرداری‌ها از طریق کمک‌های دولت است.

بنابراین‌، در عمل وضع همین خواهد شد که شهرداری‌ها با کسری منابع روبرو هستند و لاجرم بر کیفیت خدمات‌شان اثر می‌گذارد.  این موضوع حتی در مورد تهران نیز مصداق دارد.

در حال حاضر بر اساس گزارش شهرداری تهران تعداد واحدهای مسکونی که برای دریافت عوارض نوسازی شناسایی شده اند 3.4 میلیون واحد است که با احتساب بعد خانوار بر اساس آمار 95 که 3.3 نفر است حداقل ظرفیت جمعیت پذیری شهر تهران را 11.22 میلیون نفر  نشان می‌دهد.

چناچه بر اساس طرح جامع مصوب تهران عمل می‌شد ظرفیت جمعیت‌پذیری تهران به 10.8 میلیون نفر و چنانچه بر اساس طرح تفصیلی اقدام می‌شد این ظرفیت به 12 میلیون نفر می‌رسید. و اگر قرار باشد شهرداری همچنان به عرضه‌ی تراکم ادامه دهد. میزان ظرفیت بستگی به میزان تخلف آن دارد.

این در حالیست که جمعیت تهران 8.7 میلیون نفر بر اساس آخرین سرشماری است و پیش بینی تحول جمعیتی چندانی در سال‌های پیش رو نمی‌باشد.

نکته سوم نسبت کل واحدهای مسکونی به خانوار در ایران است این نسبت بزرگتر از یک است و به ظاهر بسیار خوب است. آخرین سرشماری نشان می‌دهد که با احتساب خانه‌های خالی و خانه‌های دوم بیش از 27.4 میلیون خانه در ایران وجود دارد در حالیکه تعداد خانوارهای سرشماری شده 24.196 میلیون است. چناچه نسبت خانه به خانوار را به سه فرض بدون احتساب خانه‌های خالی، با احتساب خانه‌های خالی و با احتساب خانه‌های دوم حساب کنیم این ارقام به ترتیب 0.94 ، 1.05 و 1.13 به دست می آید. در حالیکه این نسبت در سال 1365، 0.787 بوده است. پدیده‌ی خانه‌های خالی در آن زمان چندان قابل مشاهده نبود و لذا در نظام آمارگیری نیز جایی نداشت. از این ارقام دو نتیجه می‌خواهیم بگیریم.

یکی پیشی گرفتن تعداد خانه‌ها به تعداد خانوار و دیگری عدم تقاطع عرضه و تقاضاست. وجود 2.587000 خانه خالی بدین مفهوم است که خانه‌ها در جاهایی عرضه شده‌اند که تقاضا برای آن ها و یا قدرت خرید در برابر آن ها وجود ندارد. در حالیکه تقاضا برای خانه های متوسط و پایین است عرضه در بازار مسکن لوکس و در بالاهای شهرها صورت گرفته است. این پدیده تسلط سوداگران بر بازار مسکن را نشان می‌دهد و مبین این نکته است که عمدتا آنان بوده‌اند که مدیریت شهر را راهبری می‌کرده اند و نتیچه آن، قطبی شدن شدید شهرها و توسعه شکاف فقر و غنا در شهرهاست.

دقیقا در همین دوره طرح مسکن مهر نیز با بیش از 2000000 واحد به اجرا درآمد و از آمار واحدهای واقع در بافت‌های ناکارامد و حاشیه شهرها نکاست. با وجود هزینه‌کرد ده‌ها هزار میلیاردی مسکن مهر، مشکل بافت‌های فرسوده و بافتهای حاشیه‌نشینی همچنان دست‌نخورده باقی‌ماند. افزون بر این، این طرح در مواردی تشدید مهاجرت و یا تبدیل به خانه دوم را در پی داشت. این دو پدیده نشان از پایین بودن نرخ بهره‌وری در بخش مشکن دارند. دقیقا همان موضوعی که مقام معظم رهبری در سیاست‌های ابلاغی اقتصاد مقاومتی به ضرورت بهبود آن اشاره فرموده‌اند.

نتیجه‌گیری اینجانب از مجموعه مطالب فوق این است که ماهیت مسئله مسکن در ایران تغییر یافته است. اگر در دهه 60 با توجه رشد شتابان جمعیت با پدیده کمبود کمی مسکن مواجه بودیم، امروز بیشتر با پدیده کیفی بدمسکنی روبه‌رو هستیم. همزمان دو وضعیت متضاد را شاهدیم، هم در خانه بیش از تعداد خانوار وجود دارد و هم حدود 6 میلیون خانوار در وضعیت بدمسکنی به سر می‌برند و هم خیل عظیم خانه‌اولی‌ها در انتظار خانه‌دار شدن هستند. درک این واقعیت برای سیاست‌گذاری در امر مسکن بسیار ضروری است. مسئله اصلی مسکن بافت‌های ناکارامد شهری اعم از بافت‌های میانی فرسوده و بافت‌های حاشیه ای است.

حتی اگر قرار باشد به تقاضای خانه‌اولی‌ها و جوانان نیز پاسخ داده شود باز باید در این بافت‌ها و سایر ظرفیت‌های خالی شهر به آن پاسخ گفت. این بافت‌ها در صورت بازآفرینی درست ظرفیت جذب خانوارهای جدید و فشار به مالکان خانه‌های خالی برای عرضه خانه‌های خود را در بازار رقابتی دارند. این ساختار نشان می‌دهد که بر خلاف دهه 60 طرح‌‌های آماده‌سازی زمین ایجاد شهرهای جدید  و تولید انبوه مسکن جز در مکان‌های خاص که بر اساس سیاست‌های دولت در معرض توسعه شتابان قرار می‌گیرند، دیگر راه چاره نیستند. در عوض بازآفرینی شهری راه چاره است.

در اجرای سیاست بازآفرینی دو اصل برای ما مهم بوده است: یکی اینکه شهر یک سازمان اجتماعی است، بنابراین رویکرد نوسازی کالبدی به تنهایی وافی به مقصود نیست و ما باید سازمان اجتماعی شهر را مد نظر قرار بدهیم و دیگری توجه به هویت فرهنگی ایرانی – اسلامی شهرهست. از همین رو، ما کوچکترین واحد شهری را محله با ساختار فرهنگی و اجتماعی آن قرار داده‌ایم. از این رو، در برنامه‌ی ششم که به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. تبیین ما این بوده است که 2700 محله در ایران در وضعیت نابسامان قرار دارند. و ما باید در صورت تامین منابع سالیانه 270 محله را هدف بازآفرینی قرار دهیم.

برای همین منظور برنامه‌ی ملی بازآفرینی شهری 1334 محله کشور را که مشتمل بر منابع مورد نیاز 1230 هزار میلیارد ریالی است را به تصویب ستاد ملی بازآفرینی شهری رساندیم در این برنامه بازآفرینی نیز تکیه ما صرف بر نوسازی‌ خانه‌ها نیست بلکه گرانیگاه برنامه‌ی ما بازآفرینی ساختار هویتی شامل فضا و عرصه‌ی عمومی محله است.

من مطئمن هستم سیاست های اتخاذ شده در راستای رهنمودها و سیاست‌های اعلامی رهبری و ریاست جمهوری است. خلاصه‌ای از برنامه و سبک کاری که باید تعقیب شود به پیوست است. لطفا در تخصیص منابع استانی و یا فعالیت ‌های جاری سازمان‌ها و ادارات مربوط به تاسیسات زیربنایی و روبنایی به نحوی هماهنگ شود که حداقل متناسب با جمعیت ساکنان این محله‌ها از کل شهر مورد توجه قرار گیرند. درخواست من هدایت و راهبری برنامه‌ی بازآفرینی شهری توسط جنابعالی در استان است.