به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از وزارت راه و شهرسازی، 10 اقدام مهم و موثر بانک مسکن در 5 ساله گذشته در موضوعات انضباط پولی، استمهال 10 ساله در بازپرداخت اقساط مسکن مهر و امکان افزایش سقف فردی مسکن مهر (از 250 میلیون ریال به 400 میلیون ریال)، راه‌اندازی صندوق پس‌‌‌انداز مسکن یکم و 8 برابر شدن توان مالی متقاضیان تا حداکثر مبلغ 1.600 میلیون ریال برای زوجین، افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل حساب صندوق ممتاز از 200 میلیون ریال تا حداکثر 1000 میلیون ریال برای زوجین، افزایش LTV (نسبت تسهیلات به ارزش متوسط واحد مسکونی با رعایت الگوی مصرف) در تهران از حدود 7 درصد به 48 درصد و در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت از 28 درصد به 93درصد، (در حالت زوجین)، کاهش (تک نرخی شدن) نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن به 8 درصد در بافت فرسوده و9.5 درصد در سایر مناطق، راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، تأسیس نخستین شرکت تأمین سرمایه تخصصی مسکن، انتشار 3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی برای اولین بار در کشور و راه‌اندازی مرکز توسعه کارآفرینی، تشریح شد.

رئوس عملکرد بانک مسکن در 5 سال گذشته به شرح زیر است:

1- انضباط پولی و تبدیل کلیه اضافه ‌برداشت‌های سنوات‌ قبل از بانک مرکزی به خطوط اعتباری با سررسید 20 سال

اضافه برداشت بانک عمدتاً بابت پرداخت تسهیلات مسکن مهر بوده است که در پایان سال 1392 اعطای خطوط اعتباری طرح مسکن مهر از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران عمل به تعهدات بانک در خصوص اضافه برداشت را تحت شعاع مطلوب خود قرار داده است به گونه‌ای که بانک از ابتدای سال 1393، ضمن اصلاح فرایند مصارف خود و رعایت انضباط مالی در استفاده از مصارف، هیچگونه اضافه برداشتی از حساب بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نداشته است. و همواره در طراحی محصولات جدید نسبت منابع و مصارف و عدم اتکا به منابع بانک مرکزی ملحوظ نظر می‌باشد به طوریکه پس از رونمایی از حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم جبران کسری آن از محل استمهال خط اعتباری مسکن مهر پیش‌بینی گردیده است. لازم به ذکر است با بازبینی و اصلاح ساختار مالی بانک و ایجاد دایره نقدینگی، مدیریت نقدینگی بانک همواره مورد مداقه قرار می‌گیرد. همچنین به استناد مصوبات بانک مرکزی در تاریخ 92.5.9 مقرر شد آن بخش از وجوه اضافه برداشت در حساب جاری بانک مسکن که بابت طرح‌های مسکن مهر شهری، روستایی و بافت فرسوده نزد بانک مرکزی استفاده شده است تبدیل به خطوط اعتباری بلند‌مدت با نرخ سود دو درصد کمتر از نرخ سود تسهیلات پرداختی طرح‌های مسکن مهر شهری، روستایی و بافت فرسوده شود.

2- استمهال 10 ساله در بازپرداخت اقساط مسکن مهر و امکان افزایش سقف فردی مسکن مهر (از 250 میلیون ریال به 400 میلیون ریال) و سقف جمعی تسهیلات مسکن مهر (از 450 به 555 هزار میلیارد ریال) بدون اتکا به منابع پرقدرت بانک مرکزی

بانک مسکن به عنوان تنها عامل اصلی اجرای طرح مسکن مهر به منظور ایفای تکلیف طرح مذکور بر اساس بند "د" تبصره "6" قانون بودجه سال 1386 و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی مصوب سال 1387 و همچنین کمک به تحقق اهداف و سیاست‌های دولت در تامین مسکن احاد جامعه، از ابتدای طرح تا پایان دی‌ماه سال 1396 اقدام به پرداخت حدود 493 هزار میلیارد ریال تسهیلات به متقاضیان این طرح نموده و حدود 62 هزار میلیارد ریال نیز باقیمانده تعهدات طرح مذکور می‌باشد. این بانک به منظور برقراری انظباط مالی و همچنین امکان پرداخت باقیمانده تسهیلات طرح مسکن مهر مطابق با سیاست‌های دولت محترم، پس از انجام پیگیری‌ها و مکاتبات با بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، اقدام به انعقاد قراردادهای 20 ساله خطوط اعتباری مسکن مهر جمعاً به مبلغ 666ر444 میلیارد ریال نموده است. شایان ذکر است دوره تنفس اولیه قراردادهای مذکور به مدت 3 سال تعیین شده بود که با پیگیری‌های مستمر بانک مسکن، مدت مذکور در قراردادهای متمم به 10 سال افزایش یافت. بر این اساس بازپرداخت اقساط خطوط اعتباری مذکور از تاریخ 1401.5.31 آغاز می‌شود و وجوه حاصل از وصول اقساط تسهیلات مسکن مهر به پرداخت باقیمانده تسهیلات طرح مهر (تا اتمام تعهدات طرح مذکور) و همچنین کمک به نقدینگی صندوق مسکن یکم اختصاص خواهد یافت.

بدیهی است بانک مسکن با انعقاد قراردادهای فوق‌الذکر و متمم آنها در سال 1395 ضمن جلوگیری از اضافه برداشت از حساب بانک مرکزی، با تامین منابع مالی مناسب از این محل امکان پرداخت باقیمانده تسهیلات طرح مهر و کمک به اتمام پروژه‌ها را برای پیمانکاران فراهم نمود و با افزایش سقف تسهیلات از 300 به 400 میلیون ریال در سه ماهه پایانی سال 1395، تسریع در تکمیل پروژه‌ها توسط پیمانکاران و تحویل واحد‌های طرح مسکن مهر به متقاضیان تا قبل از پایان دولت یازدهم را در دستور کار خود قرار داده است. در ضمن 340ر795ر1 واحد تا پایان دی 96 فروش‌ اقساطی شده است.

3- راه‌اندازی صندوق پس‌‌‌انداز مسکن یکم و 8 برابر شدن توان مالی متقاضیان تا حداکثر مبلغ 600ر1 میلیون ریال برای زوجین.

حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم با هدف اجرای سیاست‌های توسعه‌ای دولت در بخش مسکن و ساختمان، اجرای سیاست‌های خروج از رکود بخش مسکن از طریق تحریک سمت تقاضای مسکن و همزمان عرضه مسکن (به دلیل اینکه تسهیلات جهت احداث مسکن نیز پرداخت می شود) بدون افزایش تورم، مرتفع نمودن مشکل عدم کارایی محدودیت میزان تسهیلات بانکی و نیز جبران عقب ماندگی مبلغ تسهیلات مسکن از رشد قیمت‌ها از طریق افزایش LTV، ایجاد انضباط مالی جهت خانه‌دار شدن آحاد مردم از طریق اجرای رژیم پس‌انداز با سقف تسهیلاتی 800 میلیون ریال (600 میلیون ریال در مراکز استان‌ها و شهرهای بالاتر از 200 هزار نفر جمعیت و 600 میلیون ریال در سایر شهرها) در خرداد ماه 1394 رونمایی گردید. همچنین در پی استقبال هموطنان از افتتاح حساب مذکور امکان پرداخت دو فقره تسهیلات به زوجین خانه اولی جهت خرید و یا احداث واحد مسکونی یک پلاک ثبتی برقرار گردید. لذا طی سال‌های اخیر سقف تسهیلات مسکن از 200 میلیون ریال به 1600 میلیون ریال افزایش یافته است. همچنین جهت تحریک تقاضای بخش مسکن سیاست‌های تسهیل‌گرایانه به شرح ذیل توسط بانک اجرا شد:

- تغییر تعریف مشمولین حساب­ از افراد متاهل یا سرپرست خانوار و جایگزینی آن با متقاضیان حداقل سن 18سال با درآمد مستقل.

- تسری سقف تسهیلات شهرهای بالای 200هزار نفر جمعیت(در حال حاضر 600میلیون ریال) به مراکز استانها و شهرهای مستقر در مناطق آزاد تجاری.

- تغییر شرایط قدمت پلاک های مورد معرفی متقاضیان از نوساز(از تاریخ پروانه ساختمانی 7 سال و از تاریخ پایانکار حداکثر 2 سال سپری شده باشد) به  حداکثر 15سال ساخت (بدون توجه به تاریخ پایانکار ساختمانی)

- حذف شرط خانه اولی برای متقاضیان دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم در بافت فرسوده شهری

- ایجاد امکان پرداخت دو فقره تسهیلات خرید و یا ساخت واحد مسکونی بر روی یک پلاک برای زوجین

-  حذف شرط تعدد ازدواج در تسهیلات زوجین

4- افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل حساب صندوق ممتاز از 200 میلیون ریال تا حداکثر 1000 میلیون ریال برای زوجین.

حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز در سال 1384 در راستای نقش تخصصی بانک مسکن در حوزه مسکن و ساختمان ایجاد شد. جدول ذیل نشان‌دهنده روند تاریخی سقف‌های تسهیلاتی حساب مذکور است:

همان‌گونه که در جدول فوق مشهود است سقف تسهیلات انفرادی  از محل اوراق گواهی حق تقدم جهت خرید و ساخت مسکن  از 200 میلیون ریال در سال 92 به 600 میلیون ریال و سقف تسهیلات زوجین به 1000 میلیون ریال افزایش یافته است.  در نتیجه اعمال سیاست‌های فوق، سه برابر شدن سقف تسهیلات انفرادی و پنج برابر شدن تسهیلات زوجین سهم تسهیلات پرداختی از ارزش واحد مسکونی رشد داشته که این موضوع در راستای مساعدت به هموطنان گرامی در تأمین مالی مسکن بسیار حائز اهمیت است. همچنین سقف تسهیلات جعاله تعمیر و یا تکمیل واحد مسکونی طی سال‌های مذکور دو برابر شده است.

5- افزایش LTV (نسبت تسهیلات به ارزش متوسط واحد مسکونی با رعایت الگوی مصرف) در تهران از حدود 7 درصد به 48 درصد و در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت از 28 درصد به 93درصد. (در حالت زوجین)

با پرداخت تسهیلات از محل حساب صندوق پس‌انداز یکم تا سقف 1600 میلیون ریال و از محل اوراق گواهی حق تقدم تا سقف 1000 میلیون ریال طی سال‌های اخیر LTV (نسبت تسهیلات به قیمت واحد مسکونی)  نیز از حدود 7 درصد به نزدیک 50 درصد افزایش یافت.

6- کاهش (تک نرخی شدن) نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن به 8 درصد در بافت فرسوده و 9.5 درصد در سایر مناطق.

تک رقمی نمودن نرخ سود تسهیلات مسکن بعد از 25 سال، که بر اساس آن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای خرید و ساخت مسکن در بافت فرسوده شهری به 8 درصد و در سایر مناطق به 9.5 درصد کاهش یافت. همچنین نرخ سود تسهیلات حساب پس‌انداز جوانان به 9 درصد کاهش یافت. در پی کاهش نرخ سود تسهیلات مذکور به تبع آن میزان اقساط تسهیلات نیز کاهش یافت. در پی کاهش نرخ سود تسهیلات تعداد افتتاح حساب مذکور افزایش چشم‌گیر داشته است به طوریکه در سال 94 میانگین افتتاح روزانه این حساب 169 حساب، از ابتدای سال تا 95.4.15 میانگین روزانه 225 حساب، از 95.4.16 تا 95.6.9 میانگین روزانه 403 حساب و از 95.6.10 تا مقطع تنظیم گزارش میانگین روزانه 693 افتتاح حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم انجام گرفته است.

7- راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان جهت بهره‌گیری از ظرفیت بازار سرمایه جهت تأمین مالی ساختمان.

- این صندوق با دریافت مجوز تأسیس و فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار و اداره ثبت شرکت­ها و سازمان، از مصادیق صندوق­های سرمایه­گذاری موضوع بند 21 ماده 1 قانون بازار اوراق بهادار و بند «هـ» ماده 1 قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید محسوب شده و مطابق اساسنامه و مقررات ذیربط اداره می­شود.

- موضوع فعالیت صندوق، جمع­آوری وجوه از متقاضیان سرمایه­گذاری در صندوق و ساخت پروژه ساختمانی مندرج در امیدنامه صندوق از محل وجوه یاد شده و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یادشده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه­‌گذران صندوق است.

- مالکان واحدهای سرمایه­گذاری به نسبت تعداد واحدهای سرمایه­گذاری خود از کل واحدهای سرمایه­گذاری  نزد سرمایه­گذاران، در خالص دارایی­های صندوق سهیم­اند. مسئولیت مالکان واحدهای سرمایه­گذاری در قبال تعهدات صندوق صرفاً محدود به مبلغ سرمایه­گذاری آنها در صندوق است.

- واحدهای سرمایه‌­گذاری قابل انتقال به غیر بوده، در بازار خارج از بورس (فرابورس) پذیرفته می­شوند.

- تاکنون پشتیبانی از راه‌اندازی چند صندوق انجام شد و صندوق نسیم به بهره‌برداری رسیده است.

8- تأسیس نخستین شرکت تأمین سرمایه تخصصی مسکن جهت تجهیز منابع از بازار سرمایه

تاسیس شرکت تامین سرمایه در تاریخ 93.12.16 زیر نظر گروه مالی بانک مسکن با هدف انجام فعالیت­های سبدگردانی و خدمات صندوق­های سرمایه‌­گذاری، کارگزاری، معامله‌‌گری و بازاریابی و به طور کلی تامین نیازهای بخش مسکن از طریق بازار سرمایه.

شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن به عنوان اولین تأمین سرمایه تخصصی کشور در صنعت املاک، مستغلات و شهرسازی با هدف ارائه شیوه‌های نوین تأمین مالی در حوزه تخصصی خود با مشارکت بانک مسکن تاسیس شده است. با توجه به اینکه راه‌اندازی شیوه‌های نوین تأمین مالی در حوزه املاک به خصوص حوزه تأمین مسکن در دستور کار شرکت قرار دارد و انتشار اولین اوراق رهنی کشور، راه‌‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات و دیگر ابزارها و نهادهای مالی از جمله این اهداف است، این شرکت آمادگی دارد تا بسته به شرایط و نیاز فعالین صنعت نسبت به ارایه راه حل ممکن پاسخگوی آنها باشد.

به طور کلی شرکت‌ تأمین سرمایه تخصصی شرکتی است که ایجاد نهادهای تأمین و توسعه ابزارهای مالی را در بخش مسکن یعنی بازار خرید بلندمدت مسکن را بر عهده دارند. به طور کلی عمده‌ترین وظایف اصلی این شرکت‌ عبارتند از:

1- تجهیز منابع غیرسپرده­ای بخش مسکن و ساختمان

2- تشکیل و کمک به تأسیس و اجرایی­کردن ابزارهای نوین و نهادهای پولی و مالی مربوط به بخش مسکن برای مثال گسترش صندوق­‌های زمین و ساختمان

3- خدمات تأمین مالی شرکتی و ساختاریافته

4- ارایه راهکارهای خلاقانه جهت استحصال و تجهیز منابع مالی جدید

5- پشتیبانی از تجهیز منابع مالی برای طرح­های توسعه­ای بخش مسکن

6- اراوخی خدمات مرتبط با اوراق بهادار، خدمات مشاوره، مدیریت دارایی و بانکداری اختصاصی

از جمله رئوس عملکرد شرکت تأمین سرمایه می‌توان به موارد ذیل اشاره نمود:

1. مشاور عرضه، بازارگردان و تعهد پذیره‌نویسی اوراق رهنی بانک مسکن  به مبلغ 3000 میلیارد ریال در سال 1395

2. تعهد پذیره‌نویسی 1000 میلیارد ریال اوراق مرابحه برای بزرگترین شرکت فولادی ایران به همراه صندوق ره‌آورد آباد مسکن

3. پشتیبانی از تأسیس صندوق‌های زمین و ساختمان نارون اراک و نگین شهرری

4. بررسی  و ارائه گزارش در خصوص مشاوره عرضه اوراق ارزی به مبلغ 2000 میلیارد ریال

5.  بررسی و ارائه گزارش در خصوص بازارگردانی و تعهد پذیره‌نویسی اوراق اجاره ریالی به مبلغ 2000 میلیارد ریال

9- احیای نقدی دارایی‌های تسهیلاتی بانک با انتشار 3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی برای اولین بار در کشور

اوراق رهنی اوراق بهادری است که با هدف تأمین مالی طرح‌های بانی از محل بازگشت منابع حاصل از فروش تسهیلات رهنی بلند‌مدت، افزایش توان تسهیلات‌دهی و همچنین به منظور جلوگیری از بزرگ شدن پرتفوی دارایی‌های آن، توسط ناشر (نهاد واسط) منتشر می‌شود.

با عنایت به این که افزایش نقدینگی، بهبود مدیریت ریسک و افزایش تنوع منابع تأمین مالی، برخی از مزیت های انتشار اوراق مشارکت رهنی است و فرآیند تبدیل به اوراق بهادارکردن دارایی ها با توجه به مجموعه منافع آن باعث آزادسازی بخش قابل توجهی از تسهیلات و افزایش قدرت وام دهی می‌شود. لذا بانک مسکن به استناد ماده14  قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مبنی بر " ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی" و همچنین ماده یک آیین نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، انجام اقدامات لازم جهت انتشار اوراق رهنی را از خرداد ماه سال 1393 با همکاری شرکت گروه مالی بانک آغاز نموده و با توجه به اقدامات گسترده صورت پذیرفته از قبیل تهیه گزارش اولیه اوراق رهنی از بعد مالی، حل مشکلات قراردادهای فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک، تهیه گزارش توجیهی طرح، اخذ تاییدیه از سازمان‌ها و نهادهای ناظر از جمله بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، سازمان حسابرسی و ...، دستورالعمل انتشار اوراق رهنی علیرغم موانع و مشکلات قانونی و حقوقی، در آذرماه سال 1394 با هماهنگی بانک مرکزی از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار صادر شد و با حمایت های دولت محترم در تاریخ 95.4.13 این بانک موفق به عرضه و انتشار اولین مرحله اوراق رهنی به مبلغ 3 هزار میلیارد ریال در کشور شد.

همچنین انتشار مرحله دوم اوراق رهنی به مبلغ 10 هزار میلیارد ریال در دستور کار بانک قرار گرفته و در این زمینه اقدامات لازم به منظور اخذ مجوز از مراجع ذیربط در حال انجام می باشد. لازم به ذکر است به موجب ماده 21 آیین‌نامه اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب هیأت وزیران، تأمین و پرداخت بخشی از مابه‌التفاوت نرخ سود اوراق رهنی مسکن منتشره و نرخ سود تسهیلات اعطایی با هماهنگی سازمان برنامه و بودجه در سقف اعتبارات مصوب قرار گیرد.

10- راه‌اندازی مرکز توسعه کارآفرینی

شرکت‌های نوپا، کسب و کارهایی نو با روش‌های مبتکرانه و به دنبال انجام کارهای خارق‌العاده به کمک فناوری هستند.

حمایت واحدهای فناور نوپا بسیار مهم و از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است که دامنه این حمایت می‌تواند از ارائه مشاوره و آموزش، تا در اختیار گذاردن سرمایه مورد نیاز برای شروع فعالیت آن‌ها، متفاوت باشد.

از آنجا که تنوع بخشی به محصولات و خدمات بانک با تأکید بر طراحی خدمات تخصصی در زمینه مسکن همواره مدنظر می‌باشد و با عنایت به نام‌گذاری سال جاری تحت عنوان اقتصاد مقاومتی و در راستای ایجاد اشتغال در حوزه مسکن و ساختمان به عنوان یکی از مهم‌ترین پیشران‌های اقتصاد کلان، بر اساس مصوبه مورخ 2/10/96 هیأت مدیره محترم بانک با ایجاد مرکز توسعه کارآفرینی در بانک موافقت اصولی گردید و در فاز مطالعات اولیه، تمام ابعاد فنی، مالی، اقتصادی و حقوقی ایجاد مرکز مذکور با هدف جذب صاحبان ایده در سه حوزه مسکن و ساختمان، بانکداری الکترونیک، fintech و انواع پشتیبانی از آن‌ها برای تبدیل ایده‌ها به محصول تجاری قابل عرضه به بازار مصرف، با استفاده از تجربیات شرکت دیموند و مسئولان پارک فناوری اطلاعات واقع در پردیس تهران، نتایج مطالعات نهادهای مشابه خارج از کشور که نسبت به حمایت از ایده‌های استارت آپی اقدام نمایند و همچنین شرکت در اولین رویداد کارآفرینی با محوریت عمران و معماری در صنعت ساختمان مورد بررسی واقع شد.