به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان»، در این باره گفت‌و‌گویی با دکتر رحیمی انارکی داشتیم که در ادامه می‌خوانید.

استفاده از ابزارهای مختلف همچون اوراق رهنی در دوره‌های گذشته محسوس نبود. آیا برای سال جدید برنامه جدیدی برای استفاده از این ابزارها دارید؟
‌آیین‌نامه‌ای را شورای پول و اعتبار مصوب کرد مبنی بر انتشار اوراق رهنی که این امر کمک زیادی به تامین مالی منابع بانک خواهد کرد. بانک مسکن در حال حاضر بالاترین پتانسیل را برای استفاده از این آیین‌نامه دارد. در حال حاضر 100 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی آماده انتشار داریم‌ که منابعی را برای بانک مهیا می‌کند تا ضامن تداوم سیاست‌های 2سال گذشته بانک در سال 97 خواهد بود و مطمئنا تا سال‌های بعد هم ادامه خواهد داشت. شرایطی فراهم شده که یک سیاست اعتباری مداوم و برنامه‌ریزی‌شده را به اجرا بگذاریم.
ممکن است بخشی از این سیاست‌ها را بفرمایید؟
یکی از مهم‌ترین سیاست‌های ما واگذاری اعتبارات هوشمندسازی شده است. به این معنا که برای متقاضیان واقعی مسکن تسهیلات ارائه می‌دهیم. اولویت ما نیز سازندگان حرفه‌ای‌‌ و مهندسان دارای مجوز ساخت و ساز هستند.
گروه هدف ما تامین نیاز مسکن  واحدهای میان متراژ است که متقاضیان بسیار زیادی دارد؛ واحدهایی که در استطاعت قدرت خرید دهک‌های میانی جامعه باشد. به این ترتیب تولید و حمایت گسترده‌تر از عرضه را از طریق انتشار اوراق رهنی و منابعی که به دست می‌آوریم، تقویت خواهیم کرد.
استفاده از سایر ابزارهای تامین مالی به چه صورت خواهد بود؟
ما انواع محصولات و نهادها را معرفی و نهادسازی در بخش‌های مختلف تعریف کردیم. در حال حاضر شرکت تامین سرمایه بانک مسکن را داریم تا از امکانات بازار سرمایه برای تامین مالی و تقویت بخش مسکن استفاده بیشتری کنیم، صندوق‌های پس‌انداز را داریم که پس‌انداز و تسهیلات را تقویت کنیم و پس از عملیاتی‌شدن، حداقل 7 صندوق را در استان‌های مختلف احداث خواهیم کرد. صندوق زمین و ساختمان را راه‌اندازی کردیم که با رونقی که در حال روی دادن است، این صندوق‌ها هم توجیه‌پذیر و سودده خواهد بود. خود تسهیلات بانک مسکن به صورت تلفیقی با سایر ابزارها می‌تواند مورد استفاده قرار بگیرد و به خانه‌دار شدن اقشار میان درآمدی کمک شایانی  کند.
اولویت‌های بانک مسکن در سال 97 چیست؟
مطابق با اولویت‌های تعریف شده در دولت مبنی بر محور قرار گرفتن نوسازی بافت‌های فرسوده، در سال 97 اولویت اجرای تمامی برنامه‌ها، سیاست‌ها و اهداف بانک مسکن نیز بر حوزه نوسازی، بهسازی و بازآفرینی شهری تمرکز دارد. در تشریح جهت‌گیری اصلی سیاست‌های اعتباری سال 97 بانک مسکن، باید بگویم در سال آینده اولویت اصلی بانک مسکن بر «تامین مالی پروژه‌های مسکونی واقع در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» استوار است؛ ضمن اینکه «ایجاد مزیت برای سازندگان حرفه‌ای و دارای صلاحیت و پرونده انبوه‌سازی در صورت ارائه گارانتی کیفیت و رسوب حساب نزد بانک، از طریق افزایش سقف تسهیلات ساخت و کاهش یک درصدی نرخ سود تسهیلات» در اولویت‌های تعریف شده برای سال 97 قرار گرفته است.
در کدام بخش‌ها تمرکز بیشتری خواهید داشت؟
«اولویت بخشی به تامین مالی واحدهای مسکونی کوچک‌ متراژ، میان‌ متراژ و متوسط‌ متراژ و آپارتمان‌های متوسط قیمت متناسب با ظرفیت‌ها و نیازهای منطقه‌ای و استانی» از دیگر برنامه‌ها و سیاست‌هایی است که در جهت‌گیری‌های اعتباری بانک مسکن در سال 97 مورد تاکید قرار دارد. در سال 97 همچنین «استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه (ابزارها و نهادها) به منظور تقویت تامین مالی بخش‌های مسکن و ساختمان» و «حمایت از تامین مالی پروژه‌های احداثی با استفاده از فناوری‌های نوین با رویکرد بهینه‌سازی و صرفه‌جویی در مصرف انرژی و الزامات زیست محیطی» جزو مهم‌ترین سیاست‌هایی است که از سوی بانک مسکن عملیاتی خواهد شد.
«هوشمند‌سازی و کیفی‌سازی مسکن» و «حمایت از ساخت و سازهای فناورانه» از رویکردهای جدید و مهم بانک مسکن در سال 97 خواهد بود. از این رو بانک مسکن این قول را به سازندگان و صنعتی‌سازان خواهد داد که حمایت از اینگونه ساخت‌و‌سازها را به صورت جدی در دستور کار قرار می‌دهد چرا که این موضوع به نوعی بازی برد-برد، هم برای سازندگان و هم برای کل بازار مسکن و بهره‌برداران ساختمانی خواهد بود.
مدتی است که ارائه تسهیلات بدون سپرده از سوی بانک مسکن متوقف شده بود. آیا در برنامه‌های جدید بانک اعطای تسهیلات بدون سپرده را دیده‌اید؟
مطابق با تمهیدات در نظر گرفته شده و برنامه‌ریزی‌های به عمل آمده بانک مسکن در سال آینده روند پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن را که به واسطه کمبود منابع مالی از اواخر سال گذشته تاکنون متوقف شده بود، از سر خواهد گرفت. در تلاشیم بخشی از این تسهیلات بدون سپرده را علاوه بر اعطای این تسهیلات به سازندگان، به خریداران مسکن در بافت‌های فرسوده نیز اختصاص دهیم و این اقدام ادامه مسیری است که هم‌ اکنون برای کمک به بازآفرینی شهری در بدنه دولت و کلیه دستگاه‌ها و نهادهای مسئول در امر بازآفرینی شهری آغاز شده است.
همچنین همزمان با صدور مجوز انتشار اوراق رهنی، با فراهم‌‌شدن امکان تبدیل مطالبات و دارایی‌های بانک به جریان نقدی، از این پس در مواقعی که بانک با مشکل نقدینگی مواجه شود از این طریق اقدام به تامین مالی خواهد کرد و نیازی به توقف پرداخت تسهیلات بدون سپرده نخواهد بود.
به این ترتیب، این امکان وجود دارد که به انبوه‌سازان اعلام کنیم برای سال آینده پرداخت مجدد تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در دستور کار بانک مسکن قرار خواهد گرفت و بر این اساس انبوه‌سازان و سازندگان می‌توانند از هم‌ اکنون برنامه‌ریزی‌های خود را برای سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی با این امکان هماهنگ کنند.
این مدل تسهیلات نیز اولویت‌بندی شده است؟
به طور قطع اولویت پرداخت این تسهیلات مانند سایر اقدامات و سیاست‌های بانک مسکن با ساخت‌وسازهای بافت فرسوده خواهد بود؛ ضمن آنکه بنا داریم بخشی از این تسهیلات را به خریداران مسکن در بافت‌های فرسوده نیز اختصاص دهیم که از این طریق سیاست ما برای تقویت قدرت خرید و توان مالی خریداران مصرفی مسکن نیز محقق خواهد شد.
انتشار اوراق رهنی که ذکر کردید چه زمانی عملیاتی می‌شود؟
بانک مسکن هم‌‌اکنون برنامه انتشار 10 هزار میلیارد تومان اوراق رهنی برای تبدیل مطالبات قبلی این بانک به جریان نقدی را در دستور کار قرار داده است که با تصویب ضوابط ناظر بر انتشار اوراق رهنی که چندی قبل در شورای پول و اعتبار مصوب شد، بنا داریم تا قبل از پایان سال، فاز اول انتشار این اوراق به ارزش هزار میلیارد تومان را عملیاتی کنیم.
در ادامه در سال 97 فازهای بعدی انتشار اوراق رهنی ادامه خواهد یافت؛ به طوری که مطابق با برآوردها و برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته هر دو تا سه ماه یکبار اقدام به انتشار اوراق رهنی خواهیم کرد؛ به این ترتیب منابع و جریان نقدی مورد نیاز برای پرداخت انواع تسهیلات به متقاضیان فراهم خواهد شد.
با این تعاریف بانک مسکن در بخش‌های مختلف خود را تقویت خواهد کرد. ماهیت فعالیت‌های این بانک را به چند بخش تقسیم می‌کنید؟
کلیات فعالیت‌های این بانک چهار ماهیت تخصصی، سرمایه‌گذاری، توسعه‌ای و رهنی دارد. محصولات، خدمات و راهکارها در این بانک سه طیف گسترده افراد حقیقی، شرکت‌های ساختمانی و شرکت‌ها و طرح‌های بزرگ را در بر‌می‌گیرد.
حمایت‌های بانک از بافت فرسوده کاملا مشهود است. حال بفرمایید چه حمایتی از دولت و بانک مرکزی برای تقویت این بخش لازم است؟
در شرایط فعلی برای آنکه بانک مسکن بتواند به درستی ایفاگر نقش‌های توسعه‌ای خود باشد باید به منابع ارزان‌قیمت به منظور حمایت از متقاضیان دریافت تسهیلات با اولویت پرداخت به بخش‌های ساخت و خرید مسکن در بافت‌های فرسوده دسترسی داشته باشد. این در حالی است که هم‌ اکنون این منابع ارزان‌قیمت در اختیار بانک قرار ندارد و بانک مسکن در جایگاه یک بانک توسعه‌ای همچنان باید با سایر بانک‌ها برای جذب منابع رقابت کند.
این در حالی است که همواره به مسئولان و مدیران دولتی اعلام کرده‌ایم در صورت اختصاص منابع ارزان‌قیمت برای پرداخت تسهیلات به جامعه هدف تعریف شده (خانه‌اولی‌ها، متقاضیان ساخت و خرید مسکن در بافت‌های فرسوده و...) ما نیز از محل منابع داخلی خود برای افزایش توان مالی به منظور حمایت از جامعه هدف متقاضی دریافت تسهیلات، حمایت خواهیم کرد.
افزایش سرمایه نقدی بانک مسکن یکی از الزامات اساسی در بحث تبدیل این بانک به بانک توسعه‌ای حوزه مسکن است. هدف‌گذاری صورت گرفته برای ایجاد ارزش افزوده 6.4 درصدی در بخش ساختمان مطابق با برنامه ششم توسعه تنها از مسیر بازآفرینی شهری و حمایت از نوسازی بافت‌های فرسوده شهری تامین خواهد شد که در این زمینه تمام مسئولان و سیاستگذاران حوزه مسکن باید با یکدیگر همکاری کنند.
همچنین ورود توسعه‌گران به نوسازی بافت‌های فرسوده و جریان بازآفرینی شهری بهترین انتخاب است زیرا جذب اعتماد عمومی، ارتقای پروژه‌های هدف و مهندسی تامین مالی مهم‌ترین پیش‌‌شرط‌های لازم برای توسعه‌گری در بافت‌های فرسوده است.
در سال آینده برنامه‌ای‌ برای افزایش سرمایه دارید؟ از چه محلی؟
50 هزار میلیارد ریال افزایش سرمایه‌ای‌ که در سال گذشته داشتیم، از محل منابع مازاد دارایی‌های خارجی بانک مرکزی بود که اعمال شد. بخشی از بدهی ما بابت خط اعتباری مسکن مهر تهاتر شد. ولی منابع نقدی آن از سال 1402 به بعد واریز خواهد شد. اقساطی که از 1402 به بعد می‌گیریم، می‌توانیم به عنوان افزایش سرمایه از آن استفاده کنیم. در نتیجه دولت باید به دنبال تامین مالی نقدی بلندمدت و ارزان‌قیمت باشد تا آن فعالیت توسعه‌ای‌ که مورد انتظار فعالان این بخش است، برآورده شود.
البته گفتنی است، ما با تکیه بر منابع خودمان الان داریم فعالیت‌هایی انجام می‌دهیم. در صندوق یکم تمایز بین بافت فرسوده و سایر بافت‌ها قرار دادیم. برای اولین بار توانستیم نرخ تک‌رقمی را در سیستم بانکی کشور در بخش تسهیلات انجام دهیم. هر فعالیتی بخواهیم داشته باشیم اولویت با بافت فرسوده است.
با توجه به اینکه مسکن به لحاظ اجتماعی و اقتصادی مقوله مهم و اساسی است، از طرفی در کشور ما مسکن بسیار گران است و خانواده‌های بسیاری هستند که مزه صاحب‌خانه بودن را نمی‌چشند، بنابراین باید به تمام اقشار جامعه توجه داشت؛ نمی‌توان به عنوان یک کالای تجاری به مسکن نگاه کرد و باز روز به روز به فکر توسعه این بخش بود.
در برنامه ششم توسعه رشد ساختمان 6.4 درصد هدف‌گذاری شده است. در سال‌های گذشته مسکن بخشی بود که با رکود مواجه شد. از چه مسیری می‌توان وارد شد تا این رشد محقق شود؟
تنها مسیری که می‌تواند این رشد را ایجاد کند، فعالیت موثر در جریان بازآفرینی شهری است. اگر موانع پیش رو رفع شود و کمک دستگاه‌های اجرایی و قانونگذار را داشته باشیم، می‌توانیم از ظرفیت‌های این حوزه استفاده کنیم. پتانسیل بالای عرضه مسکن در خلال جریان نوسازی، درون‌زایی و عدم وابستگی به منابع خارجی، زنجیره کاملی از چرخه مولد اقتصادی، ایجاد فرصت‌های شغلی بسیار و رفع نیاز دهک‌های پایین بخشی از مزایای این سیاست‌هاست.
حضور سرمایه‌گذاران در بخش نوسازی بافت فرسوده به چه صورتی خواهد بود؟
سه روش را می‌توانیم برای حضور سازندگان در بافت فرسوده لحاظ کنیم؛ پیمانکاری، انبوه‌سازی و توسعه‌گری. با توجه به ماهیت بافت فرسوده، پیمانکاری پاسخگو نخواهد بود، زیرا ریسک سرمایه‌گذاری در این بخش برای پیمانکاران جذاب نخواهد بود. انبوه‌سازی نیز یک مقدار مرحله پیشرفته‌تری دارد و به دلیل مشارکتی که با سرمایه‌گذاران دارند روش خیلی بهینه‌ای نخواهد بود. و اما توسعه‌گری همان حلقه مفقوده‌ای‌‌ است که در بازآفرینی شهری باید به آن توجه داشت. ریسک 100درصدی را توسعه‌گر تقبل خواهد کرد. نهاد توسعه‌گر برای ورود به این بخش علاوه بر مهارت‌های ساخت و ساز باید مطالعات بازار، مهندسی تامین مالی خدمات فروش و پس از فروش را هم داشته باشد.
تفاوت این سه گروه را تشریح کنید؟
انبوه‌سازی در این بخش مزایایی همچون کاهش هزینه ساخت را به همراه دارد ولی در توسعه‌گری انتظار می‌رود ارتقای فضای عمومی لحاظ شود. توسعه‌گری صرفه‌های ناشی از مقیاس را هم دارد. زیرا توسعه‌گر محوطه‌های زیادی را مورد نوسازی قرار می‌دهد و بنابراین هزینه‌های ثابتش کاهش پیدا می‌کند. انبوه‌سازی به بهسازی توجه می‌کند که محدود خواهد بود ولی نوسازی تمام ارکان محله را در بر خواهد گرفت. از یک طرف در توسعه‌گری توجه بیشتری به معماری ایرانی خواهد شد و از طرف دیگر ارزش افزوده جدید خلق خواهد شد.
توسعه‌گرها به چه صورت مدیریت می‌شوند؟ حمایت‌های بانک مسکن از توسعه‌گرها به چه صورت خواهد بود؟
در این بخش بودجه‌ریزی اهرمی بسیار مهم است. زیرا اگر منابعی را به عنوان اهرم نداشته باشیم، کار بسیار دشوار خواهد بود. ما در بافت فرسوده منابع 36 هزار واحد را پرداخت کردیم و تا امروز یک ریال به ما یارانه پرداخت نشده است. اگر منابعی در اختیار بانک قرار بگیرد، این قول را می‌دهم که به همان اندازه از منابع خودمان اختصاص خواهیم داد و نرخ را تک‌رقمی خواهیم کرد؛ هم برای سازندگان هم برای متقاضیانی که در بافت‌های فرسوده اقدام به خرید می‌کنند‌. موانعی که ذکر شد را باید برداشت تا این روند تسریع شود.
راهکاری برای تسریع در نوسازی بافت فرسوده پیشنهاد می‌کنید؟
ارتقای پروژه‌های هدف، مشارکت سندیکایی و ایجاد تلفیق چندین برند به عنوان یک شرکت راهبردی. چندین توسعه‌گر و انبوه‌ساز به عنوان سندیکا عمل کنند تا تامین منافع ذینفعان را داشته باشیم. مهندسی تامین مالی، ایفای نقش پیمانکار و ایجاد ارزش افزوده مالی و اجتماعی بسیار مهم و اساسی است.
نقش بانک مسکن در حمایت از توسعه‌گران چیست؟
نیازسنجی مشتریان، توسعه محصول و کانال دسترسی به مشتریان یکی از اقداماتی است که می‌توانیم در حمایت از توسعه‌گران انجام دهیم. داده‌کاوی می‌کنیم و مشتریان هدف را معرفی می‌کنیم. علاوه بر شبکه‌سازی و توسعه محصول و خدمات در این بخش، مهندسی مالی و ایجاد کانال‌های پرداخت مالی را نیز در برنامه‌های حمایتی خود داریم.
جهت‌گیری اصلی سیاست‌های اعتباری بانک مسکن در سال 97 چیست؟
ابتدا باید بگویم سیاست‌های اعتباری بانک نوسان دارد. به طور مثال، برخی از دوستان پروژه‌ای را به یک مرحله می‌رسانند و بعد به بانک برای دریافت تسهیلات مراجعه می‌کنند. شاید در آن زمان اعتباراتی در بانک وجود نداشته باشد. به این دلیل که اولویت‌های بانک مسکن حساب‌های تخصصی و تعهدی است. ما در ابتدا باید حساب‌های تخصصی و تعهدی خود را پاسخگو باشیم و مازاد منابع را می‌توانیم به تسهیلات بدون سپرده تزریق کنیم.
تا پایان سال گذشته از دی ماه تا پایان اسفند ماه 30هزار میلیارد منابع از بانک خارج شد، ولی در سال 97 با مجوزی که برای انتشار اوراق رهنی گرفتیم، هرگاه با کاهش منابع مواجه شدیم، اوراق را منتشر خواهیم کرد و پاسخگوی نیاز متقاضیان خواهیم بود.
اشاره کردید به سیاست‌های تامین مالی هدفمند؛ چه اشخاص و ساخت و سازهایی در این رده قرار می‌گیرند؟
در سیاست‌های اعتباری سال آینده نیز یک هدف و سیاست هوشمندسازی را پیاده خواهیم کرد. اولویت با تامین مالی پروژه‌های مسکونی در بافت فرسوده و پس از آن ایجاد مزیت برای سازندگان حرفه‌ای‌ دارای صلاحیت و پروانه انبوه‌سازی است که در صورت ارائه گارانتی کیفیت و رسوب حساب نزد بانک، از طریق افزایش سقف تسهیلات و کاهش یک درصدی نرخ سود تعلق خواهد گرفت.
تسهیلات بدون سپرده مدتی است که در سیاست‌های بانک مسکن مشاهده نمی‌شود. آیا در سال 97 برنامه‌ای‌ برای ارائه این مدل تسهیلات دارید؟
تقویت توان مالی خریداران از طریق اختصاص بخشی از تسهیلات بدون سپرده به خرید مسکن با اولویت بافت فرسوده با انگیزه تحرک در بخش مسکن را در دستور کار داریم.
با چند درصد واگذار می‌شود؟
در حال حاضر تسهیلات بدون سپرده ما 18 درصد است ولی اگر دولت منابعی را تخصیص بدهد نرخ آن را به 9 درصد کاهش خواهیم داد. همچنین از ابزارهای بازار سرمایه و نهادها برای تقویت بخش مالی مسکن و ساختمان در سال آینده استفاده بیشتری خواهیم کرد. به حمایت از تامین مالی پروژه‌های احداثی با استفاده از فناوری‌های نوین، با هدف کاهش مصرف انرژی و رعایت الزامات زیست محیطی نیز در سال آینده توجه ویژه‌ای‌ خواهیم داشت.