عصر ساختمان- ندا رفیعزاده، عضو هیاتعلمی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی با اعتقاد به اینکه معمولا نوع مصالح مصرفی در نازککاری داخل آپارتمان یا در نمای ساختمان و مرغوبیت کیفیت آنها نقش زیادی در زیبایی ظاهری و نیز جلبتوجه مشتریان دارد و میتواند در قیمتگذاری ملک تأثیر زیادی داشته باشد، گفت: نوع کاشی مصرفی و شیرآلات و چینیآلات سرویسهای بهداشتی در بهاصطلاح «لاکچری» جلوهکردن آپارتمانهای خریداریشده تأثیرگذار بوده و منجر به افزایش قیمت ملک میشود.
به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان»، رفیع زاده گفت:موقعیت مکانی ملک در شهر و قرارگیری آن در مناطق مختلف شهری با توجه به خوش آبوهوا بودن، دنجی یا خلوتی، امنیت، قرارگیری در منطقه طرح ترافیک و یا محدوده زوج و فرد، موقعیت اداری، دسترسی و یا دید و منظر به فضای سبز و بوستانهای شهری، تعیین میشود.
وی در ادامه اظهار داشت: مسلما تعداد اتاقها و میزان متراژ زیربنای ملک مسکونی یکی از مهمترین عوامل مؤثر در مرغوبیت و افزایش قیمت خانه است. امروزه یک آپارتمان هرچند با متراژ کم ولی با تعداد اتاق بیشتر در مقایسه با نمونه مشابه خود با تعداد اتاق کمتر، از مرغوبیت بیشتر و قیمت بالاتری برخوردار است.
وی گفت: قدمت واحدهای مسکونی در پنج گروه نوساز (کمتر از یک سال)، یک تا 5 سال، 5 تا 10 سال، 10 تا 20سال و 20سال و بیشتر تقسیمبندی میشود و به همین ترتیب از قیمت ملک کاسته میشود. البته هستند بناهایی که به علت ساخت ویژه آنها و یا معروفیتشان باگذشت زمان از ارزش قیمتیشان کاسته نمیشود.(مانند برجهای خاصی که به دلیل معماری ویژه و یا استحکام خاص بنا موردتوجه همیشگی واقع هستند مانند برجهای آ. اس. پ. آتیساز. ونک پارک و...)
رفیعزاده با بیان اینکه نحوه استقرار ملک در زمین نیز یکی از شاخصهای تعیین ارزش در ملک است، گفت: از این نظر که این جهتگیری اعم از اینکه شمالی یا جنوبی باشد و یا دو نبش بوده و یا بهاصطلاح دوکله باشد به دلیل جهت نورگیری فضاهای اصلی و نورگیر بودن همه فضاها یا تعدادی از آنها در تعیین قیمت ملک تأثیرگذار است.
امکانات بیشتر، رفاه بیشتر
به گفته این کارشناس آنچه بهعنوان امکانات ملک مطرح میشود، تجهیزاتی است که منجر به رفاه بیشتر ساکنان آن است، گفت: گزینههایی مانند کمد در اتاقخوابها، آیفون تصویری، پوشش کف چوبی (لمینیت و پارکت)، وجود سرویس بهداشتی از هر دو نوع ایرانی و فرنگی، وجود وان یا جکوزی در واحد، وجود انباری در داخل آپارتمان علاوه بر انباری اصلی که معمولا در زیرزمین آپارتمانها وجود دارد، وجود فضای سبز اختصاصی و مانند آن است.
عضو هیاتعلمی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی ادامه داد: منظور از مشاعات، علاوه بر وجود پارکینگ (یک یا بیشتر) و انباری که امروزه کمتر ساختمانی از این فضاها بیبهره هستند، هر یک از فضاهای مشاع دیگری مانند لابی مجلل همراه با لابی من (انتظامات) 24 ساعته، استخر، سونا، جکوزی، سالن اجتماعات، سالن ورزشی، روف گاردن در افزایش قیمت ملک تاثیرگذار است.
منظور از دسترسی، علاوه بر دسترسی از ورودی اصلی ملک به واحدهای آپارتمانی که همانا پله و آسانسور است و امروزه جزء لاینفک شاخص ملک شناخته میشود، دسترسی به وسایل نقلیه عمومی مانند مترو و مانند آن و نیز مراکز تجاری و پارکها و تفرجگاهها که گاه موجب افزایش قیمت و گاه موجب کاهش از قیمت (بسته به موقعیت ملک) میشود نیز مهم بهشمار میرود.
توجه به بومیسازی در ساخت مسکن
این کارشناس بابیان اینکه امروزه خانه مسکونی بهمثابه کالای مصرفی تلقی میشود که رونمایی از مدلهای جدید و گاه سبکهای اروپایی و مدرنتر، منجر به از رونق افتادن سبک قبلی میشود، گفت: الگوهای مصالح مصرفی و یا نماسازیهای مختلف، نوع باز یا بسته بودن آشپزخانه، نحوه قرارگیری اجاقگاز و سایر تجهیزات آشپزخانه، وجود یا عدم وجود جزء فضاها (از مد افتادن شومینه و رواج قرارگیری سرویس بهداشتی در اتاقخواب) نیز در این امر مهم است.
وی در پاسخ به این سؤال که باوجود تمامی موارد گفتهشده این سؤال مطرح است که آیا برای ارزشگذاری ملک به همین موارد میتوان بسنده کرد؟ فاکتورهای مؤثر در انتخاب خانهای که بتواند محلی برای آسایش ساکنانش تلقی شود کدام است؟ گفت: مواردی که پیشازاین گفته شد تا حدودی لازم است ولی کافی نیست و در انتخاب ملک مناسب برای سکونت موارد دیگری نیز باید مدنظر خریداران قرار گیرد که شاید در نظر اول دیده نشود و یا به دلیل تبلیغات مشاورین املاک و تأکید بر جنبههای ظاهری جذاب به این موارد توجه کمتری معطوف شود.
زلزله معیاری برای ساخت ملک استاندارد
عضو هیاتعلمی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی در خصوص این فاکتورها گفت: پیش از هر چیز توجه به پایداری و مقاومت سازه ساختمان در برابر حوادث طبیعی و نیز عدم قرارگیری ملک روی گسل و یا حریم کابلهای فشارقوی امری است که توجه به آن ضروری است و تنها از طریق استفاده ازنظر کارشناسان و ارزیابی کارشناسی میتوان به این مهم دستیافت. ازآنجاییکه ایران یکی از کشورهای زلزلهخیز است باید یکی از معیارهای مهم ساخت مسکن نبود گسل در حریم ملک باشد.
وی گفت: همچنین در خصوص مصالح مورداستفاده در نمای ساختمان، استفاده از نمای سنگی مانند گرانیت و... (البته مطابق با شرایط بومی و فرهنگی هر منطقه) با گذر زمان به دلیل قابلیت شستوشو و تمیز ماندن آن بهخصوص در هوای آلوده شهری، نسبت به سایر نماها بادوامتر بوده و میتواند یکی از فاکتورهای انتخاب خانه تلقی شود.
رفیعزاده خاطرنشان کرد: طرح معماری ساختمان نیز یکی دیگر از عواملی است که در درازمدت میتواند موجب آسایش و یا عدم آسایش ساکنان آن شود. حفظ حریم خصوصی افراد ساکن و تقسیمبندی فضاهای عمومی و خصوصی در طراحی، ارتباط صحیح فضاها با یکدیگر، عدم اشراف واحدهای دیگر و عایقبندی حرارتی و صوتی صحیح از دیگر مواردی است که باید در موقع خرید ملک به آن توجه شود.وی گفت: همچنین نورگیری مطلوب در فضاهای اصلی توجه به این نکته لازم است که اگر قرار بر این باشد که نورگیری غیرمستقیم (از پاسیو) در فضاهای اصلی خانه وجود داشته باشد، ترجیحا این فضا بهتر است آشپزخانه بوده و کلیه اتاقهای خواب از نور اصلی و مستقیم بهرهمند شوند.
عضو هیاتعلمی مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی گفت: همچنین وجود بالکن بهعنوان فضای نیمهباز قابلاستفاده در آپارتمان امری اجتنابناپذیر است که خریداران باید به آن توجه کنند.
رفیعزاده در مورد ابعاد و اندازه فضاهای خانه نیز خاطرنشان کرد: لازم است به کافی بودن مساحت اتاقها جهت چیدمان و قرارگیری مطلوب وسایل توجه شود. در خصوص قرارگیری مشاعات ساختمان نیز لازم است به تعداد واحدهای کلی ساختمان و نیز تعداد واحدها در هر طبقه در هنگام خرید توجه کرد. بهمنظور عدم مواجهه با مشکلات مدیریتی در ساختمان، تعداد واحدهای کلی بهتر است بین 15 تا 30 واحد و در هر طبقه کمتر از 4 واحد باشد. وی در خصوص آسانسور نیز گفت: آسانسور در آپارتمان با هر تعداد طبقه امری است ضروری و حداقل ابعاد آن باید 110× 140 سانتیمتر باشد. همچنین عرض پلهها بهمنظور سهولت و امکانپذیر بودن حمل اثاثیه منزل بهویژه یخچال و مانند آن بیشتر از 110 سانتیمتر باید باشد.
این کارشناس گفت: بههرحال انتخاب ساختمان بهمنظور سکونت و حفظ آسایش و آرامش ساکنان آن امری است سلیقهای که افراد بافرهنگها و قومیتها و سبکهای مختلف زندگی باید از آن بهرهمند شوند و نمیتواند بهصورت الگویی واحد برای همه باشد.
رفیعزاده درنهایت گفت: توجه به بومیسازی فرهنگی و اقلیمی و مدنظر قرار دادن خواستههای فردی و اجتماعی نکتهای است که طراحان همواره باید مدنظر قرار دهند ولی نکاتی که ذکر شد تا حدودی دارای وجوه مشترک است که تا حدودی میتواند افراد را در انتخاب خانه مسکونی کمک کند.
اغتشاش بصری دستاورد عدم توجه به استانداردهای مسکنسازی
در همین زمینه یک کارشناس اقتصاد مسکن نیز بابیان اینکه در کشورهای صنعتی تولید مسکن متناسب با نرخ رشد جمعیت و با مطلوبیتهای اجتماعی و ساختار شهرسازی انجام میگیرد، گفت: یکی از گزینههای مهم در این زمینه توجه به تراکم جمعیت است.
امیر گلچین گفت: اصولا شهرسازی نوین به میزان تراکم جمعیت و ایجاد بستر خدمات رفاهی اهمیت زیادی قائل است.
وی گفت: نکته دوم ساخت مسکن توسط اشخاص حقوقی بوده و شخصیسازی در کشور توسعهیافته جایگاه قانونی و اعتباری ندارد.
گلچین بابیان اینکه در کنار موارد گفتهشده، ساخت مسکن در کشورهای توسعهیافته بر اساس بافت فرهنگی و اجتماعی صورت میگیرد، گفت: توجه به این مسئله مهم باعث میشود ما با ناهمگونی بصری در کشورهای توسعهیافته روبهرو نشویم در حال حاضر در یک کوچه کلانشهری مانند تهران با دهها نما و حتی ارتفاع روبهرو هستیم که باعث تشویش روانی شهروندان شده است. متأسفانه در ایران تعارض فرهنگی بین بافتهای شهر صنعتی و سنتی وجود دارد. اینگونه تناقضات در اکثر شهرها بهشدت مشهود است.
این کارشناس مسکن گفت: در کنار عوامل گفتهشده ایجاد حملونقل و زیرساختهای خدماتی از اولویتهای اصلی حقوق شهروندی است.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه علاوه بر عواملی مانند مهندسی سازی ساختمان، داشتن خدمات رفاهی و اولیه، توجه به بافت محلی ، توجه به مصالح بومی یکی از عوامل مهم بازرسی دورهای از مسکن است خاطرنشان کرد: متأسفانه در حال حاضر کلمه نت (نگهداری و تعمیر) در کشور ما فاقد معنای واقعی بوده و بخش اعظمی از شهروندان این مورد را یک موضوع لوکس و هزینهبر میدانند.
* نویسنده: کبری روشنی