به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان»، در حال حاضر استاد عبده تبریزی در مهمترین سازمان ها و نهاد های اقتصادی در حال فعالیت است. شورای عالی بورس که سال های زیادی است، از رهنمود های این مدیر با تجربه بهره میبرد، و وزارت راه و شهرسازی ، که این استاد دانشگاه به عنوان مشاور وزیر راه در حال فعالیت است. حال تحلیل ها و پیش بینی وضع بازار مسکن در 97 را در مطلب ذیل می‌خوانید:

به نظر شما آیا بازار مسکن از رکود خارج شده است؟
بستگی دارد که رونق و رکود را چگونه تعریف می‌کنید. اگر منظورتان برگشت به شرایط هیجانی و سفته‌بازانه‌‌ 1386 یا 1392 است، پاسخ منفی است. اصولا دولت آقای روحانی به دنبال رونق سفته‌بازانه در این بازار نبوده است. یعنی وزیر راه و شهرسازی نمی‌خواسته مسکن به کالای موضوع سفته‌بازی و سوداگری بدل شود؛ تلاش ایشان‌ آن بوده که در بازار مصرفی مسکن ﴿ارزان و میان‌قیمت﴾ دخالت ‌کنند تا مطمئن شوند که خرید یا اجاره برای خانوارها تحمل‌پذیر است و هزینه‌ها از طاقت آنها خارج نیست. بنابراین، بازار مسکن مصرفی ارزان و میان‌قیمت در پاره‌ای مناطق و شهرها رونق نسبی گرفته است.
عوامل پیدایش رونق اخیر در بازار مصرفی مسکن (آنگونه که شما می‌گویید) و افزایش تعداد معاملات چیست؟
تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم کمک کرده است تا خریداران مسکن قدرت خرید پیدا کنند. افزایش تعداد خانوار و ازدواج جدید نیز که جریان دارد. بنابراین، نیاز طبیعی به مسکن جدید وجود دارد‌ و مسکن‌های خالی گران‌قیمت، این نیازها را پاسخ نمی‌دهد. به علاوه، آمار معاملاتی بیانگر آن است که تبدیل به احسن‌کردن نیز تا حدودی راه افتاده است؛ یعنی آنها که مسکن دارند و با تسهیلات بانک مسکن می‌توانند مسکن بهتری ابتیاع کنند، این کار را آغاز کرده‌اند. بهبود حجم معاملات در مناطق شرقی و غربی تهران می‌تواند بیانگر این روند باشد. این واحدها عمدتا قیمت‌های متوسط دارند.
آیا این تحول در معاملات بازار مسکن فقط در سطح تهران بوده و یا به سایر شهرهای بزرگ و اصلی کشور نیز سرایت داشته است؟
در شهرهای بزرگ دیگر کشور نیز تقاضا بهبود نسبی یافته است، اما شدت و ضعف آن از شهری به شهر دیگر متفاوت است.
آیا سیاست دولت در تحریک بخش تقاضا در دو سه سال اخیر مؤثر بوده است؟
تسهیلات ارزان‌قیمت بانک مسکن از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم حتما مؤثر بوده است. تسهیلات این صندوق از طریق اعطای یک خط اعتباری مناسب بانک مرکزی به بانک مسکن ممکن شده است. اگر مجوز بانک مرکزی زودتر هم صادر می‌شد، اکنون شاهد تحولات مثبت بیشتری می‌بودیم. اگر دولت منابعی داشت که به سایر بانک‌ها نیز یارانه‌‌ تفاوت سود بدهد، این روند با شدت بیشتری قابل‌مشاهده می‌شد. من به همراه دانشجویان دیگر در سال 1348 (در سال اول دانشکده) توسط بانک رهنی استخدام شدیم که درب منازل مردم برویم و تسهیلات خرید مسکن 20 ساله به مردم بفروشیم. مایه‌ تأسف است که بعد از گذشت 40 سال از عمر بانکداری در جمهوری اسلامی، هنوز همان محصول قدیمی را هم در اختیار مردم نمی‌توانیم بگذاریم. همه جا مردم از محل پس‌انداز آینده‌ خود مسکن خریداری می‌کنند؛ مسکن مهم‌ترین کالایی است که خانوار متوسط در طول عمر خود خریداری می‌کند. بنابراین، چاره‌ای جز خرید اقساطی مسکن وجود ندارد. میلیاردها نفر در دنیا و میلیون‌ها نفر در ایران از این طریق صاحب خانه شده‌اند. این روند باید تقویت شود. اگر دولت بتواند نرخ تورم را تک‌رقمی نگاه دارد، این روند تقویت خواهد شد، چرا که اعطای تسهیلات بانک‌ها از این مجرا کم‌ریسک است و آنها داوطلبانه در این بخش تسهیلات اعطا خواهند کرد. اما اگر دولت نتواند تورم را تک‌رقمی نگاه دارد، ناچار است یارانه‌‌ تفاوت سود پرداخت کند تا اقساط در استطاعت خانوارها باشد.
رونق نسبی اخیر در کدام یک از بخش‌های اداری، مسکونی و تجاری بیشتر بوده است؟
واحدهای مسکونی و اداری وضع بهتری دارند. واحدهای تجاری با مازاد عرضه‌ عظیم روبه‌رو هستند. 10 سال است که به قیمت‌های ثابت، قیمت آنها در حال کاهش است و به برآورد بنده، در سال‌های پیش‌رو و نیز با کاهش قیمت آنها مواجهیم تا حباب قیمت تجاری کلا تخلیه شود.
آیا به نظر شما دوره سرمایه‌گذاری در دارایی‌های فیزیکی نظیر مسکن به پایان نرسیده است؟
ابدا نه. همیشه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیاز داریم. با توجه به رشد تعداد خانوار و تعداد ازدواج‌ها، همیشه به مسکن جدید نیاز می‌رود و عده‌ای می‌باید ساخت‌وساز را انجام دهند. خانه‌های خالی موجود هم عمدتا گران هستند و نمی‌توانند مانع ساخت واحدهای مسکونی کوچک و ارزان بشوند. غیر از مسکن، به ساخت ابنیه و ساختمان‌های بسیار دیگری هم نیاز است. شاید منظور شما آن است که بتوانیم با خرید مسکن، پس‌انداز کنیم؛ یعنی آیا مسکن وسیله‌‌ پس‌اندازی مناسبی است؟ جواب این سؤال آن است که مسکن در شرایط امروز وسیله‌‌ پس‌اندازی مناسبی نیست. دیگر وسیله‌‌ سفته‌بازی هم نیست: نمی‌شود مسکن را خالی نگاه داشت و بعد از مدتی گران‌تر فروخت و سود کرد. این کاسبی دیگر از بین رفته است. اما می‌شود مسکن را خرید و اجاره‌داری کرد. این کسب‌و‌کار در آینده رونق بیشتری خواهد گرفت.
به نظر شما در پایان امسال پربازده‌ترین بازار سرمایه‌گذاری کدام بازار خواهد بود؟ شما از میان بورس، مسکن، ارز و سکه و سپرده‌گذاری بانکی کدام را پربازده‌تر می‌دانید؟
مسکن قطعا پربازده‌ترین نخواهد بود‌ و دولت هم علاقه‌مند نیست که مسکن ابزار پس‌انداز شود. تلاش وزارت راه و شهرسازی آن است که «زمین» و «مسکن» هیچ‌وقت موضوع سفته‌بازی نشود. در سال‌های آینده نیز با طراحی نظام مالیاتی می‌باید از وقوع این امر جلوگیری کرد.
دولت به دلایل بسیار علاقه‌مند نیست ارز و سکه به وسیله‌‌ پس‌انداز بدل شود. اینها سرمایه‌گذاری مولد نیست. از دل «ارز» یا «سکه‌ای» که به عنوان پس‌انداز خریداری و نگاهداری می‌شود، اشتغال بیرون نمی‌آید. اما خواست دولت‌ها کفایت نمی‌کند. باید کاری کنند که سفته‌بازی در آن عرصه ممکن نشود.
بنابراین، شیوه معقول سرمایه‌گذاری‌آن است که در دو بازار پول با سرمایه سرمایه‌گذاری شود. کسانی که سپرده‌های قدیمی دارند، تا پایان سررسیدی که سود بالا می‌گیرند وجوه خود را به بازار سرمایه یا طلا و ارز انتقال نخواهند داد. در پایان سررسید سپرده‌ها، اگر مقررات بانک مرکزی رعایت شود، وجوه ممکن است از بانک‌ها به سایر بازارها انتقال یابد.
نرخ تورم در سال آینده را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
سه متغیر اصلی در حوزه کار ما وجود دارد که شامل نرخ سود، نرخ ارز و در نهایت کسری بودجه می‌شود که این سه مورد بر نرخ تورم تاثیر بسزایی می‌گذارد.
ما نگران هستیم که یکی از دستاوردهای مهم دولت را از دست بدهیم و آن این است که بالاخره دولت تورم را توانست کنترل و آن را تک‌رقمی کند. پدیده‌ای که دولت یازدهم و دولت جدید زیاد با آن آشنا نبوده این است که نرخ تورم را پایین آورده ولی نرخ سود بالا ماند. این مشکلی است که از آغاز دولت یازدهم با آن روبه‌رو شدیم و تشخیص درستی در رابطه با آن صورت نگرفته است.
عوامل تاثیر گذار در تورم را بیان کنید؟
من از اول معتقد بودم که بانک مرکزی باید دخالت کند و نرخ را پایین آورد؛ در نتیجه نرخ تورم کاهش پیدا کرد ولی سود کاهش پیدا نکرد و این امر دو دلیل عمده داشت. ابتدا اینکه بودجه خانوار ما از سال 1386 به شدت کاهش پیدا کرده و در حال حاضر نسبت به آن سال حدود 38 درصد از درآمد سرانه خانوار روستایی‌مان کاسته شده و حدود 17 درصد از درآمد خانواده‌ها در شهرها نیز کم شده است.
به دلیل آنکه تقاضای کل کاهش پیدا کرده، زمانی که محصولی گران می‌شود، مصرف‌کننده آن را مصرف نمی‌کند و این باعث می‌شود این روند بر نرخ تورم تاثیر بگذارد.
بخش قابل ملاحظه‌‎ای از بودجه شامل حقوق می‌شود که قسمتی از آن مربوط به بازنشستگان بوده و دولت امکانات زیادی ندارد که یک کار جدید را سامان بدهد. یکی از متغیرهایی که شرایط کسب‌وکار را بر هم می‌زند، این است که بازار ارز پرنوسان و دائم در حال تغییر باشد و آرامش فکری را از یک سرمایه‌گذار بگیرد.
درحال حاضر بازار پول را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
سرمایه‌گذاری در بخش‌ صندوق‌های بورسی و سپرده‌های بانکی معتبر از حوزه‌های سرمایه‌گذاری قابل توصیه به شمار می‌آید.
به نظر شما تسهیلات خرید مسکن نقش موثری در خانه‌دار کردن اقشار میان درآمدی داشته است؟
من معتقدم مردم باید بتوانند بدون وام خانه‌دار شوند اما در حال حاضر گروه کوچکی از اقشار خاص جامعه، این امکان را دارند که مسکن را بدون وام خرید، تهیه کنند.
نقش دولت‌ها این است که به مردم کمک کنند تا بتوانند با استفاده از تسهیلات خانه‌دار شوند، چون مسکن از محل «پس‌انداز گذشته» تهیه نمی‌شود. قرار نیست افراد در سن 60 سالگی خانه‌دار شوند. یک زوج که در سن بیست و چندسالگی ازدواج می‌کنند، می‌خواهند در همان زمان خانه‌دار شوند، بنابراین باید با «پس‌انداز آینده»، امکان خانه‌دار شدن را فراهم کرد.
از طرفی بانک‌های دیگر نمی‌توانند با سودهای تک‌رقمی و پایین تسهیلات خرید مسکن بدهند، چون از سوی دیگر در حال پرداخت سودهای 15درصد و بالاتر به سپرده‌ها هستند. در نتیجه سود تسهیلات آنها باید بیشتر از این رقم باشد که بازپرداخت آن، خارج از استطاعت زوج‌های جوان است؛ در تمام دنیا نیز 90 درصد مردم با وام‌های ارزان‌‌قیمت خانه‌دار می‌شوند.
آیا دولت توانسته نقش خود را در جهت تامین مسکن خانوار‌ها تامین کند؟
سالانه 650 تا 670 هزار ازدواج در کشور رخ می‌دهد؛ بنابراین نیاز به مسکن همچنان وجود دارد، اما نه دولت و نه بازار، هرگز به این سمت حرکت نخواهند کرد که مردم از راه خرید و فروش مسکن و سفته‌بازی، به سود برسند؛ این نوع رونق مسکن هرگز شکل نخواهد گرفت.
از آنجایی که مسکن به اندازه کافی تولید شده، امکان سوداگری مسکن دیگر وجود ندارد، اما رونق مسکن مصرفی در حال حاضر ایجاد شده است و صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز در این رونق مصرفی نقش داشته است؛ البته ارقامی که پرداخت می‌شود، کافی نیست. به نظر من، این نرخ رونق مسکن در سال‌های آینده ادامه دارد و نقش دولت در این زمینه تنها این است که می‌تواند به نهادهای پولی و مالی کمک کند تا تسهیلات خرید مسکن بدهند. دولت در شرایط فعلی با توجه به محدودیت منابع، کمک کوچکی می‌تواند ارائه دهد.
میزان عرضه و تقاضا را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
دیگر شرایط اینکه دولت مانند مسکن مهر، 2میلیون واحد بسازد وجود ندارد و در تمام دنیا این نوع اقدامات منسوخ شده است.
قیمت مسکن امسال بیش از نرخ تورم افزایش نیافته است و از سوی دیگر با توجه به اینکه واحد مسکونی در کشور زیاد داریم، با کمبود واحد مسکونی ارزان‌قیمت مواجه نخواهیم شد؛ ولی با این حال، دولت باید به ساخت‌و‌ساز مسکن کمک کند.
در تمام دنیا شهرداری‌ها اگر احساس کنند کمبود مسکن وجود دارد، خودشان اقدام به ساخت واحد مسکونی می‌کنند و همواره نرخ عرضه مسکن را 8 درصد از نرخ تقاضا بالاتر نگه می‌دارند؛ به این معنی که در دنیا همیشه شهرداری‌ها 8 درصد خانه خالی نگه می‌دارند تا از سفته‌بازی مسکن جلوگیری شود؛ این سیاست را ما هم باید تعقیب کنیم اما شهرداری‌های ما این توان را ندارند، علت آن این است که دولت آماری از وضعیت مسکن نمی‌دهد و ناگهان 200 هزار واحد صنفی و مغازه ساخته می‌شود که خالی است، ولی از سوی دیگر با کمبود واحد مسکونی ممکن است مواجه شویم.
عمده متقاضیان مسکن در سال آینده چه کسانی خواهند بود؟
خانه‌های ارزان‌قیمت در آینده بازار خوبی خواهند داشت. در مقابل، معتقدم همچنان خانه‌های گران‌قیمت با سرعت بسیار کمی فروخته خواهند شد و خانه‌های خالی لوکس به‌راحتی به فروش نخواهند رفت. اما مسکن ارزان‌قیمت بازار رشد مناسبی را پیش رو دارد و وزارت راه و شهرسازی هم کمک کرده تا این رشد ادامه پیدا کند.
در حال حاضر در هفته سه برابر ماه مشابه سال قبل در صندوق مسکن یکم افتتاح حساب انجام می‌شود که سبب نگرانی بانک مسکن بابت تأمین منابع تسهیلات مسکن شده است.
ارزیابی شما از تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن چگونه است؟
به نظر من تشخیص بازار این است که نرخ ارز گرایش به بالاتر رفتن دارد. دولت نیز در صورتی که این تشخیص بازار را درک کند باید کمک کند تا ارز به وسیله پس‌انداز تبدیل نشود.در واقع دولت باید کمک کند تا حباب نرخ ارز از بین برود تا به وسیله‌ای برای پس‌انداز تبدیل نشود.
هم‌اکنون در بازار سرمایه، سهام‌های وابسته به ارز، روند رو به رشدی به خود گرفته‌اند، سهام‌هایی مانند پتروشیمی‌ها، فلزات، خودرو و دیگر سهام‌هایی که وابسته به ارز هستند، در روزهای اخیر با استقبال مشتریان مواجه شده‌اند و حتی از قیمت ارز هم بالاتر رفته‌اند.
عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن یکم را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
حساب‌هایی که هم‌اکنون در صندوق پس‌انداز مسکن یکم افتتاح بانک مسکن افتتاح می‌شود نسبت به مدت مشابه سال قبل 3 برابر افزایش یافته و بانک مسکن نگران کسری منابع خود شده است؛ چرا که با شتاب زیادی مردم در حال سرمایه‌گذاری هستند و این سرمایه‌گذاری به امید دریافت وام مسکن است. سالانه در ایران 650 هزار ازدواج صورت می‌گیرد که رقم قابل ملاحظه‌ای است و این افراد وارد بازار مسکن می‌شوند. از سوی دیگر می‌توانند در صندوق پس‌انداز مسکن یکم حساب افتتاح کنند. نگرانی بانک مسکن بابت کمبود منابع با حمایت برطرف می‌شود؛ به شرطی که بانک مرکزی بپذیرد مطالباتی که از بانک مسکن دارد را دیرتر وصول کند.
بانک مسکن توانسته به‌مثابه یک بانک توسعه‌ای عمل کند؟
بانک مسکن وام‌های با مبالغ کم پرداخت کرده و مشکلی برای وصول آنها ندارد، بنابراین وضعیت آن با بانک‌های دیگر که وام‌های بزرگ پرداخت کرده و اقساط آنها بازپرداخت نمی‌شود، متفاوت است و در موقعیت خوبی قرار دارد.
در صورتی که بانک مسکن کاملا  به بانک توسعه‌ای تبدیل شود، وزارت راه و شهرسازی آمادگی دارد از منابع داخلی و املاک خود به افزایش سرمایه این بانک کمک کند.

*نویسند: مجید معصومی