به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان»، در نگاه اقتصادی و سرمایه¬ای به توسعه ای، «ساختمان»، یک کالا (Good) به شمار می‌آید، زیرا قابل انتقال و معامله است و برمبنای قوانین تجارت کالا، مهم¬ترین مشخصه هر کالا، قبول مسئولیت کیفی آن از سوی تولیدکننده کالاست. توسعه¬ گری به دنبال این نگاه به صنعت ساختمان، ظهور یافت؛ پیامد این نگاه کالایی به ساختمان، تخصصی شدن امر تولید مسکن و مستغلات و پذیرش مسئولیت کیفی و حقوقی آن به عنوان محصول بوده است.
توسعه ¬گری، یک فعالیت فرآیندی چندرشته¬ای است؛ نمودار اسپیرالی معروف گراس کامپیان؛ به خوبی، نظام¬های حرفه¬ای درگیر در طی فرآیند توسعه¬ گری را نشان می¬دهد؛ آنالیز رقابتی بازار، آنالیز کالبدی- فیزیکی، آنالیز حقوقی- سیاسی و آنالیز مالی.
گرچه توسعه¬ گری یکی از کسب و کارهای با ریسک بالاست، اما درعین حال، یکی از قدرتمندترین روش¬های ممکن برای سرمایه¬گذاری است؛ به¬طوری که در شرایط بازار نسبتاً پایدار و وجود قوانین کاملاً تثبیت¬شده و نهادهای مالی تعریف شده، توانایی تولید بیشترین سود به نسبت سرمایه اولیه را دارد. همچنین چنانچه توسعه ¬گران برنامه¬های عملیاتی مؤثر برای کنترل تغییرات و مشکلات احتمالی در هر گام از پروژه را داشته باشند، به طور مؤثری می¬توانند ریسک را کنترل کنند.
در گذشته که سه کنشگر اصلیِ توسعه؛ سرمایه¬گذار، پیمانکار و مشاور، هر کدام مجزا عمل کرده و تنها مدیریت ریسک بخشی از فرآیند توسعه را بر عهده داشتند، بیشترین ریسک متوجه سرمایه-گذار بود، زیرا پیمانکارومشاور، ذی¬نفع در سود سرمایه¬گذاری نبودند و تنها در قبال دریافت حق¬الزحمه، مدیریت ریسک در حیطه مسئولیت اجرایی خود را داشته¬اند. این مناسبات میان این سه جز از فعالان بخش ساختمان، در شرایط بازار ناپایدار، موجب رکود صنعت ساختمان می¬شد، زیرا رونق این صنعت، وابسته به سرمایه¬گذار و تصمیم وی برای پذیرش ریسک سرمایه¬گذاری بود و در زمانی که گزینه¬های سرمایه¬گذاری متعدد و با ریسک کمتر، وجود داشت، سرمایه¬گذاران، تمایل خود به سرمایه¬گذاری در این بخش که متغیرهای تصمیم¬گیری در آن بیشتر و فرآیند آن طولانی¬¬تر بود، از دست می¬دادند.
در این میان، برخی از فعالان بخش ساختمان به این نتیجه رسیدند که برای اطمینان¬بخشی به سرمایه¬گذاران و ضمانت سود سرمایه¬گذاری آن‌ها، خود باید در ریسک سرمایه¬گذاری شریک شوند. با آغاز این شراکت، به¬تدریج این اندیشه که خود با اتکا به تحلیل ریسک، مطالعات بازار و طراحی مکانیسم¬های تأمین منابع می¬توانند همه سهم سرمایه¬گذاری را به عهده بگیرند، قوت گرفت و توسعه¬ گران به شکل مدرن امروزی ظهور یافتند.
بنابراین، نهاد توسعه ¬گر امروزی، یک بنگاه اقتصادی- فنی است که با مشارکت صد در صدی در ریسک سرمایه¬گذاری در صنعت ساختمان، ضامن تحقق اهداف اقتصادی آن می¬شود. توسعه¬ گر صنعت ساختمان، نهاد فنی و اقتصادی تولید و عرضه کالایی به نام ساختمان در مقیاس¬ها و کاربری¬های مختلف است.
شرح وظایف توسعه‌ گران
وظایف عمده و اصلی توسعه ¬گران را می¬توان در موارد زیر خلاصه کرد:
• شناسایی فرصت‌ها و تحلیل ریسک‌ها و شناسایی و تحلیل بازار هدف و تعریف پروژه
• امکان‌سنجی نوع توسعه؛ تجاری، مسکونی، خودمالکی و بهره-برداری یا آزادسازی و فروش
• تعیین منابع مالی، تعیین پتانسیل‌ها و اعتبارات و پشتوانه-های مالی و تعریف مکانیسم¬های تأمین سرمایه
• بودجه¬بندی هم برای خرید و هم برای توسعه و برنامه زمان‌بندی برای انجام کار
• به استخدام گرفتن مشاوران، پیمانکاران و تأسیس دفتر فنی برای هدایت و راهبری گروه
• به کارگرفتن کارگزاران شایسته در املاک و مستغلات و شروع کردن تحقیق درباره بازار
• طراحی یک چارچوب قانونی برای توسعه و گرفتن تأییدیه‌ها و مجوزهای لازم
• استخدام معمار، طراح و برنامه¬ریز که برنامه‌ریزی فیزیکی و فضایی اولیه را برای توسعه انجام دهند.
• تدوین ضمانت¬نامه¬ها، بیمه¬نامه¬ها و ...
• ورود به قراردادهای ساخت و ساز با پیمانکار عمومی و سایر پیمانکاران جزء برای عملیات ساخت
• نظارت بر ساخت، پیش¬بینی و بودجه‌بندی برای تأخیرات و مسائل
• بازاریابی، قرارداهای اجاره یا فروش و خدمات پس از فروش
لازم به تأکید است که همانطور که در شرح مأموریت¬ها و وظایف نهاد توسعه¬ گر گفته شد؛ مهارت مهندسی ساخت، تنها بخشی از مجموعه مهارت¬هایی است که در توسعه¬ گری مورد نیاز است. توسعه ¬گرانی که فقط مهارت¬ها و تجربه پیمانکاری داشته¬باشند، هرچند پیمانکاران موفقی هم باشند، چنانچه بدون توانمندی¬ها و مهارت¬های توسعه¬ گری به‌ویژه توانمندی¬های مربوط به مدیریت ریسک اقتصادی پروژه، وارد این حرفه شوند، خود را در میانه یک بحران خواهند دید، زیرا وقتی آنها از طرف شخص سومی، اقدام به ساخت می¬کنند، مسئولیت¬های دیگر مانند مدیریت مالی و اقتصادی، مسائل حقوقی و قانونی توسعه، پاسخگویی به ناظران ساختمان و مسئولیت فروش توسعه را برعهده ندارند.
یک نهاد توسعه ¬گر، برای مدیریت همزمان ریسک فنی و اقتصادی، باید مجموعه¬ای از توانمندی¬ها، تخصص¬ها و مهارت¬هایی که در کل فرآیند توسعه؛ مطالعات بازار، فرآیند تولید و فرآیند فروش و خدمات پس از فروش، لازم است را دارا باشد؛ یک نهاد توسعه ¬گر، متشکل از یک تیم بزرگ از افراد یا مؤسسات همکار است که مهارت-های متفاوت لازم برای توسعه را دارد و معمولاً حداقل شامل افراد، تخصص¬ها یا مؤسسات زیر است؛ که ممکن است در شرایط ویژه هر پروژه، به تخصص¬های بیشتری، نیاز باشد.
1 -یک بخش مالی که تأمین مالی؛ هم برای خرید زمین و هم برای توسعه را فراهم کند.
2 -کارشناسان حقوقی که خرید زمین، تأمین مالی توسعه آن، تنظیم قرادادهای ساخت، بررسی قوانین منطقه‌بندی و کاربری، قوانین رهن و آزاد کردن و فروش پروژه تمام‌شده را برعهده دارد.
-3کارشناسان بیمه و مالیات، که برنامه¬ریزی مناسب برای ساختارهای مالیاتی و بیمه را انجام دهند.
-4 کارشناسان معاملات املاک و مستغلات که وظیفه یافتن زمین مناسب، خرید زمین و نهایتاَ فروش و آزادسازی پروژه ساخته شده را برعهده دارند.
-5 معماران و مهندسان که برنامه¬ریزی فیزیکی- فضایی و طراحی و نظارت بر پروژه را بر عهده دارند.
-6 پیمانکار عمومی که ساخت و ساز را مدیریت کند و با پیمانکاران جزء و موردی در تعامل و همکاری است.
-7 پیمانکاران جزء (حداقل در اجرای تأسیسات برق، لوله¬کشی، دیوارکشی و ...) و موردی که در طی برنامه¬های عملیاتی توسعه پروژه به کار گرفته می¬شوند.
-8 یک مشاور محلی که بتواند با مسئولان و مدیران محلی برای حل تعارضات و مغایرت¬های پهنه¬بندی کاربری، به طور مؤثر تعامل و مذاکره کند.
با توصیف فوق، یک توسعه¬ گر، یک سازنده نیست. یک توسعه¬ گر، یک سازنده را برای دستیابی به یک توسعه قابل فروش، به کار می¬گیرد. «ساختن»، یکی از ضرورت¬های فرآیند است که بیشترین عینیت را دارد، اما ضروری¬تر از تأمین مالی پروژه، خرید زمین و فروش پروژه در پایان آن نیست. توسعه¬ گر، مشاور نیست، یک توسعه ¬گر، یک مشاور را به¬کار می¬گیرد، تا بر اساس مطالعات بازار، قوانین شهری و مجوزهای اخذ شده و متناسب با منابع مالی و ارزش افزوده ناشی از آن، انتخاب بهینه را طراحی کند؛ اما توسعه ¬گر، ریسک همه اجزای فرآیند توسعه را بر عهده می¬گیرد.
بدین¬ترتیب، دانستن اینکه چگونه یک سازه ساخته می¬شود، دانش و مهارت کافی برای فعالیت¬های یک نهاد توسعه ¬گر نیست، گرفتن فاینانس مناسب، تعامل با بانک¬ها، با پیمانکاران جزء و تأمین-کنندگان مصالح، تنظیم قراردادهای اساسی و حقوق قراردادی برای اطمینان از ساخت و ساز بهره¬ور و بررسی و گرفتن مجوزها، مجوز
استقرار کاربری مورد نیاز و مدیریت سرمایه و فرآیند برای آزادسازی رهن بانکی، مهم¬ترین مهارت¬ها و تخصص¬هایی است که یک نهاد توسعه¬ گر باید دارا باشد.
همانطور که گفته شد، یک نهاد توسعه¬ گر، در بیشتر موارد، مجموعه-ای از مؤسسات و شرکت¬های همکار است؛ بنابراین، برنامه¬ریزی دقیقی در ایجاد ساختار همکاری آن‌ها لازم است تا از اختلافات درونی که منجر به شکست پروژه می¬شود، جلوگیری کند. به عبارت دیگر، نهاد توسعه¬ گر فرمانده عملیاتی چندین گروه مختلف و همکار است که در واحدهای مجزا برای توسعه¬ای واحد کار می¬کنند، اما قواعد یکسانی برای اجرا و انجام ندارند. لازم به توضیح است که استفاده از ظرفیت¬های توسعه ¬گری در توسعه صنعت ساختمان، وابسته به سه عامل زیر است؛
- حضور پر رنگ نهادهای حاکمیتی و اداری در جهت تسهیل امر توسعه؛
- حضور پر رنگ نهادهای ضمانتی مانند بیمه¬ها در فرآیند تولید و عرضه؛
- حضور پر رنگ نهادهای حمایتی مانند بانک‌ها در تأمین مالی و منابع.
مأموریت¬ها و شرح وظایف توسعه¬ گران
مأموریت¬ها و شرح وظایف نهاد توسعه ¬گر به شرح زیر قابل توضیح است؛
• مأموریت¬های توسعه¬ گران
• مدیریت کل فرآیند توسعه؛ در سه مرحله مطالعات اقتصادی و بازار، فرآیند تولید و فرآیند فروش
• مدیریت بخش فنی و مدیریت بخش اقتصادی؛ همراه با مدیریت ریسک اقتصادی و مدیریت ریسک فنی
• جهت دادن به سرمایه¬های خرد و سرگردان در جهت تولید ساختمان
- مشارکت صد در صدی در ریسک سرمایه¬گذاری و ارائه ضمانت در سود سرمایه¬گذاری و ایجاد بیشترین ارزش افزوده برای سرمایه¬گذاران
- ارائه بالاترین کیفیت ممکن و متناسب با سرمایه اولیه و قیمت تمام شده
- ارائه ضمانت مشاوره فنی، همراه با بیمه مسئولیت حرفه¬ای مادام العمر و ارائه ضمانت صحت اجرای پروژه با ارائه بیمه با مدت معلوم
- ارائه ضمانت کیفیت فنی ساختمان و ایمنی و مرغوبیت آن و پاسخگویی در برابر کیفیت ساختمان به عنوان محصول بر مبنای حقوق شهروندی؛ مسئولیت¬های فنی - ایمنی صنعت ساختمان و مسئولیت¬های حقوقی ساختمان
- ایجاد برندینگ در صنعت تولید ساختمان
• شرح وظایف توسعه گران
وظایف عمده و اصلی توسعه¬ گران را می¬توان در موارد زیر خلاصه کرد:
• شناسایی فرصتها و تحلیل ریسکها و شناسایی و تحلیل بازار هدف و تعریف پروژه
• امکان سنجی نوع توسعه؛ تجاری، مسکونی، خودمالکی و بهره-برداری یا آزادسازی و فروش
• تعیین منابع مالی، تعیین پتانسیل ها و اعتبارات و پشتوانه¬های مالی و تعریف مکانیسم¬های تأمین سرمایه
• بودجه¬بندی هم برای خرید و هم برای توسعه و برنامه زمانبندی برای انجام کار
• به استخدام گرفتن مشاوران، پیمانکاران و تأسیس دفتر فنی برای هدایت و راهبری گروه
• به کار گرفتن کارگزاران شایسته در املاک و مستغلات و شروع کردن تحقیق درباره بازار
• طراحی یک چارچوب قانونی برای توسعه و گرفتن تأییدیه ها و مجوزهای لازم
• استخدام معمار، طراح و برنامه¬ریز که برنامه ریزی فیزیکی و فضایی اولیه را برای توسعه انجام دهند.
• تدوین ضمانت¬نامه¬ها، بیمه¬نامه¬ها و ...
• ورود به قراردادهای ساخت و ساز با پیمانکار عمومی و سایر پیمانکاران جزء برای عملیات ساخت
• نظارت بر ساخت، پیش¬بینی و بودجه بندی برای تأخیرات و مسائل
• بازاریابی، قرارداهای اجاره یا فروش و خدمات پس از فروش
لازم به تأکید است که همانطور که در شرح مأموریت¬ها و وظایف نهاد توسعه¬ گر گفته شد؛ مهارت مهندسی ساخت، تنها بخشی از مجموعه مهارت¬هایی است که در توسعه ¬گری مورد نیاز است. توسعه¬ گرانی که فقط مهارت¬ها و تجربه پیمانکاری داشته¬باشند، هرچند پیمانکاران موفقی هم باشند، چنانچه بدون توانمندی¬ها و مهارت¬های توسعه گری بویژه توانمندی¬های مربوط به مدیریت ریسک اقتصادی پروژه، وارد این حرفه شوند، خود را در میانه یک بحران خواهند دید، زیرا وقتی آنها از طرف شخص سومی، اقدام به ساخت می¬کنند، مسئولیت¬های دیگر مانند مدیریت مالی و اقتصادی، مسائل حقوقی و قانونی توسعه، پاسخگویی به ناظران ساختمان و مسئولیت فروش توسعه را برعهده ندارند.