عصر ساختمان- برای انجام هر معاملهای بهتر است از افراد اهل فن در آن معامله مشورت گرفت.
به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، در انجام معاملات ملکی، این مشاوران املاک دارای مجوز از سوی اتحادیه بهترین فرد برای مشاوره و راهنمایی هستند. بنگاههای املاک رسمی، دارای مجوز قانونی به عنوان دلال برای انجام هرگونه معاملهای هستند و باید بستر را برای انجام بدون مشکل معاملات فراهم آورند. در غیر این صورت، نهادهای بالادستی مانند اتحادیه صنف مشاوران املاک، از ابزارهای قانونی علیه تخلفات احتمالی آنها استفاده میکند. بدین ترتیب، امکان بروز مشکل در معاملات ملکی، که جدیترین معاملات اقتصادی هر فردی محسوب میشود، به حداقل خواهد رسید. در این بینف آگاهی مشتریان نیز ضرورت دارد. اطلاع از نحوه پرداخت کمیسیون، ضرورت دریافت کد رهگیری و مواردی از این دست، امکان بروز تخلف از سوی مشاوران املاک را نیز به حداقل میرساند.
حق کمیسیون یا به قول برخی آژانسهای املاک حقالزحمه، مهمترین منبع درآمد مشاوران املاک محسوب میشود. گرچه دریافت حق کمیسیون ازسوی بنگاههای مشاور املاک امری بدیهی و جا افتاده است، اما در بسیاری از موارد، بر سر میزان دریافت این مبلغ اختلافات متعددی به وجود میآید.
ویژه مشاوران املاک: هرچند در گذشته دریافت این مبلغ به صورت سلیقهای انجام میگرفت، اما از سال 1379 به بعد و با تصویب وزارت صنعت، معدن و تجارت، دریافت حق کمیسیون به شکل یک قانون درآمد که این قانون میزان دقیق و نحوه محاسبه حق کمیسیون را در تمام معاملات اعم از خودرو و ملک پیشبینی کرده است.
نحوه محاسبه حق کمیسیون
بنا بر قانون، در مورد هر معاملهایکه در دفاتر مشاوران املاک صورت میپذیرد، تا سقف ارزش مالی 500 میلیون تومان، هر یک از طرفین معامله باید مبلغ 0.5 درصد از ارزش آن معامله را به مشاور املاک بپردازند و در صورت بالاتر رفتن ارزش معامله، به میزان مبلغ مازاد، 0.25 درصد نیز به مبلغ فوق افزوده خواهد شد.
به عنوان مثال، در معاملات مربوط به خرید و فروش ملک، اگر ارزش معاملهای 800 میلیون تومان باشد، طرفین معامله باید هرکدام نیم درصد (معادل 2.5 میلیون تومان) برای 500 میلیون و 0.25 درصد معادل 750 هزار تومان بابت 300 میلیون و روی هم رفته مبلغ 3 میلیون و 250 هزار تومان حق کمیسیون بپردازند.
اما در مورد معاملات رهن و اجاره، فرمول این محاسبه بر اساس ارزش اجاره ملک خواهد بود. بدین صورت که مشاور املاک یک چهارم مبلغ اجاره ماهانه مورد توافق میان موجر و مستاجر را به عنوان کمیسیون دریافت میکند. برای املاک رهنی به ازای هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود و براساس رقم معادل، کمیسیون مشاور املاک محاسبه می شود.
در صورت فسخ معامله، تکلیف پرداخت کمیسیون چیست؟
چنانچه معاملهای با رضایت طرفین یا به واسطه یکی از شرایط قانونی فسخ شود بنگاه حق دریافت اجرت را دارد، مشروط به آنکه خود بنگاه عامل فسخ معامله نباشد.
هر بنگاه املاکی باید کلیه معاملاتی را که انجام میگیرد، در دفتری ثبت کند. در این دفتر باید نام طرفین معامله مالی که موضوع معامله است، نوع معامله، شرایط معامله، و این که تسلیم موضوع معامله فوری است یا دارای شرایط است عوض مالی که باید پرداخت شود ( وجه نقد است چک است و … ) و امضای طرفین معامله آورده شود.
هر شخصی که بدون مجوز مبادرت به دلالی کند، به حبس از شش ماه تا دو سال و نیز جزای نقدی محکوم خواهد شد و اگر معلوم شود عمل دلال بر خلاف مقررات مربوط به دلالی است مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی موقتا محروم و پروانه او نیز باطل می شود.
آیا به حق کمیسیون مالیات تعلق میگیرد؟
بنا بر اعلام اتحادیه صنف مشاوران املاک، 8 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز به حق کمیسیون افزوده میشود که موجر و مستأجر ملزم به پرداخت آن هستند و در صورت تخلف برخی مشاوران املاک و گرفتن مبلغ بیشتراز مبلغ فوق، کمیسیون رسیدگی به تخلفات در اتحادیه مشاوران املاک تهران پاسخگوی شکایات است علاوه بر آن مشاوران املاک باید بابت دریافت حق کمیسیون برای طرفین معامله رسید صادر کنند و مشاوران ملزم به درج مبلغ حق الزحمه کمیسیون در قرارداد اجاره هستند.
در صورت تخلف چه کنیم؟
به طور حتم، مانند هر معامله دیگر، دریافت حق کمیسیون نیز عاری از تخلفات احتمالی نخواهد بود.
یکی از این تخلفات، دریافت سلیقهای حق کمیسیون است که حتی قانون هم نتوانسته به کلی جلوی آن را بگیرد. ضابطهمند نبودن آژانسهای املاک از یک سو و عدم آگاهی مردم از قوانین، زمینهساز چنین مشکلاتی میشود.
از طرفی، رشد قارچ گونه دفاتر مشاور املاک به خصوص در تهران، نظارت کامل بر این صنف را تا حدی غیرممکن ساخته و اغلب این تخلفات نیز از سوی مشاوران املاک غیررسمی و فاقد مجوز از سوی اتحادیه املاک رخ میدهد.
گرچه، اتحادیه املاک تمام آژانسهای املاک را موظف به نصب تابلوی قیمتهای مصوب نرخ کمیسیون کرده اما همچنان بسیاری از آژانسهای املاک از این کار امتناع میکنند.
اتحادیه صنف مشاوران املاک همچنین صدور قبض برای مبلغ پرداختی حق کمیسیون را از الزامات مشاوران املاک دانسته اما همچنان بسیاری از بنگاهها از صدور این قبوض ممانعت میکنند و از طرفی مردم نیز از این الزام قانونی برای مشاوران املاک بیخبر هستند و هنگام عقد قرارداد صدور قبض را درخواست نمیکنند.
اتحادیه مشاوران املاک تمام فرمهای نرخ نامه حقالزحمه را در اختیار تمام بنگاهها قرار داده و مشاوران املاک بر اساس قانون نظام صنفی ملزم به نصب این نرخ نامهها در معرض دید مشتریان هستند. همچنین، کمیسیون بازرسی مستقر در اتحادیه املاک بطور مداوم با سرکشی به دفاتر املاک بر کار آنها نظارت دارند.
براساس بند (ب) قانون نظام صنفی، اگر دفاتر املاک از نصب نرخ نامههای مصوب یا مجوز کسب خود سر باز بزنند با آنها برخورد و در مواردی حتی مجازات سختتری چون پلمب دفتر اعمال میشود.
بنابراین، قانون پیشبینیهای لازم را در این زمینه به عمل آورده و اتحادیه صنف مشاوران املاک، به عنوان متولی و ناظر بر عملکرد مشاوران املاک، مرجع رسیدگی به تخلفات آژانسهای املاک به هرگونه شکایت در این زمینه رسیدگی میکند.
بنا بر اعلام اتحادیه صنف مشاوران املاک، تمام مشاوران املاک موظف به رعایت قانون دریافت کمیسیون هستند و در صورت هرگونه تخلف، همچنین مشاوران املاک هر شهر ملزم به رعایت دستورالعمل محاسبه کمیسیون معامله در شهر خود هستند و شهروندان میتوانند به اتحادیه املاک مراجعه کرده یا جهت سهولت در رسیدگی به تخلفهای بنگاههای مشاوران املاک، در سراسر کشور از سامانه تلفنی 7334 استفاده کنند.
کد رهگیری و ضرورت آن در معاملات املاک
از سال 1387، طبق مصوبه هیات دولت و بخشنامه اتحادیه صنف مشاوران املاک، تمامی مشاوران املاک موظف به ثبت معاملات خود در سامانه هوشمند نقل و انتقالات ملکی شدند. هدف از راهاندازی این سامانه، شفافیت مبادلات بازار مسکن است تا دولت و نهادهای مرجع بتوانند در هر لحظه کنترل و نظارت کافی را بر معاملات داشته باشند. این کد رهگیری به صورت یک بارکد در بالای قراردادها حک میشود. بدین ترتیب، قراردادهای جدید حاوی کد رهگیری از طریق اتصال مشاوران املاک به سامانه قابل دسترسی و رهگیری هستند. در این بارکد همچنین اطلاعاتی چون نام و آدرس خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر، نشانی کامل ملک مورد معامله و... ذخیره میشود که این اطلاعات با استفاده از نرمافزار بارکدخوان قابل بازیابی است.
مزایای استفاده از کد رهگیری چیست؟
به طور قطع، اگر خریدار و فروشنده از اهمیت و مزایای کد رهگیری مطلع باشند، محال است معاملات خود را بدون اخذ کد رهگیری انجام دهند. از مزیتهای استفاده از کد رهگیری میتوان به موارد ذیل اشاره کرد:
با صدور کد رهگیری، امنیت معاملات افزایش مییابد و طرفین را از هرگونه تخطی از قانون و کلاهبرداری منع میکند چرا که به محض صدور کد رهگیری در سامانه سراسری معاملات مسکن که همه آژانسهای املاک هم به آن دسترسی دارند، کد پستی ملک مورد نظر در سامانه ثبت شده و آن ملک در فهرست املاک به فروش رفته قرار میگیرد. بدین ترتیب هیچ کدام از بنگاهای سراسر کشور امکان معامله ملک مورد نظر را ندارند در نتیجه امکان فروش یک ملک به چندین نفر از بین میرود.
همچنین، صدور کد رهگیری از طمعکردن فروشنده نیز جلوگیری میکند. بدین صورت که اگر فروشنده در فاصله میان فایل کردن تا ثبت قرارداد بخواهد با توجه به نوسانات بازار قیمت ملک را افزایش دهد و شرط انتقال سند را دریافت مبلغ بالاتر از ارزش معامله تعیین کند، در صورت وجود کد رهگیری و ثبت مبایعه نامه در سامانه به هیچ وجه امکان فسخ یا تغییر ارزش معامله وجود نخواهد داشت. از سوی دیگر، مبایعهنامهها و اجارهنامههای دارای کد رهگیری به راحتی ازسوی مراجع قضایی قابل رهگیری و رسیدگی هستند.
دریافت کد رهگیری برای موجر نیز مزایای بسیاری به همراه دارد؛ بدین ترتیب، موجر به راحتی میتواند در موعد سررسید قرارداد، ملک مورد اجاره را از مستاجر تحویل بگیرد و در صورت امتناع مستاجر، با داشتن کد رهگیری خیلی سریع حکم تخلیه دریافت کند. همچنین، اگر فروشندهای نتواند وجه ثمن را از خریدار دریافت کند، به لطف داشتن مبایعه نامه دارای کد رهگیری میتواند موضوع را به راحتی در مراجع قضایی پیگیری کند. علاوه بر تمام این موارد، افراد با در دست داشتن کد رهگیری میتوانند ضمن استعلام از شهرداری، از واقع شدن ملک مورد معامله در طرحهای عمرانی نظیر مترو، فضای سبز و... اطلاع کسب کنند.
هزینه دریافت کد رهگیری بر عهده کیست؟
بنا بر اعلام اتحادیه صنف مشاوران املاک، مشاور املاک برای صدور کد رهگیری باید مبلغی جزیی را پراخت کند و این مسئله هیچ ارتباطی به متعاملین ندارد.
هزینههای جزئی (حداکثر 4 هزار تومان) دریافت شده برای نگهداری سرور کد رهگیری است و بنگاههای املاک اجازه دریافت مبالغی برای صدور کد رهگیری ندارند و این کار تخلف است؛ در صورتیکه بنگاههای املاک این کار را انجام دهند اتحادیه مستقیما با آنها برخورد خواهد کرد.
منبع: مجله خبری آیهوم