به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از هیبنا، بازار مسکن از اواسط سال 92 تا ماه های پایانی سال 1396 به دلایلی همچون رکود در کل اقتصاد، نرخ بالای سود بانکی و جذب بخش قابل توجهی از نقدینگی توسط بازار پول، با کاهش در حجم فعالیت های واقعی و ساخت و ساز مواجه شده بود اما از ماه های پایانی سال 1396 در حالی که پیش بینی می شد شاخص های قیمت در بازار مسکن با شیب ملایمی افزایش یابند، به دلیل برخی تغییر و تحولات روی داده در فضای بین المللی و به تبع آن افزایش قابل توجه نرخ ارز و تغییر انتظارات تورمی، شاخص هایِ قیمت در عمده بازارها از جمله بازار مسکن و اجاره، به طور نسبی با افزایش مواجه شدند. روند رشد پی در پی قیمت­ ها در بازار مسکن منجر به تغییر مختصات بازار مسکن در چند ماه ابتدایی دوره رونق شد. به طوری که از اواخر فصل بهار، با وجود استمرار رشد قیمت مسکن، حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه­ های معاملات املاک با کاهش مواجه شد. در چنین شرایطی از میان گروه­ های سنی مختلف آپارتمان، آپارتمان­ های نوساز (واحدهای مسکونی حداکثر پنج سال ساخت) که طی سال­ های گذشته به طور معمول نیمی از معاملات ماهانه بازار مسکن را از آن خود می­ کرد، رو به افول گذاشت.

بررسی تحولات ماهانه بازار مسکن طی چهار ماه گذشته (از خردادماه تا پایان شهریورماه سال جاری) نشان می­ دهد: توزیع سهم واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا به گونه­ ای بوده که طی چهار ماه مذکور، حجم معاملات آپارتمان­ های نوساز از بالای 52 درصد به نزدیک 40 درصد کل معاملات خرید در بازار مسکن شهر تهران رسیده است. بر اساس آمار رسمی ارایه شده، حجم معاملات آپارتمان­ های نوساز تا پنج سال ساخت در خردادماه 43.7 درصد، در تیرماه معادل 43.8 درصد، در مردادماه معادل 44.3 درصد و در شهریورماه معادل 43.8 درصد بوده است این در حالی است که در سال­ های گذشته، حداقل نیمی از معاملات خرید و فروش در یک ماه در مناطق مختلف پایتخت به این گروه اختصاص پیدا می­ کرد.

تحقیقات میدانی «هیبنا» در خصوص چرایی کاهش استقبال از خرید و فروش واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن طی چند ماه اخیر حاکی از آن است که این اتفاق در سه عامل اصلی ریشه دارد. عامل اول، عدم تمایل گروهی از سازنده ­ها به فروش واحدهای تکمیل شده پروژه­ های ساختمانی است. این گروه از سازنده­ ها با این تحلیل که روند رشد قیمت­ ها به دلایل مختلف درونی و بیرونی بخش مسکن، ادامه ­دار خواهد بود، با هدف کسب سود حداکثری و فروش واحد مسکونی با قیمت بالا، فعلا از عرضه آپارتمان نوساز خود یا منصرف شده اند یا آنکه با قیمت­ های بسیار متفاوت و نامتعارف از میانگین قیمتی منطقه، عملا امکان دسترسی متقاضیان خرید به این آپارتمان ها را ناممکن کرده اند.

اما عامل دوم که در کاهش سهم واحدهای مسکونی نوساز از مجموع معاملات ماهانه در شهر تهران تاثیرگذار است، به «ناتوانی سمت عرضه» در فروش ملک مربوط می­ شود. به این معنی که هم ­اکنون گروهی از سازندگان با تمایل داشتن به فروش واحد مسکونی، اما به دلیل نااطمینانی از شرایط آتی بازارهای اقتصادی که به طور مستقیم و غیرمستقیم بر پروسه تولید مسکن ( به عنوان مثال قیمت زمین که تقریبا نیمی از هزینه ­های ساخت در یک پروژه ساختمانی را می بلعد) اثرگذار خواهد بود تصمیم جدی برای فروش و عرضه فایل خود به بازار را ندارند.

اما علاوه بر این دو دلیل که به طرف عرضه در بازار مسکن مربوط می­ شود، دلیل دیگری هم در افت سهم بازار معاملات آپارتمان های نوساز اثرگذار است. بررسی­ ها از وضعیت قیمتی و معاملاتی بازار مسکن حاکی از آن است که «ناتوانی مالی از خرید واحدهای مسکونی نوساز» نیز در این روند موثر بوده است. از آنجا که بیشترین رشد قیمتی املاک طی چند ماه گذشته به این گروه سنی از آپارتمان ها اختصاص داشته است، در نتیجه قدرت خرید متقاضیان به ویژه متقاضیان خانه اولی که با اتکا به اهرم تسهیلات بانکی در بازار حضور پیدا کرده اند برای انتخاب این گروه از آپارتمان ها به شدت کاهش پیدا کرده است.

 بر اساس اطلاعات بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریور امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی بیش از 70 درصد نسبت به شهریور سال گذشته افزایش پیدا کرده است.