مدیران خودروعصر اعتبار

مسکن در آستانه رکود سه ساله

عصر ساختمان- بازار مسکن شهر تهران پس از دوره پیش رونق هشت ماهه در مردادماه به طور کامل وارد رکود شد و با توجه به ادوار گذشته پیش بینی می شود ۱۰ تا ۱۲ فصل دوره رکود طول بکشد.

مسکن در آستانه رکود سه ساله
نسخه قابل چاپ
چهارشنبه ۰۹ آبان ۱۳۹۷ - ۱۳:۱۴:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، بازار مسکن تنها پس از هشت ماه قرار داشتن در دوره پیش رونق که از آذرماه 1396 آغاز و تا تیرماه 1397 ادامه پیدا کرد، قبل از رسیدن به رونق کامل، وارد رکود شد. در دومین ماه از فصل تابستان به علت پرش 62 درصدی قیمت مسکن شهر تهران، معاملات 33 درصد افت کرد تا مشخص شود بازار املاک از ظرفیت لازم برای سرمایه گذاری برخوردار نیست. این در حالی است که نرخ رشد مسکن پایین تر از بازارهای موازی بوده است. تا روز 13 شهریورماه سکه نسبت به ابتدای سال قبل 275 درصد و دلار 242 درصد رشد قیمت را تجربه کرده اند. در این شرایط  رشد قیمت مسکن 213 درصد پایین تر از سکه بوده است. با این وجود کارشناسان معتقدند مسکن را از لحاظ ماهیت درشت بودن سرمایه و کاهش توان طرف تقاضا نمی توان با بازارهای سکه و ارز مقایسه کرد. از طرف دیگر مسکن بخشی از پرش قیمتی خود را در سال 1391 تجربه کرده و دیگر ظرفیت افزایش لجام گسیخته قیمت را ندارد. این موضوع از کاهش یک درصدی سرعت رشد ماهیانه قیمت قابل اثبات است.
    طبق اعلام بانک مرکزی، قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه 1397 معادل 54 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافت و نسبت به ماه قبل رشد 7.1درصد را به ثبت رساند.  در مردادماه این ارقام به ترتیب 62 و 6.1 درصد بود که نشان می دهد با وجود ادامه رشد سالیانه قیمت، از این حیث دچار سکته ماهیانه شده و انتظار می رود در ماههای پیش رو شیب افزایش قیمتها ملایمتر شود و اگر قیمتهای پیشنهادی با همین روند رقابتی، بالا برود احتمالا باید 10 تا 12 فصل آینده شاهد رکود معاملات باشیم. البته رکود بین سالهای 1392 تا 1397 حدود 20 فصل به طول انجامید.
    ریشه‌های اصلی جهش قیمت‌ در بازار مسکن
    ریشه‌ی اصلی افزایش قیمت مسکن را می‌توان در عواملی مانند افزایش نقدینگی، رشد قیمت در بازارهای موازی و دنباله‌روی مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها، ثبات قیمت مسکن در سال‌های پیشین، ساختار بازار مسکن (به‌طور مثال: عدم تقارن اطلاعات، زمان‌بر بودن ساخت‌وساز)،   کاهش عرضه‌ی واحدهای کوچک‌متراژ، افزایش هزینه‌های تولید، تأثیر شهرسازی نامتقارن بر تمرکز تقاضای مسکن بر برخی مناطق خاص و نقش عوامل روانی  و نااطمینانی در آغاز جهش قیمتی پیدا کرد.
    وزارت راه و شهرسازی روز 14 تیرماه ابتدا راهکارهای 9 گانه کنترل بازار مسکن را با حضور فعالان و کارشناسان این بخش بررسی کرد. سپس عباس آخوندی چهار لایحه را برای تصویب به هیات دولت پیشنهاد داد؛ لوایحی که کارشناسان می گویند به دلیل قدرت اثرگذاری اقتصاد کلان بر بازار مسکن، دست اندرکاران این حوزه نمی توانند به طور مستقل برنامه های سرکوب قیمت مسکن را پیاده سازی کنند. همچنین برخی کارشناسان، این راهکارها را دیرهنگام می دانند.
    جهش 62 درصدی قیمت در مردادماه
    در مردادماه امسال متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران حدود 7 میلیون و 400 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل 6.1 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل تا 62.1 درصد رشد دارد. بیشترین رشد متوسط قیمت مربوط به منطقه 5 با 81.8 و کمترین میزان به منطقه 12 با 25.3 درصد نسبت به مردادماه سال گذشته اختصاص دارد. این در حالی است که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد در مردادماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در تهران به 12 هزار واحد رسیده که نسبت به تیرماه 11.2 و در مقایسه با مردادماه سال قبل 33.2 درصد کاهش دارد.
    بی میلی سازندگان برای ساخت و ساز
    نبود چشم انداز مشخص، گرانی مصالح ساختمانی، عدم امکان محاسبه بازده سرمایه و نبود توان کافی در طرف تقاضا باعث شده تا تولیدکنندگان چندان رغبتی به ساخت و ساز نشان ندهند. طبق بررسیهای میدانی در شهریورماه 1397 انگیزه سرمایه گذاران و مالکان برای ورود به طرحهای مشارکت در ساخت به شدت کاهش یافته است. سرمایه گذاران همواره سعی می کنند به بخشهایی که از شرایطی بی ثبات برخوردار است وارد نشوند که شرایط فعلی در بازار مسکن چنین است. به همین دلیل تعداد نوسان گیرانی که از فروردین ماه سال جاری وارد بازار مسکن شدند ریزش کرده است.
    مشاوران املاک از رکود می گویند

    معاملات مسکن در مردادماه 62 درصد کاهش یافته است. حسام عقبایی ـ نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ در این خصوص می گوید: کاهش قدرت خرید متقاضیان، افزایش شدید قیمت مسکن، ورود سفته بازان و سپس خروج آنان از بازار مسکن از دلایل افت معاملات است. مشاوران املاک عنوان می کنند که بازار مسکن در مردادماه قفل شده و خرید و فروش به ندرت انجام می شود. وی افزود: با توجه به روند رو به رشد قیمت پیش بینی می‌کردیم که در مردادماه معاملات حدود پنج تا 10 درصد نسبت به تیرماه کاهش یابد اما کاهشی که در عمل اتفاق افتاده بسیار عمیق تر بوده است. در ماه‌های اخیر نمی‌توان گفت رونق در خرید و فروش مسکن وجود داشت بلکه بازار بهتری نسبت به گذشته داشتیم که در مردادماه این وضعیت از بین رفت. پیش‌بینی من این است که بازار مسکن در شهریورماه هم وضعیتی بهتر از تیرماه و مردادماه نخواهد داشت.
    عقبایی در پاسخ به این سوال که با توجه به فاصله بیش از 200 درصدی قیمت فعلی مسکن نسبت به رشد بازارهای سکه و ارز، وضعیت آینده را چطور ارزیابی می کنید؟ گفت: بازار مسکن را نمی‌توان با طلا و ارز مقایسه کرد. با اینکه رشد بیش 200 درصد قیمتهای دلار و سکه برای مخاطبان این حوزه سنگین بوده اما به هر حال افرادی می توانند با حداقل خرید به صورت محدود در این بازارها حضور داشته باشند. اما افزایش 55 یا 62 درصدی قیمت مسکن بسیار سنگین است؛ زیرا با یک کالا مواجهیم که قیمت آن چند صد برابر یک سکه یا یک دلار است. مضافا اینکه تا به حال سابقه نداشته قیمت مسکن در بازه زمانی شش ماهه 62 درصد رشد کند. از سوی دیگر مسکن نیاز اساسی برای کل جامعه محسوب می‌شود اما سکه و ارز برای مخاطبان خود جنبه سرمایه ای دارد.
    رشد قیمت در نیمه جنوبی کمتر بوده است
    نیمه جنوبی شهر تهران از جهش بازارهای موازی، تاثیر کمتری نسبت به شمال پایتخت گرفته است. میانگین قیمت مسکن در مناطق هفت تا 22 متری چهار میلیون و 650 هزار تومان است که دو میلیون و 300 هزار تومان پایین تر از حد متوسط شهر تهران و 10 میلیون و 450 هزار تومان کمتر از منطقه یک محسوب می شود. همچنین از بین مناطق جنوبی تهران، بازار خرید و فروش تنها در مناطق 11، 14 و 15 تا حدودی گرم است و سایر مناطق کماکان در رکود به سر می برند. به همین دلیل از ظرفیت رشد قیمت کمتری نسبت به میانگین شهر تهران برخوردار هستند.
    اگر به دنبال مسکن ارزان قیمت می‌گردید اطلاع از قیمت مناطق جنوبی شهر تهران می‌تواند به شما کمک کند. در تیرماه 1397 پایین‌ترین میانگین قیمت مسکن در پایتخت به منطقه 18 با متوسط قیمت هر متر مربع سه میلیون و 98 هزار تومان تعلق داشته است. در منطقه 20 متوسط قیمت سه میلیون و 228 هزار تومان بوده است. هر متر خانه در منطقه 17 بالغ بر سه میلیون و 353 هزار تومان خرید و فروش شده است. در منطقه 16 متوسط قیمت سه میلیون و 488 هزار تومان است. میانگین قیمت منطقه 15 بالغ بر سه میلیون و 683 هزار تومان ثبت شده و قراردادهای منعقد شده در منطقه 19 متوسط قیمت هر متر مربع خانه را 3 میلیون و 760 هزار تومان نشان می دهد.
    افت 24 درصدی قدرت تسهیلات مسکن
    تا قبل از رشد شدید قیمت مسکن که از حدود 8 ماه قبل روند تدریجی آن آغاز شد، سقف تسهیلات مسکن به طور میانگین حدود 50 درصد قیمت یک خانه 60 متری را در شهر تهران پوشش می‌داد، اما هم اکنون این رقم به حدود 26 درصد یک واحد 60 متری در شهر تهران تنزل یافته است. در این شرایط افزایش رقم تسهیلات نیز نمی‌تواند کارساز باشد. از سوی دیگر دو موضوع راباید در نظر گرفت؛ یکی اینکه چنین منابعی در اختیار سیستم بانکی قرار ندارد و از سوی دیگر در اختصاص وام باید قدرت پرداخت خانوارها را نیز در نظر گرفت. هم اکنون اقساط وام 160 میلیون 12 ساله با نرخ سود 8 درصد حدود یک میلیون و 700 هزار تومان است که از عهده بسیاری از اقشار خارج است.

    برچسب ها
    پورسعیدخلیلی
    پربازدیدترین های ۲ روز گذشته
      پربازدیدترین های هفته
        رویداد ها در یک نگاه
        • ساختمان فردا ۴
        • ساختمان فردا ۳
        • ساختمان فردا ۲
        • نشریه ساختمان فردا ۱
        • شماره ۱۷ و ۱۸
        • ۰
        • ۰
        • هفته نامه
        • ۰
        آخرین بروزرسانی ۳ ماه پیش
        آرشیو
        آخرین اخبار