به گزارش پایگاه خبری«عصرساختمان» به نقل از  فارس، مالیات بر عایدی سرمایه در بیش از 180 کشور جهان در حال اجراست. طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن در تیرماه امسال با امضای بیش از 100 نفر از نمایندگان مجلس اعلام وصول شد. کلیات این طرح در کمیسیون اقتصادی مجلس به تصویب رسیده و جزئیات آن در حال بررسی است. در همین راستا، مرتضی زمانیان مدیر گروه اقتصاد اندیشکده حکمرانی شریف در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی باشگاه خبری توانا خبرگزاری فارس به تشریح مزایا و معایب مالیات بر عایدی سرمایه CGT و ابهامات پیرامون این موضوع پرداخت.

*افزایش درآمد دولت، یکی از اهداف اخذ مالیات بر عایدی سرمایه است

زمانیان با تاکید بر آنکه مالیات بر عایدی سرمایه مالیاتی است که عموما در هنگام فروش دارایی‌هایی مانند مسکن و یا فلزات گرانبها و اوراق بهادار اخذ می شود و ناشی از افزایش ارزش این دارایی‌ها در طول زمان است، گفت: این مالیات به ویژه در بخش مسکن گاهی با مالیات‌های دیگری مانند مالیات بر دارایی، مالیات بر عایدی ناشی از اجاره، مالیات بر نقل و انتقال خلط می‌شود.

مدیر گروه اقتصاد اندیشکده حکمرانی شریف با اشاره به نقش درآمدی مالیات بر عایدی سرمایه گفت: دیدگاه اشتباهی که در مورد این مالیات وجود دارد تاکیدِ صرف بر نقش تنظیمی آن است در حالی که یکی از اهداف اخذ این نوع از مالیات درآمدهای مالیاتی آن برای دولت است. هر چند این مالیات نقش تنظیم‌گرانه نیز داشته و عموما با توجه به وضع نرخ بیشتر در معاملات مکرر به عنوان مانعی برای فعالیت‌های سفته‌بازانه و سوداگرانه عمل می‌کند.

*تشویق فعالیت‌های مولد با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه

زمانیان درباره ضرورت اجرای مالیات بر عایدی سرمایه گفت: یکی از دلایل ضرورت‌های وضع این مالیات در شرایط فعلی کشور حفظ انگیزه فعالیت‌های مولد است زیرا درآمد ناشی از فعالیت‌های مولد مترتب بر پرداخت مالیات بوده اما کسب درآمد از طریق سفته بازی معاف از مالیات است.

این کارشناس اقتصادی افزود: از سوی دیگر اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در مواردی که ارزش املاک به دلیل ایجاد زیرساخت و یا کالاهای عمومی افزایش می‌یابد نیز ضروری به نظر می‌رسد. به طور مثال اگر ساخت یک بوستان از منابع عمومی منجر به افزایش قیمت املاک یک منطقه شود، بخشی از افزایش قیمت آن املاک در هنگام فروش از این طریق به منابع عمومی باز خواهد گشت.

*اعمال نشدن مالیات بر عایدی سرمایه در سایر بازارها، نباید مانع وضع آن در بخش مسکن شود

زمانیان درباره نقد مربوط به هجوم نقدینگی به بازارهای موازی گفت: وضع مالیات بر عایدی سرمایه به دلایل مشابهی در بازارهایی چون سهام، سکه و ارز نیز قابل اعمال است. از بُعد عدالت مالیاتی نیز سایر بازارها باید مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شوند.

وی افزود: به طور خاص با توجه به فراهم بودن زیرساخت اخذ این مالیات توصیه می‌شود در بازار سهام نیز چنین مالیاتی مورد توجه قرار گیرد. اما به این دلیل که زیرساخت لازم برای وضع این مالیات در همه بازارها فراهم نیست، توصیه می‌شود در این گام، این مالیات از بخش مسکن شروع شود و به سایر بازارها تعمیم داده شود و عدم وضع این مالیات در تمام بخش‌ها مانع وضع مالیات در بخش مسکن نشود.

*موضوع خروج سرمایه و هجوم نقدینگی به سایر بخش‌ها نیازمند تامل بیش‌تری است

مدیر گروه اقتصاد اندیشکده حکمرانی شریف درباره ابهام خروج سرمایه گفت: برخی بر این باورند که وضع مالیات در بخش مسکن منجر به خروج سرمایه و هجوم نقدینگی به سایر بخش‌ها خواهد شد. باید توجه داشت هر چند سفته‌بازانی که حجمی از نقدینگی را در حساب‌های جاری خود برای خرید و فروش مسکن نگه داشته‌اند، ممکن است اقدام به سفته‌بازی در سایر بخش‌ها نمایند، اما این مساله عموما محدود به منابع این بخش از بازیگران بازار خواهد بود.

وی افزود: در مورد سایر اشخاصی که به صورت معمول اقدام به خرید و فروش مسکن می‌کنند باید توجه جدی داشت که این مبادلات صرفا به معنی جابجایی سپرده از یک حساب بانکی به حساب دیگر خواهد بود. از این رو کاهش تعداد معاملات صرفا به این معناست که روند جابجایی سپرده‌ها به نسبت قبل از این مالیات کمی متفاوت خواهد بود.

زمانیان افزود: به بیان دیگر از لحاظ نقدینگی، تفاوت اعمال و عدم اعمال این مالیات تنها این است که سپرده های موجود در حساب چه کسانی باشد. از این‌رو نمی‌توان به راحتی ادعا کرد که کاهش خرید مسکن توسط برخی و کاهش انگیزه فروش مسکن توسط برخی دیگر منجر به تورم جدی در سایر بخش‌ها یا خروج حجم بالایی از سرمایه از کشور دارد.

*مشکلات سایر بازارها باید با تمهیدات مخصوص به خود حل شوند

زمانیان با اشاره به ابهام فرار نقدینگی و خروج سرمایه گفت: این دست تبعات صرفا محدود به نقدینگی جاری گروهی از سفته‌بازان بخش مسکن بوده که به نظر نمی‌رسد حجم زیادی نسبت به کل اقتصاد کشور داشته باشد. از این‌رو هر چند بسیاری از انتقادات ذکر شده پشتوانه دقیق کمی ندارد، اما در عین حال باید توجه کرد که مشکلات سایر بازارها نیز باید با تمهیداتی در خود آن بخش‌ها درمان کرده و نباید توقع داشت که بخش مسکن مشکل تمامی بخش‌های اقتصاد را به دوش بکشد.

*قفل شدن فرایند اصلاحات اقتصادی با هدف اصلاحات همزمان در تمام بازارها

مدیر گروه اقتصاد اندیشکده حکمرانی شریف با انتقاد از رویکرد وضع این مالیات در همه بازارها یا هیچ‌کدام گفت: این نگاه که به خاطر تاثیر یک بخش بر سایر بازارها باید از انجام اصلاحات در آن بخش چشم پوشی کرد به توقف و قفل شدن فرایند اصلاحات اقتصادی منجر خواهد شد.

وی افزود: بنابراین اگر اصلاحات گسترده در تمام بخش‌ها ممکن نیست، باید از یک بخش آغاز کرده و اصلاحات در سایر بخش‌ها را نیز در گام‌های بعدی مورد توجه قرار داد. ضمن آنکه سیاست‌های مکمل دیگری برای کنترل خروج سرمایه و سفته‌بازی در سایر بازارها وجود دارد که می توان این سیاست ها را به طور همزمان به کار گرفت تا مشکلی در سایر بازارها ایجاد نشود.

*آثار اخذ مالیات بر عایدی سرمایه بر قیمت مسکن

زمانیان درباره اثر مالیات بر عایدی سرمایه بر قیمت مسکن گفت: به صورت کلی نکته مهم و مقدم بر بسیاری از تحلیل‌های دیگر، تحلیل اثر این مالیات بر قیمت مسکن است. درباره اثرات تورمی و رکودی ابتدا باید توجه داشت مالیات بر عایدی سرمایه دو اثر متضاد بر قیمت خواهد گذاشت.

وی افزود: از یک طرف عرضه‌کنندگان مسکن با وجود مالیات بر عایدی مسکن حاضر به عرضه مسکن خود با قیمتی بالاتر از قیمت پیشین هستند. این امر در منطق اقتصادی باعث جابجایی منحنی عرضه به سمت چپ و افزایش قیمت مسکن خواهد شد. این اثر "اثر قفل‌شدگی" (Lock-in effect) نامیده می‌شود. از سوی دیگر تقاضاکنندگان مسکن با وجود مالیات بر عایدی سرمایه رغبت کمتری برای خرید مسکن خواهند داشت و به تعبیری منحنی تقاضا به سمت چپ جابجا خواهد شد. این اثر که "اثر سرمایه‌سازی" یا "اثر تبدیل به سرمایه" (Capitalization effect) نام دارد، باعث کاهش قیمت مسکن خواهد شد.

مدیر گروه اقتصاد اندیشکده حکمرانی شریف ادامه داد: از این‌رو مشخص نیست که برآیند این دو نیرو چه اثری بر قیمت مسکن خواهد گذاشت و بنابراین پیش‌بینی اثر این سیاست بر پدیده رکود در بخش مسکن کمی پیچیده است.

*قیمت مسکن عامل تعیین کننده در رکود یا رونق بازار مسکن است

زمانیان درباره اثر مالیات بر عایدی سرمایه بر رکود یا رونق بازار مسکن گفت: این تحلیل که در اثر اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن رکود ایجاد می‌شود برای اثبات نیازمند ارایه کانال‌های مشخصی است که برآیند نیروهای فوق به چه شکل خواهد بود.

وی افزود: عامل تعیین‌کننده در عرضه و ساخت مسکن، قیمت مسکن و به تبع سود ناشی از ساخت است. با حذف سفته بازی از بازار مسکن اگر قیمت این دارایی کاهش نداشته باشد، عملا انگیزه سازنده کاهش نخواهد یافت زیرا سازنده در عمل به سود خود توجه دارد، هر چند ممکن است ترکیب و مناطقی که در آنها ساخت و ساز اتفاق می افتد تغییر کند زیرا با تغییر انگیزه خرید مسکن از سفته‌بازی به سکونتی احتمالا مسکن‌ با ویژگی‌های متفاوتی بیش‌تر مورد تقاضا قرار گیرد.

*ضرورت اتخاذ سیاست‌های مکمل در کنار وضع مالیات بر عایدی مسکن

زمانیان در مورد لزوم انجام سیاست های مکمل در کنار وضع مالیات بر عایدی سرمایه گفت: می توان با انجام سیاست‌های مکمل جهت حرکت را به سمت مطلوب تغییر داد.

وی افزود: به عنوان مثال اگر مالیات بر عایدی سرمایه منجر به کاهش قیمت مسکن شود، آنگاه وضع این مالیات به نفع متقاضیان مسکن برای سکونت خواهد بود. در عین حال اگر در پی کاهش قیمت مسکن، قیمت زمین و سایر عوامل تولید به تناسب کاهش نیابد، این مالیات می‌تواند با کاهش سودآوری ساخت و ساز اثر رکودی بر این بخش داشته باشد. در این شرایط می‌توان با سیاست‌های مشوق تولید اثرات رکودی احتمالی این سیاست را کنترل نمود.

*کاهش تعداد معاملات به دلیل حذف سوداگری به معنای رکود نیست

مدیر گروه اقتصاد اندیشکده حکمرانی شریف با تبیین تفاوت بین تعداد معامله و رکود اظهار داشت: بعضا خلط بین رکود در خرید و فروش مسکن با رکود در ساخت و ساز مسکن صورت می گیرد. آنچه که مهم به شمار می‌رود رکود در بخش تولید مسکن است که بنابر استدلال فوق تابعی از قیمت و سود تولید مسکن است.

وی افزود: به ازای یک قیمت مشخص برای مسکن، کاهش تعداد مبادلات که عموما ناشی از حذف سفته‌بازی است اساسا موضوع مهمی به شمار نمی‌رود. ضمن آنکه باید توجه داشت که فعالیت سفته‌بازی یک گزینه رقیب برای فعالیت ساخت و ساز به شمار می‌رود زیرا در زمانی که یک فعالیت اقتصادی مانند سوداگری سودآوری بالایی داشته باشد قاعدتا بخشی از سازندگان مسکن نیز ترجیح خواهند داد به جای تولید اقدام به سفته‌بازی کنند.

زمانیان ادامه داد: به عبارت دیگر، تا زمانی که خرید و فروش مسکن فعالیتی سودآورتر از فرایند تولید باشد، تولیدکنندگان انگیزه زیادی ندارند که منابع مالی خود را به سمت تولید ببرند و از این حیث حذف سفته‌بازی می‌تواند به تولید کمک کند.

*افزایش عرضه مسکن به مسکن اولی ها با اجرای دوره تنفس

زمانیان درباره اثر دوره تنفس بر قیمت مسکن گفت: یکی از تبصره‌های مکمل این سیاست لحاظ کردن دوره تنفس به معنی در نظر گرفتن یک بازه زمانی بین تصویب و اجرای این مالیات است. در این صورت پس از تصویب این مالیات مالکان مسکن‌های متعددی انگیزه دارند که در دوره تنفس بخشی از املاک خود را عرضه کنند.

مدیر گروه اقتصاد اندیشکده حکمرانی شریف افزود: با توجه به اینکه در این دوره تنها "اثر سرمایه‌سازی" وجود خواهد داشت، قاعدتا در دوره تنفس قیمت مسکن کاهش یافته و افرادی که املاک متعددی دارند عرضه کننده، و افراد بدون مسکن متقاضی آن باشند که در مجموع منجر به انتقال بخشی از املاک به افرادی شود که اصطلاحا مسکن اولی نامیده می‌شوند. به دلیل موقتی بودن دوره تنفس انتظار می‌رود این دوره بر فرایند ساخت مسکن که افق بلندمدت‎تری دارد اثر زیادی نداشته باشد.

* انگیزه چندانی برای‌ اظهار قیمت غیرواقعی مسکن در سازوکار مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد

زمانیان درباره سازوکار اجرایی مالیات بر عایدی سرمایه گفت: درباره سازوکار اجرایی این مالیات باید گفت خوشبختانه این مالیات به نحوی است که عموما انگیزه‌ اظهار قیمت غیرواقعی مسکن در فرایند ثبت کمتر است زیرا عدم اعلام صحیح قیمت به ضرر یکی از طرفین معامله خواهد بود.

وی افزود: با این حال در مواردی که یک طرف از معافیت برخوردار است احتمال اظهار غیرواقعی قیمت قوت می‌گیرد. در هر حال لازم است بر اساس قیمت‌های ثبت شده در مبادلات در هر منطقه، سازمان امور مالیاتی بازه قابل قبولی را برای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه در نظر گیرد.

* لزوم تعیین بازه قابل قبول برای ثبت قیمت مسکن

زمانیان درباره نحوه جلوگیری از فرار مالیاتی با ثبت قیمت غیرواقعی اظهار داشت: به طور مثال ممکن است در معامله‌ای پانصد میلیون تومانی که از پرداخت این مالیات معاف است، فروشنده توافق کند که قیمت را برابر یک میلیارد تومان ثبت نماید تا خریدار در فروش آتی خود مالیات کمتری را پرداخت نماید.

وی افزود: بنابراین سازمان می‌تواند بر اساس متوسط قیمت معاملات آن منطقه یک بازه قابل قبول، به طور نمونه در این مورد تا سقف ششصد میلیون تومان را در نظر بگیرد و بر اساس آن عدد ششصد میلیون تومان مبنای محاسبه عایدی سرمایه در فروش بعدی این ملک قرار دهد، هر چند قیمت ثبت شده برابر یک میلیارد تومان باشد.

*مشمولیت مالیاتی انتقال های وکالتی مانع از فرار مالیاتی است

مدیر گروه اقتصاد اندیشکده حکمرانی شریف درباره انتقالات قهری، ارث، هبه، اعطای وکالت و امثال آن گفت: در این موارد نیز تمهیدات خاصی لازم است تا این قانون به درستی اجرا شود. به نظر می‌رسد در متن پیشنهادی مرکز پژوهش‌های مجلس این موارد تا حد خوبی مورد توجه قرار گرفته است.

وی افزود: به طور خاص قاعدتا در انتقالات بلاعوض و محاباتی باید پرداخت مالیات موضوع این ماده بر عهده شخص منتفع از عایدی سرمایه یا همان منتقل‌الیه باشد. همچنین به منظور ممانعت از دور زدن این مالیات با استفاده از وکالت‌های بلاعزل پیشنهاد شده است که اعطای وکالتی که در آن حق انتقال ملک وجود دارد نیز مشمول مالیات موضوع این ماده شده و دفاتر اسناد رسمی برای ثبت وکالتنامه، موظف به اخذ گواهی پرداخت این مالیات باشند.

*اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن به هیچ زیرساختی نیاز ندارد

زمانیان در مورد زیرساخت لازم برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه گفت: برخلاف این نقل رایج که اجرای این پایه مالیاتی نیازمند زیرساخت‌ها پیچیده و یا سامانه‌هایی مانند حدنگاری (کاداستر) است، اجرای این مالیات به هیچ وجه نیازمند چنین زیرساخت‌هایی نخواهد بود.

وی افزود: در وهله اول کافی است دفترخانه‌ها ملزم به ثبت قیمت معاملات شوند. در مورد معافیت خانه اصلی نیز که در برخی کشورها رایج است نیز صرفا خوداظهاری کفایت خواهد کرد، ضمن آنکه می‌توان از این سیاست جایگزین استفاده کرد که یک بار انتقال یک واحد مسکونی به‌وسیله هر فرد حقیقی در هر چند سال معامله معاف از مالیات باشد. این مورد نیز بر اساس کد ملی کاملا قابل رصد خواهد بود. جزئیات مربوط به این موضوعات در فرصت‌ دیگری قابل تفصیل است.

*ضرورت استناد سازمان مالیات به احکام دادگاهی ثابت شده بر اساس اسناد عادی

مدیر گروه اقتصاد اندیشکده حکمرانی شریف درباره عدم امکان رصد معاملاتی که با اسناد عادی انجام می‌شود اظهار داشت: این اسناد به صورت کلی یک مشکل مهم در نظام اداری کشور به شمار می‌روند و شمول معاملات انجام شده با این اسناد نیز ذیل مالیات بر عایدی سرمایه دشوار خواهد بود.

وی افزود: با این حال به نظر نمی‌رسد این نقیصه که یک مساله کلان در نظام حقوقی کشور است دلیلی برای توقف این پایه مالیاتی موجه قلمداد شود. در نهایت یکی از تمهیداتی اندیشیده شده برای تعدیل این مساله اینست که احکام دادگاهی که صحت اسناد عادی را اثبات نمایند بتوانند برای اخذ این مالیات مورد استناد سازمان امور مالیاتی قرار گیرند.