مدیران خودروعصر اعتبار

طرحی که بستر ظهور «سلاطین مسکن» می‌شود

عصر ساختمان- ریشه ایجاد ملاکان و محتکران بازار مسکن را باید در اجرای سیاست هایی مانند انبوه سازی مسکن به شیوه مشارکتی در زمین‌های دولتی باید جست و جو کرد.

طرحی که بستر ظهور «سلاطین مسکن» می‌شود
نسخه قابل چاپ
شنبه ۲۹ تير ۱۳۹۸ - ۱۵:۳۷:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از فارس، این روزها افزایش شدید قیمت ها در بازار مسکن و اجاره نقل محافل و رسانه ها شده است. در این بین، خبری که توسط یکی از نمایندگان مجلس شورای اسلامی اعلام شد، تعجب بسیاری از مردم را برانگیخت. در حالی که بعضی از مستاجرین برای اجاره یک واحد مناسب دچار مشکلات بسیاری شده اند و بعضا مجبور به حاشیه نشینی و مهاجرت از شهرهای بزرگ شده اند، زهرا سعیدی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در برنامه تلویزیونی پایش در تاریخ 16 تیرماه گفت: «طبق اطلاعات واصله فردی در شهرری صاحب 700 خانه است و مالیات این سرمایه را هم نمی‌پردازد. این ارقام کم نیستند و طبق بررسی‌ها متوجه شدیم فردی در تهران 2 هزار و 500 مسکن ساخته، ولی وارد بازار مسکن نکرده است».

    البته این اولین بار نیست که رسانه ها از وجود واحدهای خالی و اثرگذاری آن بر قیمت مسکن در شهرهای بزرگ خبر می دهند. افراد، موسسات و بانک هایی که با استفاده از زمین های رایگان و تسهیلاتی که بعضا در اختیار داشته اند، اقدام به تولید یا خرید مسکن نموده و به امید کسب سود بیشتر در آینده از عرضه آن ها خودداری می کنند. برای مثال چندی پیش رسانه ها از احتکار 500 واحدی یک بانک، در یکی از مناطق مناسب شهر ارومیه خبر دادند.

    در همین راستا، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه هیئت دولت در تاریخ 19 تیرماه در مورد وجود سلاطین مسکن گفت: «من نه تکذیب می‌کنم و نه تأیید».

    البته علت این اظهار نظر وزیر را باید در عدم راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور دانست. سامانه‌ای که در صورت تکمیل، داده های مربوط به مالکان واحدهای مسکونی، خانه های خالی و وضعیت مستاجران و مالکان را در اختیار سیاستگذران و دستگاه های دولتی و نظارتی قرار می داد.

    لازم به ذکر است مجلس در تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن سال 94، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی می شد که در هر زمان امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در تمامی نقاط کشور فراهم شود. وزارت راه و شهرسازی موظف شده بود تا امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی شود. با وجود این الزامات قانونی هنوز اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ نداده است.

    *رشد قارچ گونه خانه های خالی و احتکار شده در شهرهای بزرگ

    لازم به ذکر است مطابق با داده های سرشماری سال 95، تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور 2.58 میلیون رسیده است.این در حالی است که تعداد این واحدها در سال 1390 ، 1.6 میلیون بوده است. موضوع وقتی قابل تامل تر است که بدانیم بیش از 57 درصد از این واحدهای خالی در 7 استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی و البرز و خوزستان توزیع شده اند که مراکز این استان ها به لحاظ شرایط قیمتی در سطح بالاتری نسبت به شهرهای دیگر قرار دارند. در تهران در حالی که کل تعداد خانواده های مستاجر 1.8 میلیون خانواده است، 490 هزار واحد خالی وجود دارد که بنا بر گزارشات میدانی عمدتا در برج‌ها و ساختمان های لوکس مناطق گران قیمت قرار گرفته اند و مالکان آن ها هیچ هزینه ای بابت احتکار آن ها متحمل نمی شوند.

    اما ریشه ایجاد این امتیازات و رانت های انحصاری و رشد قارچ گونه خانه های خالی در چیست؟

    *تولید مسکن به شیوه مشارکتی در زمین‌های دولتی، زمینه ساز ایجاد سلاطین مسکن

    عمده ملاکان و سلاطین مسکن، افرادی هستند که با استفاده از سیاست های اشتباه دولت ها، با هزینه ای کمتر از هزینه معمول مالک تعداد قابل توجهی مسکن شده  و از عرضه آن ها خودداری می کنند. یکی از این سیاست های اشتباه، انبوه سازی مسکن به شیوه مشارکتی در زمین های دولتی است. در این شیوه انبوه سازی، دولت ها، آورده هایی چون زمین و پروانه ساخت و بعضا تسهیلات مناسب را در اختیار انبوه ساز قرار می دهند و انبوه ساز عملیات ساخت را انجام داده و در نهایت بخشی از واحدها در اختیار دولت و بخش دیگری در مالکیت انبوه سازان قرار می گیرد.

    اما بعد از ساخت واحدهای مسکونی و پایان پروژه ها، انبوه ساز هم که هزینه ای برای تامین زمین پرداخت نکرده و فرآیند ساخت را نیز با تسهیلات مناسب و حتی تخفیف در مصالح ساختمانی انجام داده است، اکنون مالک بخش قابل توجهی از واحدهاست و می تواند این واحدها را به بازار عرضه نکند. در شرایطی که قیمت ها با افزایش مناسبی رو به رو شد، با قیمت های گزاف این واحدها را به فروش برساند.

    * انحراف طرح اقدام ملی تولید مسکن با انبوه سازی مشارکتی

    در این شرایطی که بازار مسکن به دلیل وجود این سهم از خانه های خالی دچار آسیب شده است، این انتظار وجود دارد که وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی مسکن، حداقل زمینه برای افزایش این واحدهای خالی را با تکرار این سیاست اشتباه فراهم نکند. موضوعی که متاسفانه در اجرای طرح اقدام ملی برای تولید مسکن در حال پیگیری است و قرار است 200 هزار واحد در شهرهای جدید به صورت مشارکتی ساخته شود.

    در همین راستا، عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تاریخ 22 خردادماه گفت: «زمین و پروانه از شرکت عمران شهرهای جدید به انبوه‌سازان و توسعه‌گران، ارائه و در مقابل سرمایه‌گذاری و ساخت نیز توسط انبوه سازان انجام می‌شود و واحدهای مسکونی که در شهرهای جدید در طرح اقدام ملی احداث می شود حدود 75 درصد در اختیار انبوه‌سازان قرار دارد».

    جالب اینجاست هدف دولت از اجرای این شیوه تولید مسکن، کاهش قیمت ها برای مصرف کننده نهایی است. اما در عمل آنچه اتفاق می افتد بخشی از سرمایه های کشور در اختیار افراد معدودی قرار می گیرد که می توانند با ایجاد التهاب در بازار مسکن، شرایط را برای زندگی بسیاری از افراد سخت و دشوار کنند.

    *پیشنهادی برای جلوگیری از ایجاد سلاطین مسکن در طرح اقدام ملی تولید مسکن

    وزارت راه و شهرسازی برای جلوگیری از این اتفاق، باید از مالک شدن انبوه سازان اجتناب به عمل آورد. یعنی انبوه سازان در مالکیت واحدهای در حال ساخت شریک نشوند و تنها اجرت ساخت خود را دریافت کنند. در این صورت آن ها منفعت خود را در تولید به موقع و با کیفیت و تحویل سر وقت واحدها می بیند. بنابراین امکان عدم عرضه و احتکار واحدها را نخواهد داشت.

    در این صورت با ثبت نام واحدها و پیش فروش آن ها، متقاضیان فاقد مسکن، مالک واحدهای در حال ساخت می شوند. هزینه ساخت نیز با پیشرفت پروژه به سازندگان پرداخت خواهد شد. همچنین می توان از سیاست تاخیر در پرداخت هزینه زمین استفاده کرد. یعنی مصرف کننده نهایی بلافاصله بعد از تکمیل واحد مسکونی خود و تحویل گرفتن آن، اقدام به پرداخت هزینه زمین به دولت می کند. چنانچه هزینه زمین به صورت اقساط دریافت شود، منفعت آورده دولت، یعنی زمین مانند تسهیلاتی در اختیار مصرف کننده نهایی قرار می گیرد. تسهیلاتی که البته هیچ گونه افزایش نقدینگی و وابستگی به منابع بانکی ندارد.

    برچسب ها
    پورسعیدخلیلی
    پربازدیدترین های ۲ روز گذشته
      پربازدیدترین های هفته
        رویداد ها در یک نگاه
        • ۰
        • ۰
        • هفته نامه
        • ۰
        • هفته نامه
        • هفته نامه
        • هفته نامه
        • هفته نامه
        • هفته نامه عصر ساختمان
        آخرین بروزرسانی ۶ ماه پیش
        آرشیو