به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از فارس، ریسک پایین و سود بالای فعالیت‌های غیرمولد و سوداگرانه، انگیزه لازم را برای حضور تقاضاهای سرمایه‌ای در این بخش از اقتصاد به وجود آورده است. اتخاذ رفتار سوداگرانه توسط افراد نقش اساسی در افزایش جهشی قیمت اقلام در بازه‌های زمانی مختلف داشته است.

به عنوان نمونه برخی از افراد در بازارهایی مانند مسکن، زمین، طلا و ارز، به منظور کسب سودهای بادآورده، معاملات مکرر انجام می‌دهند و با این اقدام موجب بالا رفتن قیمت در بازار می‌شوند. این بازارهای سفته‌بازانه بخش زیادی از سرمایه‌های کشور را جذب خود کرده و این مسئله سبب ایجاد رکود مزمن در بخش مولد اقتصاد شده است. از طرف دیگر سفته‌بازی در این بازارها، قیمت این اقلام را نیز افزایش داده و تامین نیاز مصرفی مردم را با مشکل مواجه می‌کند.

در این زمینه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

* نقدینگی موجود در بازار مسکن به صورت آشکار در آمار خانه‌های خالی (26 میلیون‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ واحد) نمایان است؛ رقم بسیار بالای نقدینگی منجمد و بالقوه در این بخش بیش از 200 میلیارد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ دلار برآورد شده است.

* بر اساس آمارها بیش از 20 میلیارد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ دلار منابع ارزی خارج از سیستم بانکی وجود دارد که در خانه‌ها و گاوصندوق‌ها نگهداری می‌شود.

* در بازار طلا به گفته رئیس اتحادیه طلا و جواهر کشور، بر اساس آمار غیررسمی حدود 300 تا 400 تن طلا، در منازل مردم نگهداری می‌شود. می‌توان حداقل نیمی از این حجم طلا را تقاضای سرمایه‌ای به صورت سکه و شمش داشت.

این وضعیت نامطلوب نقش موثری در افزایش قیمت‌های یک سال اخیر داشته به طوری که قیمت سکه، دلار و مسکن به ترتیب و به طور میانگین بیش از 108، 84 و 50 درصد طی یک سال گذشته رشد داشته است.

نبود ابزار مالیاتی کارآمدی چون مالیات بر عایدی سرمایه که سودآوری در این بازارها را محدود نموده و حضور در آن را از صرفه خارج می‌کند، پیامدهای منفی بر اقتصاد کشور داشته است.

سودهای بالا و یک‌شبه در حوزه مسکن باعث شد تا سرمایه‌های سرگردان به دو صورت وارد حوزه مسکن شوند؛ اول کسانی که مسکن خریداری کردند و با احتکار آن به انتظار افزایش قیمت و سود بیشتر نشستند و دوم کسانی بودند که با خرید و فروش مکرر مسکن در زمانی کوتاه باعث افزایش جهشی قیمت شدند.

به طور مشخص، عدم کنترل تقاضاهای سوداگرانه در حوزه مسکن با استفاده از ابزاری جهانی تحت عنوان مالیات بر عایدی سرمایه، مشکلاتی را طی سال‌های اخیر برای کشور ایجاد کرده که در ادامه توضیح داده شده است:

رشد 66 درصدی تقاضاهای غیرمصرفی مسکن

بر اساس سرشماری‌های انجام‌گرفته، در بازه زمانی 1395-1385، معادل 7 میلیون‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه به موجودی مسکن اضافه شده، در حالی که 2.4 میلیون‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند.

این بدان معنا است که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 66 درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌ای اختصاص یافته است. این در حالی است که در بازه دو سرشماری 1355 تا 1365 نزدیک به 80 درصد از تقاضای بخش مسکن تقاضای مصرفی بوده است.

همچنین عرضه نشدن مسکن باعث شد تا تعداد خانه‌های خالی از 1.6 میلیون‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ در سال 90 به 2.6 در سال 95 افزایش یابد.

ایجاد حباب قیمتی: مسکن دو برابر سطح عمومی قیمت‌ها رشد کرد

حضور بالای تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری با توجه به غیرقابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن شده است.

نرخ رشد قیمت در دوره‌های بلندمدت در بخش مسکن فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد؛ به طوری که میانگین نرخ تورم عمومی از سال 1377 تا 1395 معادل 16.91 درصد بوده، اما نرخ تورم زمین در همین بازه زمانی 24.75 درصد است. همچنین جهش ناگهانی قیمت در دوره‌های کوتاه باعث افزایش سوداگری در بخش مسکن شده است؛ جهشی که غیرمولد بوده و باعث هیچ رشدی در اقتصاد کشور نشده است.

طبق داده‌های وزارت راه و شهرسازی، طی دوره 1371-1394 در شهر تهران، بهای زمین 128 برابر و مسکن 88 برابر و اجاره‌بهای مسکن، 106 برابر افزایش داشته است؛ این درحالی است که طی این مدت شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی 67 برابر و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مناطق شهری تهران 130 برابر شده است. به عبارت دیگر  بهای  زمین 2 برابر، مسکن 1.4 برابر و اجاره‌بها 1.7 برابر سطح عمومی قیمت‌ها افزایش یافته است.

* آثار دریافت مالیات بر عایدی سرمایه

دریافت مالیات بر عایدی سرمایه مانند هر قانون و مقرراتی می تواند تاثیرات قابل ملاحظه بر اقتصاد و تصمیم گیری فعالان اقتصادی بگذارد.

برنامه ریزی فعالان بخش خصوصی برای کسب و کار خود و همچنین نحوه هزینه کرد دولت از محل درآمدی این پایه مالیاتی نیز در اثر اعمال مالیات بر عایدی سرمایه تحت الشعاع قرار می گیرد.

کالاهای با ارزش نظیر مسکن، ارز و طلا به دلیل بالاتر بودن تورم بخشی نسبت به تورم عمومی ، عدم اطمینان اقتصادی و همچنین نامناسب بودن فضای کسب و کار،محل مناسبی برای حفظ ارزش دارایی ها و کسب سود است.

مالیات بر عایدی سرمایه یا حذف تقاضای سوداگرانه موجب افزایش عرضه موثر دارایی ها خواهد شد چرا که دارایی هایی مانند مسکن شامل دو نوع تقاضای مصرفی و سرمایه ای هستند و در صورتی که تقاضاهای سرمایه در آن افزایش یابد و کنترل نشود منجر به تورم افسارگسیخته می شود.این مساله در سالهای اخیر در کشور در حوزه مسکن رخ داده است.

در صورتی که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه به اندازه ای باشد که سوداگری و خرید و فروش به قصد سرمایه گذاری هزینه بالایی داشته باشد تقاضای سرمایه ای کاهش می یابد و موجب خروج سوداگران از بازار خواهد شد.در این صورت تقاضای کل دارایی هایی مانند مسکن کاهش می یابد و این اثر موجب کاهش قیمت می شود.این مالیات اثرات ضدتورمی خواهد داشت و به همراه سایر مزیت های آن موجب برقراری ثبات در بازار زمین و مسکن می شود.

کنترل جریان نقدینگی و هدایت آن به سمت تولید

مهمترین پیامد مالیات بر عایدی سرمایه هدایت و تخصیص بهینه منابع است. این نوع مالیات با کاهش ریسک قیمتی در بازار علاوه بر ثبات بخشی به بازارها و کم رنگ کردن فعالیت های غیر مولد و سوداگرانه موجب بهبود محیط کسب و کار می شود.

بخش مسکن در مقایسه با دیگر بخش های اقتصادی از اولویت بیشتری برای ایجاد تحرک اقتصادی برخوردار است.

در حقیقت وابستگی بیش از 100 صنعت کشور به بخش مسکن سبب شده است تا ایجاد رونق در این بخش تاثیر بسزایی در رونق اقتصادی در دیگر بخش های اقتصادی داشته باشد و در نهایت منجر به رونق در صنایع وابسته نیز می شود.

*مالیات بر عایدی در کوتاه‌مدت هم قیمت مسکن را کاهش می‌دهد

افشین پروین پور کارشناس سیاست‌گذاری مسکن با بیان اینکه مالیات بر عایدی مسکن با سوداگران مقابله خواهد کرد گفت: مالیات بر عایدی در کوتاه‌مدت هم قیمت مسکن را کاهش می‌دهد چرا که وقتی در دولت نهم مطرح شد قیمت مسکن را 10 درصد کاهش داد.

وی در خصوص تاثیر اجرای مالیات بر عایدی بر قیمت مسکن گفت: اجرای مالیات بر عایدی مسکن در کوتاه‌مدت هم می‌تواند مؤثر باشد چرا که هر سیاست اعلامی در حوزه اقتصاد یک اثر روانی دارد.

وی افزود: وقتی این موضوع در دولت نهم مطرح شد که قرار است چنین کاری اجرا شود 10 درصد قیمت مسکن کاهش یافت؛ هر چند در همان سال‌ها هم اجرا نشد اما اثر روانی آن باعث شد که قیمت مسکن 10 درصد کاهش یابد.

پروین‌پور ادامه داد: این سیاست هم اثرکوتاه‌مدت و هم میان‌مدت و بلندمدت خواهد داشت و کاملاً هم می‌تواند مؤثر باشد چون یک دورنمایی برای اقتصادی ترسیم می‌کند که سوداگری در بخش املاک و مستغلات سودی نخواهد داشت و این باعث می‌شود عده زیادی سرمایه‌های خود را از این بازار خارج می‌کنند.

وی افزود: این برنامه می‌تواند یک سیاست مؤثر و راهگشایی برای مهار حباب‌های قیمت مسکن و سوداگری‌ها باشد.

مالیات بر عایدی سرمایه علاوه بر جمع آوری درآمد ،قیمت خانه ها ،مزارع و سایر دارایی هایی را که مورد توجه سوداگران بوده است کاهش می دهد.

*مالیات بر عایدی سرمایه از بخش تولید گرفته نمی‌شود

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس اظهار داشت: مالیات بر عایدی سرمایه از بخش تولید گرفته نمی‌شود بلکه مالیات بر عایدی سرمایه یعنی مالیات از فعالیت‌های مخرب اقتصادی؛ بنابراین باید دولت وضعیت بخش تولید مسکن را روشن کند و هزینه‌های مالیاتی سنگین که بر عهده بخش مسکن است را کاهش دهد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه متقاضی مسکن در بازار وجود دارد اما نمی توانند خود را با این قیمت ها به بازار نزدیک کنند، گفت: شرایط برای خرید مسکن برای دهک‌‌های هدف به شدت سخت شده است ادامه داد:دولت و مجلس در اجرای مالیات بر عایدی تسریع کنند.

*زمان اجرای مالیات بر عایدی سرمایه فرا رسیده است

فردین یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن با تاکید بر اینکه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و مستغلات اگر امروز هم اجرا شود دیر است گفت: مدت‌هاست که وقت اجرای طرح مالیات بر عایدی مسکن فرا رسیده است.

وی گفت: مدت‌هاست که وقت اجرای طرح مالیات بر عایدی مسکن فرا رسیده است چون ساختار سرمایه‌گذاری در بخش مستغلات ساختاری است که سرمایه بیش از حد وارد شده است و ورود سرمایه بیش از حد به قصد سوداگری در نهایت کل نظام اقتصادی و تولیدی را ضعیف می‌کند، بنابراین سال‌هاست که باید این کار انجام می‌شد نه اینکه الان وقت اجرای این برنامه باشد.

یزدانی در خصوص اجرای اینگونه طرح‌ها در کشورهای مختلف ادامه داد: در خیلی از کشورها این برنامه اجرا می‌شود و در کشورهایی هم که اجرا نمی‌شود از نگهداری مستغلات مالیات بالایی اخذ می‌شود.

* کسی جز سوداگران ضرر نمی‌کند

وی ادامه داد: به عنوان مثال در فرانسه مالیات بر نگهداری مستغلات معادل همان عوارض و نوسازی است که شهرداری‌ها اخذ می‌کنند یعنی سالیانه معادل یک درصد ارزش روز ملک هم مالیات اخذ می‌شود.

یزدانی ادامه داد:‌این اقدام باعث می‌شود که املاک خالی از سکنه باقی نماند چون هزینه نگهداری آن افزایش می‌یابد و سودآوری بیکار گذاشتن ملک به قصد کسب عایدی را کاهش می‌دهد.

این موضوع برای صاحبان املاک ناخوشایند به نظر می رسد در حالیکه در واقعیت به ضرر آنان نیست. زیر اگر کسی بخواهد ملکش را بفروشد و ملک دیگری را در یک بازار سالم و مشابه بخرد به دلیل وجود مالیات بر عایدی سرمایه برای هر دو ملک ضرر و یا منفعت معنا ندارد. در واقع مالیات شرایط را یکسان می کند و کسی جز سوداگران ضرر نمی کند.