به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از تسنیم، همه ساختمان‌ها و خانه‌های قدیمی اگرچه حس نوستالژیک و خوبی به ساکنان خود می‌دهد اما بعد از سپری شدن عمر مفیدشان در اثر گذشت زمان، نشست زمین و...، استقامت، امنیت و کیفیت خود را از دست می‌دهند و نیازمند تعمیرات اساسی یا بازسازی می‌شوند.

بنابراین بسیاری از مردم وقتی ملک خود را فرسوده می‌بینند، به فکر بازسازی آن می‌افتند؛‌ این امر علاوه بر قیمت خانه بر آرامش روانی ساکنان آن نیز تأثیرات مثبتی دارد ولی شاید برای افرادی که به فکر نوسازی افتاده‌اند، این پرسش مطرح شود که برای این کار باید از کجا شروع کنند و مراحل صدور مجوز ساخت‌وساز چگونه است. برای پاسخ به این پرسش با مهدی صالحی مدیرکل معماری و ساختمان معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران گفت‌وگو کردیم که مشروح آن تقدیم مخاطبان تسنیم می‌شود:

وقتی مالک تصمیم به تخریب و بازسازی ملک خود می‌گیرد ابتدا باید به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه کرده و مدارک خود را که شامل سند، فیش آب، برق، گاز و تسویه عوارض نوسازی ارائه کند. در این بین اگر پای چند مالک در میان باشد باید با رضایت کامل آنها یا وکالتنامه‌ای تنظیم شود یا خودشان و یا وکیل رسمی آنها برای تشکیل پرونده حاضر شود.

بعد از تشکیل پرونده، یک بازدید از سوی کارشناس شهرداری صورت می‌گیرد تا وضعیت ملک از حیث ابعاد، شیب گذر، دسترسی‌ها و درختان بررسی و گزارش آن تنظیم می‌شود. بر اساس گزارش تهیه شده مشخصات ملک وارد سامانه شهرسازی و روند سیستماتیک آغاز می‌‌شود. در این بخش پای طرح تفصیلی به میان می‌آید و موقعیت ملک با طرح تفصیلی انطباق داده می‌شود تا نوع کاربری، پهنه‌ای که ملک در آن واقع شده، موقعیت زمین و موارد دیگری از این دست مشخص شود.

در این مقطع مالک از وضعیت ملک خودش مطلع می‌شود که چه شرایطی دارد؟

بله دقیقا همینطور است و نیاز ملک به اصلاحیه معبر، کف و بَر و همچنین تعداد طبقات به مالک اعلام می‌شود. در مرحله بعدی کار وارد فرآیند صدور دستور نقشه می‌شود. بر این اساس فرم اطلاعات مکانی و تهیه نقشه به مالک داده می‌شود تا طراح معمار براساس اطلاعات ارائه شده،‌ طراحی ملک را آغاز کند. نقشه باید دقیقا منطبق با شرایط تعیین شده باشد البته در حال حاضر معماری‌های به صورت اینترنتی می‌توانند نقشه‌های پیشنهادی خود را روی سیستم شهرداری بارگذاری کنند تا توسط دفتر خدمات نوسازی، کنترل شود.  درصورتی که نقشه‌ ایرادی نداشته باشد، تأیید خواهد شد. البته اگر ساختمان بیش از 5 طبقه یا دارای واحدهای تجاری بیش از دو طبقه داشته باشد باید به آتش‌نشانی مراجعه کرده و تأییدیه سازمان آتش‌نشانی را پیش از تأیید نقشه، اخذ کند.  در مرحله بعدی کار وارد فاز اعلام عوارض ساخت و ساز می‌شود.

حداقل میزان عوارض برای ساخت یک ملک چقدر است؟

خیلی متفاوت است؛ عوارضی که اعلام می‌کنیم ناشی از یک پایه‌ای به نام ارزش معاملاتی یا P است. در مورد هر ملکی رقم ارزش معاملاتی با توجه به معبر، نوع استقرار، قرار گرفتن در نبش و موارد متعدد دیگر با یکدیگر متفاوت است. البته فرمول‌ها تقریبا ثابت است ولی در واحد‌های تجاری‌ براساس شمال و جنوب پهنه و یکسری ضرایب تفاوت‌هایی وجود دارد. بدین ترتیب هر ملک ارزش معاملاتی خاص خود را دارد و از این جهت نمی‌توان عدد و رقم ثابتی بیان کرد اگرچه وضعیت ایده‌ال این است که وقتی در سیستم روی یک پلاک کلیک می‌کنیم مبلغ عوارض به طور دقیق مشخص شود ولی در نحوه محاسبه فعلی عوارض و فرمول‌هایی که در شهرداری وجود دارد به طور شفاف نمی‌توان عددی مشخص کرد زیرا تا دستور نقشه صادر و همه اطلاعات وارد سیستم شهرداری نشود نمی‌تواند عددی را به صورت شفاف بیان کرد.

 بعد از اعلام عوارض  مالک باید چه کاری انجام دهد؟

بعداز اعلام عوارض مالک باید نسبت به پرداخت آن اقدام کند. در ادامه این روند اگر ساختمان کمتر از دو هزار متر باشد وارد فاز انتخاب ناظر توسط سازمان نظام مهندسی می‌شود و این سازمان  باید مهندس ناظر را معرفی کند.  اگر ساختمان بالای دو هزار متر باشد علاوه بر معرفی ناظر، نقشه‌های آن را هم سازمان نظام مهندسی باید کنترل کند

بعد از معرفی ناظر و کنترل و ارائه نقشه‌های ملک، کار وارد فاز صدور پروانه می‌شود. در واقع همه این مدارک اعم از نقشه‌های تأیید شده، مهندس ناظر، عوارض پرداخت شده و غیره جمع‌آوری و پروانه ساخت با تأیید رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و شهردار منطقه صادر و تحویل مالک می‌شود.

این پروسه چقدر زمان می‌برد؟

نکته این است که اگر همه چیز مرتب و شسته و رفته باشد پیش‌بینی این است که نباید بیشتر از 45 روز تا دو ماه به طول بینجامد اما مشکلاتی در این زمینه وجود دارد؛ ممکن است ملک، حریم میراث فرهنگی، حریم امنیتی، حریم آب و رودخانه، استعلام مترو و غیره داشته باشد و اگر مالک با هرکدام از این موارد مواجه شود، روند کار طولاتی‌ می‌شود.

در تهیه نقشه نیز اگر یک معمار تمام قوانین را رعایت کند و همان بار اول نقشه تأیید شود کار جلو می‌افتد اما کمتر پیش می‌آید که همان بار اول نقشه‌ای را بتوان تأیید کرد البته اگر باز هم طی دو الی سه مرتبه نقشه بازگشت داده شود هم خوب است اما بعضا در مواردی 5 الی 6 مرتبه نقشه برای رفع اشکالات، عودت داده می‌شود.

با این وضعیت، روند کار چقدر زمان می‌برد؟

در حال حاضر میانگین زمان کار کارشناسی در مناطق متفاوت است و ناشی از حجم کار و پیچیدگی‌ کارها دارد. کار کارشناسی برخی مناطق از 45 روز آغاز می‌شود تا 90 و 100 روز ادامه پیدا می‌کند. الان ممکن است بگویید بعضا یک سال هم به طول می‌انجامد اما در این موارد باقی کار به مالک مربوط می‌شود؛ در سیستم کار کارشناسی 45 تا 90 روز است اما تا زمانی که مالک نقشه را ارئه کند یا ماندگاری پرونده طی 3 یا 4 ماه در سازمان نظام مهندسی، روند را طولانی می‌کند و صحبت 10 ماه و یکسال به این دلایل است.

در سامانه طرح تفصیلی عنوان‌هایی وجود دارد که برای برخی افراد سوال ایجاد می‌کند؛ به عنوان مثال یک ملک بافت فرسوده نیست و قدمتی ندارد اما در سامانه بافت فرسوده عنوان شده و در مواردی دیگر ملک مشابه بافت ناپایدار اعلام شده است؛ در صورتی که به عنوان مثال بافت فرسوده باید دارای سه شاخص ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است.

همانطور که گفتید فرسودگی دارای سه شاخصه ناپایداری، ریزدانگی و نفوذناپذیری است. وقتی یک ملک ناپایدارمعرفی می‌شود یعنی دارای همین یک شاخص است و در حال حاضر برای فرسودگی تسهیلاتی وجود دارد. درباره فرسودگی یک ملک که عمر کمی دارد یا دارای شاخص نفوذناپذیری نیست، بلوک شهری مد نظر قرار گرفته می‌‌شود اگر بیش از یک درصدی از ساختمان‌های اطراف، دارای این شاخص باشند باشند بافت فرسوده شناخته می‌شوند. به همین دلیل است که از عنوان بافت استفاده می‌شود نه ملک. بنابراین شرایط ملک‌های مجاور نیز تأثیرگذار است.