به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد، برآیند فضای شکل‌گرفته در بازار رهنی ایران، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانک‌ها را تا نزدیک «فرود کامل»، کاهش داده‌است؛ زیر 5‌درصد، آن‌هم در شرایطی که متوسط جهانی این شاخص نزدیک به 20‌درصد است.

بررسی‌‌‌‌ها از ریشه انحراف وام‌های مسکن از مسیر اصلی به مسیرهای فرعی نشان می‌دهد، مداخله دولت و سیاستگذار پولی به شکل «وام‌های تکلیفی» و «نرخ سود دستوری»، انگیزه بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن را به‌رغم بازدهی مناسب این بخش کاهش داده‌است. در حال‌حاضر به خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها در بازار مسکن، 500‌میلیون‌تومان وام خرید با سود 22.5‌درصد و دوره بازپرداخت 12ساله‌ پرداخت می‌شود که این مبلغ حدود 10 تا 12‌درصد از قیمت خانه را پوشش می‌دهد.

بانک پرداخت‌‌‌‌کننده این تسهیلات اما برای «افراد خاص» در حال‌حاضر وام 750‌میلیون‌تومانی با نرخ سود 4‌درصد و بازپرداخت 20‌ساله درنظر گرفته‌است. همچنین برای مسکن‌‌‌‌سازی‌‌‌‌های دولتی نیز وام ساخت 800‌میلیون‌تومانی با سود 18‌درصد و بازپرداخت تا 20سال، در حال پرداخت به پیمانکاران این پروژه‌ها است؛ شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاران این بخش اما باید وام 500‌میلیون‌تومانی دریافت کنند که «شرایط» و «رقم» آن، کوچک‌ترین سازگاری با «واقعیت کنونی متغیرهای بخش مسکن و ساختمان» ندارد و در نتیجه قابل‌استفاده سازنده‌‌‌‌ها نیست.

دولت و عامل پرداخت وام‌های مسکن در تحلیل «خشکسالی بازار رهنی» این ادعا را مطرح می‌کند که گروه‌های اصلی متقاضی وام «امکان و شرایط دریافت وام خرید و وام ساخت» را ندارند. اما نتایج بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» درباره این ادعا، ضمن رد آن، اثبات می‌کند؛ سیاستگذار با سیاست‌هایی که وضع کرده، «امکان و شرایط دریافت وام مسکن» را از گروه‌های اصلی سلب کرده‌است. این بازی «رکودساز» در بازار رهنی ایران می‌تواند با درس‌‌‌‌گرفتن از «بازار رهنی تایلند» به‌عنوان یک تجربه موفق جهانی، بازتنظیم شود.

درس وام مسکن از تایلند

بانک مسکن تایلند به‌عنوان یک بانک دولتی حدود 72 سال است در حوزه پرداخت «وام خرید و وام ساخت خانه» در این کشور مشغول به‌کار تامین مالی است. پرهیز دولت این کشور از آنچه پیش‌‌‌‌تر، گروهی از پژوهشگران مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی تحقیقاتی اسم آن را «دستور مستبدانه در زمینه نرخ بهره» گذاشته بودند، باعث‌شده طی این سال‌ها بانک مسکن تایلند با «نوآوری ابزارهای تامین مالی»، ابتدا بخش گسترده‌ای از دهک‌های متوسط و کم‌‌‌‌درآمد را با وام‌های خرید پوشش دهد و سپس مقدمات شکل‌گیری «بازار رهنی رقابتی» را در این کشور به‌وجود بیاورد. در حال‌حاضر بانک مسکن تایلند، تسهیلات ویژه مسکن حمایتی و مسکن متوسط پرداخت می‌کند و در فضای رقابتی تامین مالی این بخش، بانک‌های خصوصی نیز تسهیلات مناسب دهک‌های بالا را ارائه می‌دهند.

تسهیلات مسکن در این کشور 39‌درصد از کل تسهیلات پرداختی بانک‌های تایلند را شکل می‌دهد؛ سهمی که از متوسط جهانی بالاتر است. وام‌های مسکن تایلندی بین 70 تا 90‌درصد قدرت خرید خانه را برای متقاضیان پوشش می‌دهد؛ رقمی معادل حدودا 10‌برابر وام‌های مسکن در ایران. بانک مسکن تایلند از 5 مسیر، موفق به «تامین منابع کافی» برای پرداخت گسترده تسهیلات مسکن شده‌است. مسیرها شامل: «انتشار اوراق رهنی و اوراق قرضه»، «پرداخت نرخ سود بیشتر از سایر بانک‌ها به سپرده‌‌‌‌گذاران (در یکی از دوره‌‌‌‌های اخیر این بانک نرخ سود 1.85‌درصدی پرداخت می‌کرد، درحالی‌که سایر بانک‌ها نرخ 1.5‌درصدی داشتند)»، «استفاده از منابع صندوق‌های بازنشستگی به شکل سپرده‌‌‌‌گذاری»، «طراحی‌‌‌‌های حساب‌های سپرده‌‌‌‌گذاری مشوق جذب سپرده به قصد خانه‌‌‌‌دار شدن» و همچنین «چابک‌‌‌‌سازی و سبک‌‌‌‌سازی بانک به شکل کاهش شعب و برون‌‌‌‌سپاری یکسری خدمات بانکی پرهزینه» است.

بانک مسکن تایلند با حساب‌های سپرده‌‌‌‌ای که تعریف می‌کند و همچنین طیف وسیعی از تسهیلات‌‌‌‌گیرندگانی که در حال‌حاضر قسط ماهانه به این بانک می‌پردازند، توانسته بانک اصلی خیلی از کارمندان و خانواده‌‌‌‌ها در فعالیت‌های بانکی روزمره‌‌‌‌شان شود. این انتخاب، رسوب سپرده‌‌‌‌ها و منابع را در این بانک افزایش داده و عاملی برای «تامین مالی بهتر بخش مسکن و ساختمان» شده‌است.

قدرت مناسب این بانک دولتی حتی امکان پرداخت تسهیلات ساخت مسکن‌‌‌‌اجاره‌‌‌‌ای را نیز فراهم آورده‌است. گزارشی که سال‌1401 در مرکز پژوهش‌های مجلس تحت‌عنوان رویکردهای جهانی سیاستگذاری در حوزه تامین مسکن تهیه شد، نشان می‌دهد: دولت تایلند اهمیت تامین مالی مسکن را به‌عنوان یک نظام پشتیبان اساسی شناخته و به این‌دلیل حمایت‌های سیاستی خود را از بانک دولتی تایلند(GHB) به‌عمل می‌آورد. حمایت دولت از این بانک بهبود بنیادین در بازار رهنی (وام بلندمدت مسکن) ایجاد ‌کرده‌است. دولت اما «حمایت» و پشتیبانی می‌کند و هیچ‌گونه دستوری در زمینه نرخ‌های بهره اعمال نمی‌کند. وام مسکن در تایلند برای خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها با نرخ سود بسیار پایین‌تر (حدود یک واحد‌درصد کمتر) و بازپرداخت طولانی‌‌‌‌تر ارائه می‌شود.