به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد، به منظور تسهیل مهاجرت معکوس اقشار مختلف جامعه، در این واگذاری شرط سکونت 5 سال لحاظ نخواهد شد و وزارت راه و شهرسازی مجاز است واگذاری را به صورت 99 ساله انجام دهد. فراتر از نکات مثبت و مترقی قانون مانند تمرکز‌زدایی و توجه به شهرهای کوچک و متوسط، توجه به اراضی زراعی و باغات و تشویق به مهاجرت معکوس باید از منظر فنی نیز مورد بررسی قرار گیرد که این قانون با توجه به نیاز فعلی و همچنین ظرفیت اجرایی و اقتصادی امکان تحقق دارد.

با توجه به آنکه کشور 1648169 کیلومتر مربع مساحت دارد طبق این قانون باید قریب به 3‌میلیارد و 300‌میلیون مترمربع معادل 330 هزار هکتار به فضای سکونتی کشور اضافه شود. جالب آنکه در حال حاضر محدوده تمامی شهرهای مراکز استان‌ها 370 هزار هکتار است و تقریبا معادل پهنه 31 مرکز استان باید به پهنه سکونتی کشور اضافه شود. این مقدار 6 برابر پهنه تهران، 10 برابر مشهد و 15برابر تبریز خواهد بود. طبق استاندارد‌های شهرسازی 50درصد از پهنه‌های الحاقی به زمین مسکونی (زیربنای مسکونی و محوطه مسکونی)، 25درصد معابر، 10درصد فضای سبز و 15درصد به خدمات شهری اختصاص خواهد یافت. از آنجا که در قانون مقید شده است که تراکم 60 نفر در هکتار رعایت شود، الگوی توسعه مسکن به صورت واحدهای یک طبقه و ویلایی خواهد بود.

مطابق قوانین شهری، 60 درصد از زمین‌های مسکونی به زیربنا و 40 درصد به محوطه اختصاص خواهد یافت. با این تفکیک 990‌میلیون مترمربع به زیربنای مسکونی کشور اضافه خواهد شد و 660‌میلیون مترمربع محوطه‌سازی فضای مسکونی خواهد بود. 825‌میلیون مترمربع معادل 25 درصد از کل به معابر، 330‌میلیون متر مربع معادل 10 درصد به فضای سبز و 495‌میلیون مترمربع معادل 15 درصد به خدمات روبنایی مانند خدمات شهری اداری، تجاری، آموزشی و... اختصاص خواهد یافت. این سطح از زیربنای مسکونی معادل 8‌میلیون مسکن جدید خواهد بود یعنی فقط در شهرهای کوچک و متوسط بیش از 24‌میلیون جمعیت جدید ساکن شود بدون محاسبه رشد جمعیت کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ. در افق چه سالی ما به چنین جمعیتی خواهیم رسید، شاید دهه‌ها طول بکشد.

درحالی‌که هدف‌گذاری کمی برنامه هفتم ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور اعم از کلان‌شهرها، روستاها، شهرهای کوچک مسکن خصوصی حمایتی یا بافت فرسوده است، این طرح ظرفیت ساخت سالانه یک‌میلیون و 400 هزار واحد در سال را فقط در شهرهای کوچک و متوسط فراهم خواهد کرد. اگر به صورت حداقلی هزینه هر مترمربع مسکونی 20‌میلیون تومان، هزینه هر مترمربع کاربری‌های شهری و خدمات روبنایی 25‌میلیون تومان، هزینه هر مترمربع معابر همراه با روشنایی، تاسیسات و جداول و... 2‌میلیون تومان، هزینه هر مترمربع فضای سبز 4‌میلیون تومان و هزینه هر مترمربع محوطه مسکونی 5‌میلیون تومان باشد به این ترتیب معادل:

19800همت هزینه ساخت زیربنای مسکونی، 3300همت محوطه مسکونی، 1650 همت معابر، 1320 همت فضای سبز و 12375 همت برای خدمات روبنایی و سرانه‌های شهری، به منابع مالی نیاز هست. بنابراین ساخت 2دهم درصد از مساحت سرزمین و اضافه کردن آن به سکونتگاه‌های کشور، به همراه خدمات وابسته به آن بیش از 38 هزار همت منابع مالی نیاز دارد.برای درک بزرگی منابع مورد نیاز این طرح، این رقم بیش از 3برابر نقدینگی کشور، تقریبا معادل کل تولید ناخالص داخلی کشور و همچنین معادل فروش 15 تا 20 سال صادرات نفت کشور است.

هرچند که با توجه به توصیه واگذاری 99 ساله، وابستگی قانون به منابع عمومی به راحتی قابل جایگزینی هم نخواهد بود اما اقتصاد کشور تکافوی چنین بلند پروازی‌ای را نمی‌دهد. درحالی‌که بودجه عمرانی کشور تنها 400 هزار‌میلیارد تومان است نمی‌توان چنین انتظاری از دولت برای تامین مالی خدمات زیربنایی و روبنایی داشت.

ممکن است عنوان شود این زمین برای دهه‌های متمادی است؛ که با توجه به سرعت تحولات اقتصادی و اجتماعی اضافه کردن زمین طی 5 سال برای دهه‌های آتی امری غیرضروری است. مسلما در بازه زمانی 5 ساله هم امکان تهیه طرح‌های توجیهی و توسعه شهری برای این حجم از زمین وجود نخواهد داشت و تغییر مورفولوژی شهرها و تهدید بدقوارگی از بزرگ‌ترین معضلات کشور در صورت اصرار به اجرای این قانون خواهد بود.

رویکرد عرضه زمین، توجه به مهاجرت معکوس، شهرهای کوچک و میانی همه از سیاست‌های خوب و قابل دفاع است اما بلندپروازی و هدف‌گذاری‌های بدون پشتوانه‌های محاسباتی می‌تواند اهداف سیاستی دیگر را تحت‌الشعاع قرار دهد. آنچه مسلم است اینکه این حکم از برنامه هفتم با توجه به ظرفیت و منابع اقتصادی موجود کشور امکان تحقق 100 درصدی ندارد اما با همکاری دولت و مجلس می‌توان با بازنگری، شرایط معقول‌تری برای اجرای این حکم به تصویب رساند.